Файл: Имущество как объект гражданских правоотношений.pdf

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

О.В. Шведкова предлагает выделить специфику жилого помещения и его существенные признаки, которые позволили бы отнести жилое помещение к объектам недвижимости. К таким признакам О.В. Шведкова относит:

1) любое жилое помещение, как в многоквартирном доме, так и одноквартирном, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака "невозможности перемещения без ущерба их назначению" в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества отдельно стоящие помещения, хоть и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные;

2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических причин (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получит такие характеристики, которые позволят отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества будет сопровождаться присвоением ему кадастрового номера, который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на всей территории России;

3) жилые помещения обладают большой значимой ценностью, что позволяет отнести их к объектам недвижимости, имеющим особый правовой режим.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате реализации данных намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению.

Перейдем к рассмотрению нежилых помещений. Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч. 2 п. 6 ст. 12). Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта - зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.. Думается, указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению.

Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. М. Пискунова предлагает классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено.

Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Представляются рациональными следующие предложения:

Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, с учетом обоснованной ранее необходимости закрепления в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости, следует внести изменения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его первый абзац в следующей редакции:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства".

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является собственником общей стены, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Необходимым является и параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов жилого/нежилого фонда (род) и, соответственно, жилыми/нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

2.3 Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам

недвижимость гражданский имущество земельный

Данная группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме.

Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

В современной юридической литературе, посвященной вопросам недвижимого имущества, очень сложно найти что-либо о космических объектах. Данное обстоятельство, по всей видимости, можно объяснить сразу несколькими причинами.

Во-первых, космическая промышленность появилась сравнительно недавно, и, следовательно, искать работы дореволюционных авторов, касающиеся данного вопроса, бессмысленно. В равной степени сложно отыскать и цивилистические работы советского периода по данной тематике: в этот период ни о каком обороте космических объектов речи и быть не могло, космическая деятельность была под полным контролем государства.

Во-вторых, контролирующая функция государства в этой сфере в связи с ее особой общественной ценностью весьма ощутима и сегодня. Космическую аппаратуру в основном выпускают государственные предприятия; ракетно-космические комплексы, которые необходимы для запуска космических объектов, относятся к объектам, ограниченным в обороте; космическая деятельность подлежит лицензированию.

Вместе с тем космические объекты, несомненно, представляют интерес для гражданского права, в том числе и потому, что в эру информационных технологий просто невозможно обходиться без средств связи, телевидения, радиовещания, Интернета - без всего этого гражданский оборот в наше время просто бы замер. А для того, чтобы все это функционировало, безусловно, необходимо использование спутниковой связи.