Файл: "Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке".pdf

При рассмотрении в данном разделе работы общих положений ипотеки в гражданском праве России, можно отметить, что существуют специальные требования, предъявляемые к порядку заключения договоров ипотеки, что самым подробным образом будет рассмотрено далее в работе.

При обобщении вышесказанного, отмечается, что в зависимости от объекта с которым ипотека соотносится, ее можно рассматривать с разных позиций. Например, сравнивая ипотеку с другими юридико-техническими способами обеспечения, можно отметить, что она рассматривается как особый механизм обеспечения, исходя из повышенной экономической ценности предмета, данный механизм будет являться более действенным. Исследовав ипотеку в системе договорного права, ее можно отнести к особому виду договора (договор ипотеки) при котором обеспечивается исполнение обязательств, количество гражданских правонарушений уменьшается, которые связанны с невыполнением обязательств, и положительно влияют на договорную дисциплину. При сравнении в целом ипотеки и правового регулирования, можно обнаружить функции ипотеки, которые свойственны ей как правовому средству. В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника является ипотекой. Обеспечение (гарантирование) денежных гражданско-правовых обязательств является главным для ипотеки в гражданском праве.

2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В РОССИИ

2.1 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования используются различные виды гражданско-правовых договоров и соглашений. К числу основных таких договоров, которые заключаются между субъекты ипотечного жилищного кредитования, наравне с договором ипотеки относят также и другие, а именно: договор кредитования, купли-продажи жилого помещения с оплатой через кредитную организацию, договор участия в долевом строительстве, инвестиционные договоры, договоры на оказание риелторами услуг, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав непосредственно зависят от правоотношений, которые они упорядочивают (устанавливают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить^[41].

---

По всем способам жилищного ипотечного кредитования ключевым договором является договор кредитования. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору кредитная организация (банк, кредитор) обязуется предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, которые указанны в заключенном договоре, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит с уплатой процентов по нему^[42].

Согласно Положению о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1180^[43], в кредитном договоре должны быть определены следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи кредита, порядок его погашения, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, способы и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Кредитором по ипотечному кредитованию может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, которое имеет лицензию на совершение банковских операций. В случае, если указанные требования нарушены такой договор должен быть признан недействительным.

Так, договор ипотеки должен в обязательном порядке содержать следующие условия:

1) предмет ипотеки, с указанием места нахождения объекта, описание предмета, чтобы его можно было идентифицировать, принадлежит залогодателю, наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) должна быть оценка предмета ипотеки, которая указывается в денежном выражении;

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока его исполнения. В тех случаях, когда такое обязательство сформировано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики, в связи с нарушением условий кредитного договора, так банк «К» обратился в суд с требованием к ответчикам о взыскании с М.Д.С. денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество ответчика М.Г.В. по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на земельный участок и жилой дом. Требования мотивированы тем, что по договору об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ М.Д.С. были предоставлены кредитные средства В соответствии с договором ответчик должен был погашать долг по кредиту ежемесячно равными долями и проценты по нему. В течение срока действия кредитного договора ответчики неоднократно нарушали порядок погашения кредита и не вносили ежемесячные платежи. На неоднократные устные и письменные предложения о добровольном погашении долга ответчики не реагировали. В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора требование о взыскании денежных средств по договору об ипотеке удовлетворены судом^[44].

---

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме. Договор в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента, когда он прошел государственную регистрацию. Такая государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления сторон залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены: 1) договор ипотеки и его копия; 2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; 3) документ об уплате государственной пошлины; 4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики по основания нарушения государственной регистрации договора ипотеки. Ч.И. обратился в суд с иском к ОАО <...>, уточнив в ходе судебного разбирательства по делу заявленные требования, просил признать кредитный договор № <...> от 16.10.2010 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки. Свои требования истец мотивировал тем, что кредитный договор № <...>, заключенный между ним и Банком 16.10.2010 г., включает в себя соглашение об ипотеке, а следовательно, в силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит государственной регистрации. Поскольку кредитный договор не был зарегистрирован из-за непрофессиональных действий сотрудников Банка, выразившихся в описке, совершенной в п. 5.1.1 кредитного договора, он не является заключенным и не порождает для сторон правовых последствий, а, следовательно, кредитные обязательства из него не возникли. Кроме того, в дополнительном соглашении № 4 к кредитному договору не согласовано существенное условие - размер процентов по кредитному договору, что также свидетельствует о недействительности кредитного договора. Иск заявлен на основании ст. 168 ГК РФ. Исковые требования заемщика о признании кредитного договора недействительным на том основании, что спорный договор, содержащий условие об ипотеке, не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оставлены без удовлетворения, поскольку в указанном договоре отсутствует соглашение о предмете ипотеки и его оценке, следовательно, соглашение об ипотеке между сторонами не оформлено^[45].

---

На основании изложенного можно сделать вывод, что договор ипотеки должен отвечать требованиям и условиям, которые определены законодательством, без выполнения таких условий договор ипотеки не будет являться таковым. К ним относятся: 1) для заключения договора ипотеки важно его основание заключения, которыми выступают определенные обязательства, так, такой договор должен заключаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.; 2) договор ипотеки должен быть заключен в простой письменной форме; 3) договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию.

2.2 Правовой статус субъектов договора ипотеки

В договоре ипотеки сторонами являются: 1) физическое лицо - залогодатель, он передает в залог свое имущество (о котором ранее говорилось); 2) банк это кредитная организация, которая является залогодержателем, принимающий недвижимость в качестве залога в целях обеспечения исполнения основного обязательства.

Согласно с действующим законодательством о банковской деятельности кредитной организаций будет являться юридическое лицо, оно для получения прибыли в виде основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России вправе выполнять банковские операции. Одним из способов создания кредитной организации будет являться банк. Он наделен исключительным правом, который осуществляет в совокупности, банковские операции, а именно: привлекает во вклады денежные средства как физических, так и юридических лиц, размещает указанные средства от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности, платности, открывает и ведет банковских счета физических и юридических лиц.

В качестве основного кредитора будет выступать так называемый ипотечный банк, то есть кредитная организация, у которой основная форма деятельности будет являться кредитование как физического, так и юридического лица под залог недвижимости.

Законодательством были установлены права и обязанности сторон:

1. Основной обязанностью заемщика будет являться возврат полученных кредитных средств, а также выплата процентов за пользование данными средствами.

2. Имущество, в рамках которого была установлена ипотека, остается у залогодателя и он вправе владеть и пользоваться им, то есть должник по договору ипотеки пользуется имуществом по своему усмотрению, но, не имеет право продать, обменять, подарить данное имущество без согласия на, то залогодержателя.

---

3. Заложенное имущество залогодатель имеет право завещать. Условия договора об ипотеке либо другого соглашения, которые ограничивают такое право залогодателя, незначительны.

4. Лицо, которым было приобретено заложенное по договору об ипотеке имущество в итоге его отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, а также вследствие реорганизации юридического лица либо полученного в наследство, будет являться залогодателем, и будет нести все возложенные обязанности на последнего по договору об ипотеке, включительно и те, которые не были выполнены надлежащем образом первоначальным залогодателем.

Только по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей.

5. Если при отчуждении имущества, которое было заложено по договору об ипотеке (то есть если заемщик не имея согласия залогодателя, осуществил реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований то залогодержатель имеет право по своему выбору потребовать: а) в соответствии со ст. 167 ГК РФ признать сделку об отчуждении заложенного имущества недействительной и применить последствия недействительности сделки; б) досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства , а также обратить взыскание на заложенное имущество в независимости от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель имеет право обращать взыскание на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для того чтобы удовлетворить за счет этого имущества свои требования, которые были вызваны неисполнением либо ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в то числе неуплатой либо несвоевременной уплатой суммы долга полностью либо частично, если другое договором не предусматривалось^[46].

Залогодатель, который является должником по кредитному договору, обязан: а) заложенное имущество в полной его стоимости застраховать, в том числе осуществлять страхование на основании требований кредитной организации (свою жизнь, здоровье и трудоспособность); б) о возникшей угрозе утраты либо повреждения заложенного имущества сообщать залогодержателю; в) если имеется намерение повторного залога уже раннее заложенного имущества, то он обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель несет ответственность за убытки, которые были причинены залогодержателям.

---