Файл: "Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке".pdf
Добавлен: 26.06.2023
Просмотров: 90
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ
1.1 Исторический опыт становления института ипотеки в отечественном гражданском праве
1.2 Понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве
1.3 Функциональная направленность ипотеки в гражданском праве России
2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РОССИИ
2.1 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием
У залогодателя кроме обязанностей, имеются следующие права: а) использовать заложенную квартиру в соответствии с назначением (в данном случае - для проживания); б) отчуждение предмета залога, а именно передавать его в аренду либо безвозмездное пользование другому лицу, но только с согласия залогодержателя; в) а также завещать заложенное имущество; г) в случае исполнения обеспеченного залогом обязательства прекратить обращение взыскания на предмет залога, в том числе и реализацию его дальнейшем; д) если Законом об ипотеке и договором другое не предусмотрено, то залогодатель имеет право, не имея согласия залогодержателя заложенное имущество сдавать в аренду, а также передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Некоторые права из вышеприведенного перечня больше похожи на обязанности, но это требуется законом.
В свою очередь залогодержатель, имеет следующие права:
1. Передавать свои права другому лицу: а) как по договору об ипотеке; б) так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. От залогодателя требовать принятия мер, которые необходимы, чтобы сохранить предмет залога.
3. Требовать досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства только в тех случаях: а) когда не в соответствии с условиями договора о залоге предмет залога выбыл из владения залогодателя; б) если залогодателем были нарушены правила о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) при утрате предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности[47].
4. Требовать прежде временного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но если это требование выполнено не будет, он вправе обращать взыскание на предмет залога в тех случаях: а) когда были нарушены залогодателем правила о последующем залоге; б) а также не выполнены залогодателем свои обязанности; в) либо нарушены залогодателем правила, о распоряжении заложенным имуществом.
Следовательно, действия заемщика регламентируются законом, а также гражданским законодательством, что нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности считаются выполнены с того момента когда заемщику будет предоставлен кредит на покупку жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.
Прибавляя к этому высокие процентные ставки, и значительный размер первоначального взноса, в том числе национальные традиции по отношению к жизни «в долг», то можно сделать вывод, почему такое долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны. Те жесткие условия кредитования, которые устанавливались банками, они объяснялись высоким риском возможных потерь либо неоплата кредитов. В наше время становится понятно, в том, что некоторые страхи были преувеличены. В данное время рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предолгая ему взять кредит, и тем самым разрешить свои проблемы.
Ситуация для клиента системы ипотечного кредитования как результат, становится более благоприятной.
Со стороны должника наступает ответственность, если им были нарушены исполнения, либо было ненадлежащее исполнение обязательства. То по общему правилу на должника возложена обязанность, возместить причиненные кредитору убытки (ст. 393 ГК РФ).
По договору об ипотеке в случае, когда не исполняются либо не надлежаще исполняются должником свои обязательства, то последний от ответственности не освобождается за данное неисполнение, тогда залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в целях удовлетворения своих требований к должнику, реализуя данное имущество (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).
Законом об ипотеке были определены случаи неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они могут быть связаны как с неуплатой, так и с несвоевременной уплатой суммы долга в полном объеме или частично, но по договору между сторонами предусматриваются и другие случаи (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). При этом нарушенные должником обязательства должно быть значительными, а значит, размер требований залогодержателя в результате этого должен быть соразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). В случае, когда исполняются обязательства периодическими платежами, то неисполнением обязательства будут считаться регулярные нарушения сроков по внесению платежей, под которыми будут пониматься нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).
Залогодержатель по общему правилу вправе обращать взыскание на имущество только в тех случаях, когда наступит срок исполнения обязательства. Тем не менее, законодательством были предусмотрены отдельные случаи, в которых залогодержатель имеет право обращать взыскания на имущество залогодателя и до наступления срока исполнения обязательства. Данные случаи предусмотрены: ст. 35 Закона об ипотеке, если были допущены грубейшие нарушения залогодателем правил пользования, заложенного имущества, а также правил содержания, либо ремонта заложенного имущества, обязанности которые необходимо применять по сохранению данного имущества, если при данном нарушении создается угроза утраты, либо повреждения заложенного имущества, а также, если были допущены нарушения обязанностей по страхованию заложенного имущества, либо при неосновательном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст. 39 Закона об ипотеке - когда были нарушены правила об отчуждении заложенного имущества; ст. 36 Закона об ипотеке - в случае, когда было утрачено либо повреждено заложенное имущество настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшается по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности; ст. 42 Закона об ипотеке - в случае изъятия у залогодателя заложенного имущества настоящим собственником после того как вступило в законную силу соответствующее решение суда; ст. 1175 ГК РФ[48] - в случае когда наступила смерть должника и были предъявлены к наследникам претензии либо иск, если они отказываются исполнять обязательство.
Залоговым правом предусматривается два этапа реализации права залогодержателя: обращение взыскания на имущество; и реализация заложенного имущества.
ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[49] существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пунктом 1 ст. 78 указанного Федерального закона допускается обращение взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых других лиц, которые проживают в жилом доме или квартире, если был нарушен возврат кредита либо целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком либо другой кредитной организацией или иным юридическим лицом под залог данной недвижимости.
В настоящий момент Законом об ипотеке допускается обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, даже если были допущены незначительные нарушения и было прекращено право пользования данным имуществом залогодателя и иных лиц, которые проживали в жилом доме либо квартире, в том числе нетрудоспособные и несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения. Обращение взыскания на заложенный жилой дом либо квартиру, а также реализация данного имущества, к сожалению, являются основанием для того чтобы выселить приобретателем жилого дома либо квартиры совместно с проживающими в этом помещении залогодателя и членов его семьи, не учитывая тот факт, что данное жилье является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Норма, которая допускает выселение «залогодателя и любых других лиц» в случае любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым устанавливается возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае допущения должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого очевидно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54). Данная норма дает возможность суду принять во внимание все обстоятельства дела для защиты залогодателя от взыскания.
Жилищную ипотеку, жилищное ипотечное кредитование нельзя рассматривать в отрыве от системы жилищного финансирования, государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, что позволяет говорить о недопустимости лишения жилья участников жилищной ипотеки. У залогодателя (заемщика) должно возникать право на обмен залоговой недвижимости (жилого помещения) на другое жилье, исходя из первоначального взноса и стоимости накоплений (выплаченного кредита)[50].
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними договор найма жилого помещения до возникновения договора об ипотеке сохраняет силу.
Обращение взыскания на недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок (ст. 55 Закона об ипотеке) допускается, если есть нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.
В названном порядке удовлетворение требований залогодержателя не допускается, если: для ипотеки имущества необходимо было согласие либо разрешение другого лица или органа; предприятие как имущественный комплекс является предметом ипотеки; а также предметом ипотеки выступают земельные участки из состава земель которые предназначены для сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки являются земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена (когда эти земельные участки предназначаются для строительства жилья либо для комплексного освоения жилищного строительства и передаются в ипотеку в рамках обеспечения возврата кредита, который предоставлен кредитной организацией на обустройство таких земельных участков для строительства объектов инженерной инфраструктуры); предметом ипотеки будет являться имущество, которое имеет существенную историческую, художественную либо другую культурную ценность для общества; а также предметом ипотеки будет являться имущество, которое находится в общей собственности, и один из его собственников не дает согласия в письменной либо иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В вышеперечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя. В нем должны быть указаны: наименование и стоимость имущества; суммы, которые подлежат уплате залогодержателю; способ реализации имущества либо условие о его приобретении; как предшествующие, так и последующие ипотеки. Тем не менее, следует учитывать, что в соглашении не должно быть условия о передаче заложенного имущества в собственность залогодержателя. Соглашение признается недействительным по иску лица, права которого нарушены.
При наличии уважительных причин судом может быть отсрочена реализация заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке). Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным (п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке).
На основании п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества совершается путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, которые предусмотрены данным Законом. В соответствии с п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке разрешается продажа заложенного имущества на аукционе. На аукционе в лице организатора по продаже заложенного имущества будет выступать специализированная организация, которая избранна для этого залогодержателем с согласия залогодателя, и которая будет действовать на основании договора с залогодержателем, а также выступать от его либо от своего имени. Организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а организатором аукциона является специализированная организация, тем самым такие торги отличаются друг от друга.
Стороны имеют право выбора способа реализации недвижимого имущества, но только решение сторон разрешается в судебном порядке, в решении судом устанавливается порядок обращения взыскания на заложенное имущество, и устанавливается порядок его реализации.
Публичные торги объявляются несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. После того как были объявлены публичные торги несостоявшимися залогодержатель имеет право в течение десяти дней с согласия залогодателя купить заложенное имущество по его первоначальной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспеченны ипотекой данного имущества. К соглашению такого характера можно применить правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Тогда ипотека в данном случае будет прекращена. Если не было достигнуто соглашение о приобретении имущества залогодержателем, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться повторные публичные торги. Первоначальная цена заложенного имущества при повторных публичных торгах, которые вызваны причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. И в случае, когда повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель имеет право приобрести заложенное имущество, но уже по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены, которая была установлена на первичных публичных торгах, и так же зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспечены залогом недвижимости. Если вдруг залогодержатель не будет пользоваться правом чтобы оставить предмет ипотеки за собой в течение одного месяца после того когда были объявлены повторные публичные торги несостоявшимися, то ипотека будет прекращена[51].