Файл: "Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке".pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы состоит в том, что в 2015 году экономика Российской Федерации находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики). Несмотря на сложную ситуацию в экономике, сектор жилищного строительства и ипотечного кредитования достиг значимых результатов: объем ввода многоквартирных домов превысил уровень 2014 года и составил 49,5 млн.кв.м., в течение года удалось снизить ставку по ипотечным кредитам в среднем с 15-18% до 11-12% на первичном рынке (что ниже уровня инфляции) и 13-15% вторичном, темпы снижения объемов выдачи ипотеки оказались гораздо ниже прогнозируемых в начале года (-35% по сравнению -77% в 2009 году)^[1].

Все это является актуальным для изучения вопросов по такому институту, как ипотека, как вида залога в гражданском праве, а также исследование реальное практическое значение ипотеки.

Цель работы состоит в проведении теоретико-правового исследования гражданского законодательства в области ипотеки жилых помещений, выявлении существующих проблем и разработке практических рекомендаций по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих институт ипотеки.

Задачи исследования:

1) раскрыть исторический опыт становления института ипотеки в отечественном гражданском праве;

2) проанализировать понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве;

3) охарактеризовать функции ипотеки в гражданском праве России;

4) рассмотреть правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием;

5) определить правовой статус сторон субъектов договора ипотеки;

6) раскрыть правовой механизм государственной регистрации ипотеки.

Объектом исследования в работе выступают общественно-правовые правоотношения, связанные с функционированием института ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования в работе являются нормы гражданского законодательства Российской Федерации, определяющие правовое положение жилищной ипотеки и эффективность ее использования в условиях современной рыночной экономики.

1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

---

1.1 Исторический опыт становления института ипотеки в отечественном гражданском праве

Ипотека древнегреческое слово, которое переводится как «основа­ние», «залог».^[2] Возникновение ипотеки было определено, когда появилась частная собственность, в основном на земельные участки. Такие процессы в большинстве случаев развивались в Древней Греции, что и было предпосылкой в развитии залогового права. Например, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. Если долг не оплачивался, то кредитор в праве был их продать для того чтобы удовлетворить свои требования. Для передачи недвижимого имущества в залог применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и предоставлялось кредитору право распоряжаться ею, в случае если в срок долг не оплачивался. Если земельный участок был обременен ипотекой, то должник-залогодатель не вправе был продать третьим лицам^[3].

Дореволюционной России ипотека имела место и в гражданском праве. Тем не менее, надлежит признать, что ипотека как вид залога не приобрела в этот период своей завершенной, законченной формы. И на это были свои характерные причины, которые вытекали, преимущественно, из социально-экономических особенностей залогового права. Как справедливо отмечалось отечественными цивилистами прошлого, в древнейшую эпоху обеспечением исполнительности должника служило не имущество (закупничество), а его личность^[4]. Г.Ф. Шершеневич рассматривая развитие отечественного залогового права, писал: «свобода лица была порукою кредитору, что должник должен выполнить то, к чему обязался. В связи с этим довольно поздно встречаются указания на залог в истории русского права... Так, в Русской Правде не встречается указаний на залог, тогда как по Псковской Судной Грамоте залог связывается с каждой сделкой, которая по ценности превышает рубль. В актах юридических XV столетия нами встречаются уже многочисленные случаи залога как движимых, так и недвижимых вещей, которыми обеспечивается договор займа». Соборным уложением было установлено, что предметом залога могли быть вещи, которые принадлежали лицу на праве собственности, в связи с этим закладывать поместья было нельзя. Если должником не выполнялись в срок возложенные на него обязательства, то в этом случае заложенные вещи были обращены в собственность кредитора.

---

В соответствии с Псковской ссудной грамоты, залог оформлялся путем передачи кредитору грамоты на предмет залога, что и служило доказательством наличия обременения, а также определяло кредитора - держателя грамоты как залогодержателя^[5]. Для того чтобы защитить свои права кредиторы получали не только грамоты, что подтверждало наличие обременения, но и само обремененное имущество.

Чтобы в дальнейшем повысить гарантии кредитора в залоговых правоотношениях главой Х Соборного уложения 1649 г. был введен безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае, когда не исполнялись либо исполнялись, но не в срок должником обеспеченного залогом обязательства. Все это на практике привело к нежелательной тенденции, когда залог был превращен в один из способов отчуждения имущества.

Понимание залога со временем несколько изменилось. Во владение имением залогодержатель мог вступить только в том случае, если должником не были исполнены основные обязательства. О.В. Чижова^[6] отмечает, что указанные формы залогов, с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность либо во владение обосновывались экономическим положением Руси, где отсталость торгового оборота определялось земледелие в качестве основной ценности.

При Петре Великом в 1714 г. под единым титулом недвижимых вещей были объединены поместье и вотчина. Дальнейшее развитие идеи частной собственности происходило в период просвещенного абсолютизма. Залоговое право с 1737 г. не было обращено в право собственности, а вещь, которая находилась в залоге по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

В 30-х годах ХVII века была предпринята реформа залогового права, которая основывалась на идее защиты обоюдных интересов как должников, так и кредиторов. Ею не признавалось за залогодержателем право собственности на заложенное имение, а также был закреплен на залоговое право новый взгляд.

1800 года банкротским уставом запрещался переход права собственности к залогодержателю и предусмотрена норма, в соответствии которой залог не был признан основанием для возникновения у кредитора на заложенное имущество права собственности (владения). У кредитора появлялось право в удовлетворении своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

К началу XX века в России имелась широкая сеть ипотечных банков, их история начинается с 1754 г., когда впервые был учрежден банк с капиталом в 750 000 руб. (с отделениями в Санкт-Петербурге и Москве), который выдавал дворянам ссуды в размере от 500 до 1000 руб. на срок до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений, а также каменных строений. Был сформирован прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, который был обес­печен закладными на недвижимое имущество.^[7]

---

В России в советский период не было нужды в ипотеке. В ГК РСФСР 1922 г.^[8] в примечании к ст. 21 указывалось, что «с отменой частной собственности на землю было упразднено деление имущества, как на движимое, так и недвижимое».

Как правовой институт ипотека, вернулась в российское гражданское право, когда был принят Верховным Советом РФ 29 мая 1992 года Закон РФ «О залоге»^[9], в котором ипотекой признается залог предприятия, строения, а также здания, сооружения либо другой объект, который на прямую связан с землей, вместе с соответствующим земельным участком либо правом пользования им. Пробел в законодательстве был восполнен Законом РФ «О залоге», но он не смог решить всех вопросов, которые касались залога недвижимого имущества. Закон от 29 мая 1992 г. не урегулировал залог земельных участков. В ст.41 этого же Закона «О залоге» к земельному и иному законодательству имеется только отсылка.

Над Законом об ипотеке в 1993 году началась активная работа, когда не был еще принят основной акт гражданского законодательства Гражданский кодекс РФ, который был направлен на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части ГК РФ шла параллельно, в связи с этим не случайно в Законе об ипотеке^[10] были отражены основные принципы первой части ГК РФ.

Основным вкладом в развитие правового института ипотеки в отечественном гражданском праве является принятие Закона об ипотеке. Одновременно, с вступлением в силу данного акта, автоматически ставится вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с другими актами, так или иначе которые связаны с регулированием отношений, которые возникают в связи с залогом недвижимости (например, с тремя наибо­лее важными из них ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[11] и ФЗ РФ «Об исполнительном производстве»^[12].

В соответствии с ч. 3 ст. 76 Конституции РФ^[13] была определена только лишь иерархическая подчиненность федеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос, который касается соотношения между федеральными законами, и ими регулировались сходные отношения либо касались их, оставался открытым. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ^[14] предусматривалось, что «залог земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, а также квартир и иного недвижимого имущества (ипотека) регулировалось законом об ипотеке», а общие правила о залоге, которые содержались в ГК РФ, будут применяться к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом либо законом об ипотеке не установлены другие правила». При создании Закона об ипотеке законодателем успешно использовались возможности, которые закреплялись в п. 2 ст. 334 ГК РФ.

---

Таким образом, ипотека как правовой институт к настоящему времени не только сформировалась в отечественной науке гражданского права, но и в тоже время нашла свое место, в законченном, состоянии, как в отечественном гражданском законодательстве, так и правоприменительной практике.

1.2 Понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве

В соответствии с действующим законодательством, существует два основания, когда возникает залог: в силу договора и на основании закона, когда наступают указанные в нем обстоятельства, если законом предусмотрено, какое имущество, а также для обеспечения какого обязательства считается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Поскольку ипотека, является разновидностью залога, то она может возникать на основании договора либо закона, о чем прямо указывается в Законе об ипотеке, при этом предусматривается широкий перечень случаев, когда ипотека будет возникать в силу закона. Наиболее часто ипотека возникает на основании договора^[15]. Тем не менее, за последние годы, ипотека, которая основана на законе, получает широкое распространение, в связи с тем, что производится целевое кредитование на покупку недвижимости. Проводя анализ, особенности возникновения ипотеки на основании закона следует отметить, что ипотека не только возникает, но и переходит по основаниям, которые предусмотрены законом (переход ипотеки из-за перехода прав по основному обязательству, либо когда поручителем будут исполнены основные обязательства за должника)^[16]. Ипотека в силу закона может возникать в случае, когда объект недвижимости отчуждается на основании договора ренты (ст. 586 ГК РФ^[17]), в том числе и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); а так же при отчуждении объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, когда объект недвижимости приобретался в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, если договором не предусматривается другое (ст. 488 ГК РФ).

За последние года, в связи с возникновением проблем в применении договорных способов возникновения ипотеки при целевом кредитовании в силу закона ипотека получила практическое использование кредитования для приобретения жилой недвижимости.

---