Добавлен: 28.06.2023
Просмотров: 65
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Теоретические аспекты изучения особенностей регулирования ипотеки в гражданском праве
1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве
1.2 Договор как правовая форма ипотеки
Глава 2. Исследование проблем в рамках реализации законодательства об ипотеке
2.1 Проблемы гражданско-правового регулирования, заключения и изменения договора ипотеки
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, документы, представленные сторонами, пришел к следующему.
В согласии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу п. 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если другое не определено федеральным законодательством либо настоящей статьей, регистрационная запись об ипотечном займе уплачивается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, непосредственно производящий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, общего заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с обязательным представлением закладной, включающей в себя отметку владельца закладной об реализации обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, или решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В судебном заседании из пояснений сторон установлено и подтверждается материалами дела, что между Г.А.С., действующим от себя и от имени Г.М.В., с одной стороны, и К., с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, К. выдано свидетельство о государственной регистрации права с обременением ипотекой в силу закона.
В судебном заседании из пояснений сторон и материалов дела установлено, что обязательства по договору стороны исполнили надлежащим образом. Ответчики подтвердили, что деньги по договору в сумме … рублей ими получены.
Ссылки ответчика Г. А.С. в судебном заседании и ответчика Г. М.В. в письменном заявлении на необходимость оплаты покупателем процентов и доплаты стоимости квартиры в сумме … рубля необоснованны и не могут быть приняты судом во внимание.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и по собственному усмотрению определяют его условия.
Из пояснений сторон и материалов дела в судебном заседании установлено, что договор не содержит указанных ответчиками обязательств, соглашение об уплате процентов и изменении цены договора сторонами не заключалось. Ответчик Г.А.С. в судебном заседании пояснил, что никаких изменений и дополнений в договор не вносилось, указанный договор недействительным не признавался.
Из материалов наследственного дела к наследственному имуществу К., умершей, следует, что истец Ш. принял наследство по завещанию в виде данной квартиры.
Из письменных пояснений Управления Росреестра по Вологодской области и свидетельства о государственной регистрации права установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности на указанную квартиру за Ш., данное право обременено ипотекой в силу закона в пользу Г.А.С. и Г. М.В.
С учетом изложенного, в связи с тем, что залогодержатели отказались подать совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, суд считает исковые требования истца о прекращении ипотеки удовлетворить.
Исковые требования Ш.. о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки путем погашения регистрационных записей об ипотеке удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п. 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление Росреестра является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в силу закона функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил требования Ш.В.А. удовлетворить частично – прекратить ипотеку квартиры; в удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказать.
Еще один пример судебной практики посвящен регистрации соглашения о внесении изменений к договору ипотеки.
ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» обратился в суд с иском к Т., П. о регистрации соглашения о внесении изменений к договору ипотеки, в обоснование, указав, что 08 апреля 2008 года между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т, П.. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) в обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредита от 07.04.2008 года между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и ООО «Лайм» (Заемщик). Вышеуказанный договор об ипотеке зарегистрирован в установленном законом порядке[31].
В дальнейшем ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и ООО «Лайм» (Заемщик) заключили ряд дополнительных соглашений к договору о предоставлении кредита от 07.04.2008 г., согласно которых изменен размер процентной ставки за пользование кредитом, а именно: соглашение от 01.07.08 г., от 20.11.08 г., от 30.10.09 г. Указанные дополнительные соглашения подписаны Туркиным И.А., являющимся директором ООО «Лайм» (Заемщик).
Впоследствии в адрес Т. и П. Банком направлены письма с предложением зарегистрировать соглашение к договору об ипотеке от 08.04.08г. о внесении изменений от 11.10.10 г. в срок до 15.02.2011 года. Мотивированного ответа со стороны Т. и П. банком получено не было. Указанные соглашения до настоящего времени не зарегистрированы. Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ и пунктом 63 Постановления Пленума ВС РФ 10, Пленума ВАС РФ 22 от 29.04.2010г. установлено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее обязательной регистрации, суд имеет полное право по требованию иной стороны вынести решение относительно регистрации сделки, в данных условиях сделка регистрируется в согласии с решением суда.
Просит вынести решение о регистрации соглашения от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года, расходы по уплате государственной пошлины отнести на счет ответчиков.
Дополнительные соглашения были подписаны ответчиками, договор подписан ответчиками и незаконным не признан. Ответчики в настоящее время уплачивают проценты в размере 24% годовых. Основанием для возврата документов регистрирующим органом послужило то, что документы забрали ответчики.
В судебном заседании ответчик Т. исковые требования не признала, пояснив, что в договоре на предоставление кредита от 08 апреля 2008 года была указана комиссия 5% за ведение счета, они подписали договор, договор о залоге имущества. Банк завышал проценты, ставка рефинансирования падала, а проценты повышались. 5% комиссии включены в 24% годовых, указанных в соглашении.
В судебном заседании ответчик П. исковые требования не признала, пояснив, что директор подписывал документы без них, соглашения они подписали в ГУЮ, которое их на регистрацию не приняло. В судебном заседании представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Лайм» Т. исковые требования не признал, пояснив, что договор был заключен в 2008 году, дополнительные соглашения были подписаны, а регистрация началась гораздо позже, через два года. Банк незаконно взимал с них денежные средства за ведение ссудного счета, а затем включил их в процентную ставку. В 2010 г. он подписал соглашения за 2008 и 2009 г., на сегодняшний день они фактически исполняют обязательства по ставке 24%. В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке подписывается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 23 этого Закона изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке включаются на основе обязательного соглашения между залогодателем и залогодержателем касательно изменения либо дополнения каких-либо условий договора об ипотеке.
Если следовать ст. 450 ГК РФ, то изменение и расторжение договора допускаются только по обоюдному соглашению сторон, когда другое не предусмотрено действующим Кодексом, иными законами либо настоящим договором.
В силу ст. 452 ГК РФ соглашение касательно изменения либо расторжения договора осуществляется в той же форме, что и договор, если из действующего закона, других юридических актов, договора либо обычаев делового оборота не следует другое.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, которая требует обязательной государственной регистрации, осуществлена в соответствующей форме, однако, одна из сторон уклоняется от ее обязательной регистрации, суд имеет право по требованию иной стороны вынести решение относительно регистрации сделки. В данных условиях сделка регистрируется в согласии с решением суда.
В обоснование своих доводов ответчики ссылаются на незаконность включения ответчиком в условия договора платы за ведение банковского счета. Однако данное условие было изначально включено в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Также ответчики ссылаются на незаконность изменения банком процентной ставки по кредитному договору, однако одностороннее изменение ставки по плате за кредит было предусмотрено кредитным договором, заключенным с ООО «Лайм».
Фактически такое изменение было согласовано ответчиками при подписании соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке. В соответствии со ст. 29 Федерального закона о банках и банковской деятельности процентные ставки по кредитным займам и (или) порядок их определения, в частности установление объема процентной ставки по кредитному займу в зависимости от изменения условий, прямо предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам и комиссионное вознаграждение по операциям определяются кредитным предприятием по предварительному соглашению с клиентами, когда другое не определено настоящим законодательством. Кредитное предприятие не может на законодательном уровне в одностороннем порядке поменять процентные ставки по действующим кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и временные сроки действия данных договоров с клиентами – частными бизнесменами и юридическими лицами, за исключением случаев, которые прямо предусмотрены федеральным законодательством либо же договором с клиентом банка.
Соглашение об изменении процентной ставки по обеспечиваемому залогом ипотечному обязательству подписано Т. и П., совершено в надлежащей форме в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ, недействительным в установленном законом порядке не признано, поэтому требования о регистрации соглашения между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т. и П. от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года подлежат удовлетворению.
Далее суд решил принять решение о государственной регистрации соглашения между ОАО Комсоцбанк «Бумеранг» и Т. и П. от 11 октября 2010 года о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 08.04.2008 года.
Приведем пример из судебной практики. Отталкиваясь от положений ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в условиях отчуждения заложенного имущества без должного согласия кредитора приобретатель данного имущества несет в рамках стоимости данного имущества соответствующую ответственность за не осуществление обеспеченного ипотечным займом обязательства совместно с должником по данному обязательству, следовательно, в условиях раздела имущества бывших супругов каждый из супругов будет нести следующую из отношений ипотеки ответственность за не осуществление обеспеченного ипотекой обязательства в целом объеме.
Таким образом, права кредитора в условиях раздела ипотечного имущества между бывшими супругами, которые являются созаемщиками по кредитному займу, не нарушаются, потому что объект залога не выбывает непосредственно из залога, а залогодержатель все также может исполнять принадлежащее по праву ему залоговое право[32].
Подводя итог вышесказанному, отметим следующее. Независимо от того, был оформлен ипотечный кредит на одного или на обоих супругов, его существенные условия не могут поменяться ни по обоюдному соглашению между бывшими супругами, ни по решению суда иначе как:
- по соглашению между заемщиком (заемщиками) и банковским предприятием (часть первая статьи 450 ГК РФ);
- в условиях нарушения предприятием банка действующих условий договора либо в других случаях, непосредственно предусмотренных действующим законом либо же самим кредитным договором (часть первая пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
В судебной практике бывали случай, когда суд все же разделяет кредитные обязательства бывших супругов и включает определенные изменения в кредитный ипотечный договор, внося в него нового заемщика (если изначально заемщиком был лишь один из бывших супругов), либо, наоборот, исключая из ряда заемщиков одного из бывших супругов (в условиях, если первоначально в кредитном соглашении оба бывших супруга были указаны в качестве заемщиков).