Добавлен: 28.06.2023
Просмотров: 72
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Теоретические аспекты изучения особенностей регулирования ипотеки в гражданском праве
1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве
1.2 Договор как правовая форма ипотеки
Глава 2. Исследование проблем в рамках реализации законодательства об ипотеке
2.1 Проблемы гражданско-правового регулирования, заключения и изменения договора ипотеки
Также, стоит отметить, что оценка предмета ипотеки должна в обязательном порядке полностью соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Чтобы с точностью определить рыночную цену предмета ипотечного кредитования представляется рациональным использовать услуги независимого оценщика, так как установленная сторонами цена предмета залога будет иметь основополагающее значение в условиях обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его первоначальной стоимости для реализации с торгов[18].
Таким образом, чем более выше будет оценено имущество, следовательно, дороже оно будет поставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть нанесен лицу, который взял ипотечный кредит под залог собственной недвижимости.
То обязательство, которое обеспечивает ипотека, называется в договоре с обязательным указанием суммы, основания возникновения и срока исполнения. Дата, место заключения, информация о кредиторе и заемщике, величина кредитного займа, объем процентной ставки, порядок выплаты кредитного займа необходимо указать в кредитном договоре в качестве основных положений в кредитном договоре (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)[19].
Действующий закон предъявляет отдельные требования по отношению к кредитным договорам, указанные обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Таким образом, в данном договоре в обязательном порядке должна быть установлена полная стоимость кредитного займа, обеспеченного ипотекой. Вся информация об этом должна быть пропечатана видным и отчетливым шрифтом в верхний правый угол первого листа ипотечного договора (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)[20].
В силу того, что кредитное обязательство подлежит реализации по частям, должен быть сделан соответствующий график обязательных платежей. Данный график включает в себя всю информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ).
Кредитный договор не может включать в себя условий о комиссиях банковского предприятия, потому что законодатель не допускает взыскание кредитором какого-либо вознаграждения за услуги, в итоге оказания которых не образуется отдельное имущественное благо для самого заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Также, отдельное внимание необходимо уделить сроку реализации обязательства, а также возможность досрочного погашения кредитного займа. В прошлом, многие банковские предприятия или не давали возможности досрочного погашения кредитного займа или же взимали за это значительные суммы штрафных санкций. На сегодняшний день такая практика признана незаконной, однако, обращать на это внимание при заключении договора все же нужно[21].
Договор может включать в себя санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредитного займа.
Как правило, банковские предприятия указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита[22].
Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения[23].
Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.
На одно и то же недвижимое имущество права залогодержателя могут одновременно принадлежать нескольким лицам. Это происходит в силу последующей ипотеки. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)[24].
При множественности ипотек устанавливается очередность залогодержателей. Основанием для очередности служат данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.
Глава 2. Исследование проблем в рамках реализации законодательства об ипотеке
2.1 Проблемы гражданско-правового регулирования, заключения и изменения договора ипотеки
Главная особенность заключения и изменения договора ипотеки состоит в том, что с обязательственно-правовой стороны ипотека – это акцессорное, то есть дополнительное обязательство[25].
Обстоятельства, которые складываются на сегодняшний день в отечественной экономике, самым отрицательным образом сказываются на всех субъектах экономической деятельности.
Не имея зависимости от того, кем именно является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом либо нерезидентом, компанией с государственным участием либо же частной организацией, каждый из них в трудные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится предельно максимально защитить собственные интересы[26].
Весьма серьезную проблему представляют собой ипотечно-бракоразводные дела. За последнее время число бракоразводных процессов в нашей стране устойчиво остается на очень высоком уровне. Наибольшая часть из них проходит через суд в силу того, что между бывшими супругами существует спор касательно раздела имущества, а также долговых обязательств. Зачастую, как показывает практика, данные конфликты осложняются еще и тем, есть в наличии действующий ипотечный кредит, который оформлялся бывшими супругами с целью приобретения жилищного помещения[27].
Наибольшая сложность в ипотечно-бракоразводных делах обусловлена непониманием участвующих в соре сторон, а зачастую и судами, вопроса относительно того, как правильно при разделе имущества и обязательств бывших супругов должны совокупно использоваться нормы семейного закона, устанавливающего общие правила раздела имущества бывших супругов, и законодательства гражданского, включающего в себя нормы о залоге, переводе задолженности, изменении существенных условий договора и солидарных обязательствах. В чем именно заключается сложность правильного использования указанных норм, и кто из бывших супругов обязан платить по ипотечному кредитному займу в случае развода? Попробуем дать ответы на все указанные вопросы на основании анализа существующего закона и сформировавшейся судебной практики[28].
Таким образом, начнем с того, что пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ определено, что при разделе общего нажитого имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли бывших супругов признаются равными, когда другое не определено настоящим договором между супругами.
Следовательно, пункту 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ общие долги бывших супругов при разделе общего нажитого имущества супругов распределяются между супругами равно присужденным им долям.
Из указанных положении суды иногда делают заключение относительно того, что если жилищная площадь, приобретенная бывшему супругами в период брака с использованием ипотечного займа, подлежит разделу в определенных долях, то и обязательства по кредитному договору могут в частности решением суда быть поделены пропорционально этим долям, и при этом каждый из бывших супругов будет нести ответственность перед банком лишь в пределах своей доли. В частности, встречаются судебные решения, которыми производится раздел общего долга супругов и исключение одного из них из состава должников по кредитному договору в тех условиях, если квартира, приобретенная с использованием ипотечного займа, переходит всецело другому супругу[29].
Далее приведен пример из судебной практики. Истец Ш.. в лице своего представителя обратился в суд с исковым заявлением к Г. А.С. и Г. М.В. о прекращении ипотеки по тем основаниям, что между Г. А.С., действующим от себя и от имени Г.М.В. – продавцами, с одной стороны, и К. – покупателем, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры[30].
Пунктом 3 договора предусмотрена уплата покупателем цены в размере … рублей до подписания договора, а оставшиеся … рублей покупатель обязалась уплатить в срок. В силу закона на квартиру было наложено ограничение – залог. Расчет по договору с продавцами произведен надлежащим образом, что подтверждается распиской, выданной Г. А.С. и Г. М.В. о том, что получена оставшаяся сумма … рублей по договору о купле-продаже указанной квартиры. К. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, обременённого залогом в силу закона. По причине юридической неграмотности совместного заявления о прекращении ипотеки стороны по договору не подавали. К. умерла. Истец является наследником по завещанию указанной квартиры. Он зарегистрировал право собственности на данное недвижимое имущество. Он неоднократно обращался к ответчикам с просьбой явиться в регистрирующий орган для оформления прекращения ипотеки, на что ответчики ответили отказом. Просил ипотеку квартиры прекратить; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки путём погашения регистрационных записей об ипотеке.
В судебное заседание истец Ш. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя – К.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, пояснила, что они не настаивают на удовлетворении требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Вологодской области осуществить регистрацию прекращения ипотеки. Договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен в полном объеме, не отменялся, не изменялся, в установленном законом порядке недействительным не признавался. Свои обязательства по оплате квартиры покупателем исполнены своевременно.
Ответчик Г.А.С. в судебном заседании исковые требования Ш.. не признал, пояснил, что договор купли-продажи квартиры он подписал от себя и от имени своей жены – Г.М.В. С условиями договора они были согласны. Договор не обжаловался, изменения и дополнения в данный договор не вносились. До подписания договора купли-продажи оплата за квартиру произведена частями в сумме … рублей, после заключения указанного договора дочь К. – Н. заплатила еще … рублей в счет оплаты по данному договору. Оплата по договору купли-продажи квартиры произведена полностью. Не оспаривает, что полная оплата по договору произведена своевременно. Квартиру они передали по акту. Н. обещала ему заплатить проценты, однако в договоре обязанность покупателя по оплате процентов не оговорена. Стороны по договору не оговаривали размер процентов и срок их уплаты. С иском не согласен,. Покупатели должны ему заплатить проценты на … рублей (инвентаризационная оценка квартиры) или возвратить квартиру.
Ответчик Г.М.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, представила заявление, в котором указала, что фактически деньги за проданную квартиру в сумме … рублей Н. и её муж отдали за 3 раза. Договорились, что им будут платить проценты. Квартиру они продали очень дёшево. Теперь пусть произведут доплату согласно государственной цены – … рубля.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и отзыв на иск, в котором указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности за Ш. на квартиру. Данное право обременено ипотекой в силу закона в пользу Г.А.С. и Г.М.В. Считают необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца об обязании Управления погасить регистрационную запись об ипотеке.