Файл: "Ипотека в гражданском праве".pdf

Введение

Как известно, обязательства занимают неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, целю которых является понуждение его к надлежащему исполнению обязательства.

Среди всевозможных способов обеспечения реализации обязательств одним из самых надежных служит залог, стоит отметить, что самым распространённым на сегодняшний день является залог недвижимости – ипотека.

Главные достоинства ипотеки перед всеми иными способами обеспечения обязательств следуют прежде всего из ее предмета – недвижимости. Она, как правило, имеет большую стоимостью, она всегда является ликвидной и в различии от иного имущества практически не подлежит износу и не падает в стоимости. Настолько ценные свойства недвижимости могут побудить залогодателей к более надлежащей реализации обязательств.

Одной из самых продолжающихся проблем на сегодняшний день является проблема обеспеченности достойными жилыми условиями большей части граждан нашего государства.

Усовершенствование рынка жилищной недвижимости в нашем государстве обусловлено динамичным повышением цен на квадратные метры жилья, на фоне сокращения платежеспособности граждан с возрастающей ежегодно инфляцией. Последствием этих процессов является не способность приобретения большей части граждан квартир и индивидуальных домов в свою личную собственность, что стало, в свою очередь определенным толчком к возрождению в нашем государстве ипотечного кредитования. Правительство РФ видит развитие ипотечного кредитования как логичный выход из сформировавшейся проблемы, вместе со строительством социального жилья и изменением действующих стандартов жилищного обеспечения.

Ипотека представляет собой одну из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в личной собственности должника, а кредитор в условиях нарушения последним своего обязательства получает законное право получить удовлетворение с посредством реализации этого имущества. Обязательство должника может являться не только банковским, но и обязательством, которое основывается на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, нанесении вреда и т.п.

---

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в результате регулирования ипотеки.

Предметом исследования – нормы права, регламентирующие обязательства ипотеки.

Цель представленной работы заключается в исследовании гражданско-правового законодательства, регламентирующего отношения ипотеки.

Для достижения данной цели объектом исследования явились следующие основные задачи:

1. Проанализировать понятие, элементы и содержание договора ипотеки;

2. Рассмотреть порядок заключения и изменения договора ипотеки;

3. Провести анализ правоприменительной практики по договору ипотеки, выявить существующие в данной сфере проблемы и предложить возможные пути их решения.

Методологической основой исследования выступил диалектический метод научного познания. Кроме того, использовались формально-логический, системный и структурный подходы к исследованию, сравнительный анализ, а также другие частные методы и приемы научного исследования.

Глава 1. Теоретические аспекты изучения особенностей регулирования ипотеки в гражданском праве

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве

Термин «ипотека» («чистая ипотека») в отечественной юридической науке принято рассматривать в обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Вопросам ипотеки посвящен целый ряд положений Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс РФ^[1] содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который так и называется – «Залог». К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге^[2].

---

Залог недвижимого имущества регулируется специальным законом – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве^[3], общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 ГК РФ. С момента вступления в силу Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неоднократно подвергался изменениям и дополнениям.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества^[4].

Так, например:

• • если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости^[5];
  • на ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга^[6];
  • если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия^[7];
  • при ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное;
  • если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог;
  • в других случаях, предусмотренных законом.

Созданная правовая база развития вторичного рынка ипотечных кредитов позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям – ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг»^[8].

Также предусмотрена возможность приобретения военнослужащими жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения.

---

Система ипотечного жилищного кредитования остается неудовлетворительной по причине недоступности для многих граждан и в связи с этим требует доработки. Основные причины экономического характера недоступности ипотечного кредитования: тенденция увеличения цен на недвижимость (на жилье – в том числе), низкий уровень жизни населения, невозможность подтверждения гражданами своего дохода, которого будет достаточно для получения ипотеки, отсутствие возможности делать ежемесячные взносы для покрытия ипотеки^[9].

Один из основных определяющих факторов социальной политики государства – обеспечение граждан жильем. Для соблюдения прав человека и гражданина требуется изменение некоторых норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» происходит снижение на 15% продажной цены на заложенное имущество на повторных торгах при несостоявшихся первых. Залогодержатель имеет право приобретения заложенного имущества по цене не более чем на 25% ниже начальной продажной цены, объявленной на первых публичных торгах, и зачтения в счет покупной цены своих требований, которые обеспечены ипотекой имущества^[10].

Норма ГК РФ о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и на повторных торгах, не принимается во внимание, поскольку установлен приоритет норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перед нормами ГК РФ при их расхождении^[11].

Также, представляется необходимым разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. В законодательстве целесообразно предусмотреть возможность установления льгот при получении и погашении кредита для отдельных категорий граждан, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (малоимущие граждане, молодые семьи, инвалиды, дети-сироты, семьи, имеющие одного родителя, так называемые неполные семьи, государственные служащие и т.п.)^[12].

Исходя из вышеизложенного, представляется необходимым сделать вывод, согласно которому система ипотечного жилищного кредитования остается неудовлетворительной по причине недоступности для многих граждан и в связи с этим требует доработки^[13].

В этой связи, в частности, необходимо: утвердить на уровне Правительства РФ предельные ставки кредитов для ипотечного кредитования, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков; разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. Представляется, что реализация данных предложений, наряду с иными, изложенными в данной работе, будет способствовать повышению доступности ипотеки для широкого круга российских граждан, нуждающихся в жилье^[14].

---

В рамках совершенствования правового регулирования ипотеки целесообразно устранить противоречие по вопросу о возможности залога части земельного участка, существующее между Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ГК РФ и Законом о крестьянском хозяйстве. Устранить указанное несовершенство можно путем внесения изменений в п. 2 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2 Договор как правовая форма ипотеки

Договор об ипотеке представляет собой договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Залогом служит жилищное помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[15]).

Договор об ипотеке включает в себя положения о предмете ипотечного кредитования, рыночной стоимостной оценке предмета ипотеки, существе, объеме и сроке реализации обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, другие условия (п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Не указание в договоре об ипотеке существенных условий представляет такой договор недействительным (ст. 432 ГК РФ)^[16].

С 01.07.2014 договоры относительно ипотеки не подлежат обязательной государственной регистрации.

Все договора касательно ипотечного кредитования оформляются в обычной письменной форме и обязательного заверения у нотариуса не требуется (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор указывает наименование (квартира, жилой дом, комната) в качестве предмета ипотеки, место нахождения, другое описание, необходимое для однозначной идентификации жилищного помещения (допустим, общая и жилищная площадь, количество либо номера комнат).Также, в таком договоре необходимо указывать, на основе какого именно права это жилищное помещение принадлежит залогодателю и каким именно органом это право зафиксировано (п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)^[17].

В условиях заключения договора об ипотечном кредитовании залогодателю и залогодержателю необходимо прийти к взаимному соглашению относительно стоимости закладываемого имущества (приложение А). Стоимостная оценка предмета ипотеки указывается в договоре в финансовом выражении (п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

---