Файл: "Ипотека в гражданском праве".pdf

Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции^[42]. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе.

И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен.

Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо – ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности^[43].

Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

3. Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога

Суть спора: залогодатель – неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.

Пример из практики: гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки – залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились.

---

Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком.

Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога.

КС РФ отказал в принятии к рассмотрению жалоб на нарушение конституционных прав заявителей п. 2 ст. 811 ГК РФ (предусматривающим, что при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами) и ст. 60 Федерального закона об ипотеке.

В Определении № 243-О-О КС РФ указал, что в делах об обращении взыскания на заложенные гражданами по ипотеке жилые помещения необходимо учитывать фактические (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств) и юридические (период просрочки, сумму просрочки, вину одной из сторон) обстоятельства с целью достижения реального баланса интересов сторон^[44].

Анализ более правоприменительной практики судов общей юрисдикции дел об обращении взыскания на заложенные жилые помещения, в которых на момент рассмотрения дела судом гражданин погашал просроченную часть задолженности, «входил в график» платежей по ИЖК, позволяет прийти к выводу, что при сходных фактических и юридических обстоятельствах суды разрешают их по-разному. В обобщенном виде можно выделить три подхода судов к разрешению таких дел.

В соответствии с первым подходом, основанным на формальном толковании действующего законодательства, суды, несмотря на погашение заемщиком просроченной части долга, удовлетворяют требования кредитора о досрочном возврате всей суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, в одном из дел суд, удовлетворяя требования банка, отметил: «То обстоятельство, что к моменту судебного разбирательства ответчик просроченную задолженность погасил, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований банка, поскольку и закон, и договор связывают возможность досрочного взыскания именно с фактом просрочки платежей, а не с ее наличием на момент рассмотрения спора судом»^[45].

---

Следующий – «компромиссный» – подход заключается в частичном удовлетворении иска залогодержателя: суды взыскивают сумму долга, но отказывают в обращении взыскания на жилое помещение.

Например, в одном из дел^[46] суд, ссылаясь на Определение № 243-О-О, принял во внимание поведение заемщика, направленное на погашение возникшей задолженности, незначительность размера имеющейся просроченной задолженности, то обстоятельство, что спорная квартира может являться для заемщика единственным жильем, и согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество в настоящее время (т.е. на момент рассмотрения дела), отметив, что отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Наконец, в немалом количестве дел^[47] суды придерживаются третьего подхода: при погашении заемщиком просроченной части задолженности они отказывают в удовлетворении заявленных кредитором требований о досрочном возврате суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

При отсутствии исчерпывающего и недвусмысленного законодательного регулирования оснований для отказа в удовлетворении требований залогодержателя суды по-разному обосновывают принятие соответствующих решений, при этом, как правило, опираясь на Определение № 243-О-О.

Так, в одном из дел суд, отказывая в удовлетворении заявленных залогодержателем требований, указал, что досрочное взыскание суммы основного долга и начисленных процентов - это право кредитной организации, однако осуществление данного права кредитором не должно нарушать права и свободы иных лиц, должно применяться разумно и добросовестно, как исключительная мера к злостному неплательщику заемных средств по кредиту^[48].

В другом деле суд – с учетом погашения просроченной задолженности ответчиком – посчитал, что нарушение прав банка было в разумный срок заемщиком устранено, на момент рассмотрения дела по существу просроченной задолженности не имеется, банк получил все, на что вправе был рассчитывать, никаких убытков банку не причинено^[49].

---

Таким образом, обобщим проанализированную судебную практику, можно заключить, что практика по договорам ипотеки неоднородна, что свидетельствует о неоднозначном понимании судами норм ипотечного законодательства.

Заключение

В период экономической нестабильности резоннее всего для заемщиков на время отказаться от совершения сделок с банками и с недвижимостью. Но обстоятельства бывают разные. Порой отказ от намерения приобрести жилье с помощью кредитных средств в силу разных причин нецелесообразен. В этом случае желательно подумать о вариантах минимизации риска отказа банка предоставить кредит на ранее одобренных условиях, то есть вариантах исключения ситуации, рассмотренной в статье.

Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного отказа банка от предоставления заемщику ранее одобренного кредита на определенных условиях является заблаговременное подписание кредитного договора - до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, на момент определения с выбором заемщиком покупаемого жилья у него уже будут иметься для этого денежные средства, в том числе кредитные, предоставленные банком.

Однако такое решение имеет и свои минусы.

Первый минус такого способа минимизировать риск срыва сделки из-за удорожания кредита состоит в необходимости уплаты заемщиком процентов за период фактического неиспользования им кредитных средств по своей вине, то есть за период с момента предоставления денежных средств банком (как правило, с момента перечисления банком средств на счет заемщика) до даты фактического использования заемщиком кредитных средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, уплата процентов за пару месяцев не такая большая цена за обеспечение уверенности в наличии денежных средств в любой момент поисков жилья для покупки.

Второй минус – невозможность использования указанной схемы в случае с заключением ипотечного кредита. При предоставлении такого кредита существенное значение имеет цель кредита - на покупку конкретного жилого помещения, характеристики которого уже указываются в договоре, которое и предоставляется заемщиком банку в залог в обеспечение своих обязательств по возврату кредита.

Такая схема может, к сожалению, использоваться при предоставлении, как правило, потребительского кредита, который впоследствии, конечно, может быть обеспечен ипотекой приобретенного жилья (в зависимости от условий заключенного заемщиком с банком договора). Но процентная ставка по потребительским кредитам существенно отличается от ставок по ипотечным кредитам (порой на 15-20 пунктов). То есть такой вариант решения однозначно удорожает для заемщика цену кредита.

---

И все же предложенные варианты решения проблемы риска отказа банка от предоставления кредитных средств на одобренных условиях несколько надежнее, чем надежда на взыскание с банка убытков в виде утраченного заемщиком задатка.

Мало того, что надежда на удовлетворение указанных требований несостоявшегося заемщика минимальна, как и пишет сам автор, он в любом случае не достигнет своей цели – покупки выбранного жилья.

Таким образом, процесс совершенствования правового регулирования ипотеки не завершен и требует своего дальнейшего развития. Цель выпускной квалификационной работы достигнута, о чем свидетельствуют вышеизложенные предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 923.
2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ // Российская газета. – 2017. – № 1194
3. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ.– 2017.– № 29 (часть I).– ст. 4342
4. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. – 2017.– № 27.– ст. 4001
5. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017.– № 41 (часть II). – ст. 5640.

Научная литература

1. Алистархов В. Ловушка для ипотечных заемщиков // Жилищное право. – 2015.– № 5.
2. Буров В.С. Последующая ипотека как обеспечительный инструмент // Законодательство и экономика. –2013. – № 11
3. Быстрицкая Н. Новеллы законодательства о залоге // Жилищное право.– 2015. – № 4.
4. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017.
5. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – С. 129.
6. Гурамова Е.М. Правовое регулирование ипотеки в гражданском праве РФ // Молодежный научный форум: Гуманитарные науки: электр. сб. ст. по материалам VIII студ. междунар. заочной науч.-практ. конф. – М.: «МЦНО», 2014.
7. Джумагазиева Г. С., Петров Н. П. Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений в России // Актуальные проблемы права: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2014 г.). – М.: Буки-Веди, 2014.
8. Журков А.С. Каковы особенности договора об ипотеке при приобретении жилья? // Электронный журнал «Азбука права». – 2015. – №6. –
9. Зиновьева И.А. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. – 2014. – № 11.
10. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А.Н. Кайль, И.Ю. Оськина, А.А. Лупу и др. – М.: ЭлКниги, 2014.
11. Кратенко М. Займы под залог недвижимости: риски и иски // ЭЖ-Юрист. – 2017. – № 25.–
12. Кукарская К.В. Залог будущего права из существующего будущего обязательства // Проблемы экономики и юридической практики. – 2017. – № 5.
13. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. – М.: Статут, 2016.
14. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право.– 2014. – № 2.
15. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. А.Н. Кайль. – М.: ЭлКниги, 2014.
16. Романова Е.Н., Шаповал О.В. Гражданское право. Общая часть: Учебник. – М.: РИОР: ИНФРА-М, 2017.
17. Шорохова В.Е. Проблемные вопросы ипотеки здания // Юрист. – 2013. – № 9.–
18. Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. – 4-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2017.
19. Яковлев Н. Ипотека и развод - анализ споров: кто платит при разводе? // Жилищное право. – 2016. – № 1.

---