Файл: "Ипотека в гражданском праве".pdf

Но, стоит отметить, что такие решения, а практике бывают очень редко и являются, как мы считаем, следствием неправильного использования правовых норм существующего закона и нарушающими права банковских предприятий, что может повлечь за собой их последующее обжалование в суде.

Законными и вполне справедливыми, как мы считаем, считаются наиболее часто выносимые судами решения, которыми разделяются не кредитные обязательства бывших супругов, а их долги. Такого рода раздел не подразумевает одностороннего изменения существенных условий действующего кредитного договора, нарушая тем самым права банковского учреждения, а только дает возможность получить бывшему супругу, то есть основному заемщику определенную компенсацию части включаемых им по ипотечному займу обязательных платежей. Такого рода компенсация может быть получена или в финансовой форме, или же в качестве имущества сверх полагающейся ему по действующему закону доли в совместно нажитом имуществе у супругов.

В частности, помимо этого, нужно учитывать то, что даже если после развода супругов квартира делится между бывшими супругами, а заемщиком по кредитному соглашению остается лишь один из них, предприятие банка все также может обратить взыскание на квартиру как предмет залога.

Соответственно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для появления обязанностей служит заключенный кредитный договор.

Этот договор должен быть заключен в письменной форме с обязательным включением в него всех существенных условий, в частности о предмете договора, процентной ставке по кредитному займу, сроке ипотечного кредита, полной стоимости кредита и порядке погашения займа.

Лишь при вышеуказанных условиях, то есть в рамках заключенного кредитного соглашения, предприятие банка может нести ответственность за не реализацию обязательств перед заемщиком.

Если следовать судебной практике, в частности п. 11 информационного письма от 13.09.2011 № 146 Высшего Арбитражного Суда РФ^[33], с кредитного предприятия в пользу заемщика могут быть взысканы убытки лишь при условии, что отсутствовали обстоятельства, которые указывали на то, что заемные финансовые средства не будут возвращены в строго оговоренный срок (ст. 821 Гражданского кодекса РФ).

Взимание убытков с предприятия банка возможно, если кредитный заем не был выдан в срок, предусмотренный кредитным соглашением.

Нарушение кредитного соглашения предприятием банка, в результате чего в пользу заемщика взимаются убытки, может выражаться в различной ставке процентов, которая предусмотрена настоящим договором и по которой в действительности выдан кредитный заем заемщику.

---

Также, соответственно судебной практике, заемщики не имеют права требовать от предприятия банка предоставить кредит в натуре, потому что это не допускается в принципе.

Заемщик имеет полное право требовать лишь компенсации убытков в результате невыдачи кредитного займа.

Вышеуказанные выводы также подтверждаются юридическими позициями судов, изложенными в Определении ВАС РФ от 12.07.2011 № ВАС-8488/11 по делу № А40-42333/10-97-359, в Определении ВАС РФ от 02.06.2011 № ВАС-4282/11 по делу № А56-13980/2009, в Постановлении ФАС Московского округа от 25.03.2011 № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359.

Таким образом, кратко обобщив материалы данного параграфа, можно заключить следующее.

1. Взимание убытков за не реализацию кредитных обязательств банковским предприятием либо иной кредитной организацией возможно лишь в тех условиях, если между клиентом и кредитным предприятием подписан соответствующий кредитный договор.

В конкретном рассматриваемом примере Б. не имеет права претендовать на компенсацию убытков в итоге изменения кредитным предприятием условий выдачи кредита на недвижимость, потому что кредитный договор не заключался, а было только одобрение кредитной заявки.

2. Одобрение кредитной заявки не может являться аналогом кредитного договора, потому что не отвечает всем требованиям, которые предъявляются к сущностному содержанию кредитного договора, установленным ст. 807 - 812, 819 - 821 Гражданского кодекса РФ и ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Необходимо учитывать, если кредитный договор заключен и кредитное предприятие в нарушение договора не предоставило кредит, это не означает, что заемщик имеет полное право истребовать предоставления кредита, потому что, соответственно судебной практике, заемщик имеет право претендовать лишь на компенсацию убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идет о заключенном кредитном договоре.

4. Перспективы на положительный исход судебного разбирательства для Б. являются крайне незначительными и лишь при условии, что суд поменяет существующую судебную практику в совершенстве на противоположный подход, признав за предприятием банка обязательства в итоге одобрения кредитной заявки.

Рекомендации при приобретении недвижимости на заемные финансовые средства могут быть следующие:

1. Потенциальным ипотечным заемщикам в свете последних экономических потрясений необходимо проводить сделки без оглядки на одобренные условия кредитования по заявке на кредит, потому что данные условия не являются обязательством для кредитного предприятия.

---

Процедура покупки недвижимости должна быть продуманной и проводиться в короткий срок, но в любом случае перед внесением задатка за недвижимость необходимо обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения касательно условий кредитования или вносить задаток после получения кредита на недвижимость.

2. В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает существующий спрос на недвижимость. В связи с этим можно рекомендовать ипотечным заемщикам не спешить оформлять предварительный договор и вносить задаток, так как риск потери задатка всегда остается и необязательно по причине невыдачи кредита на приемлемых условиях.

3. Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заемщикам, которым кредитная организация изменила условия кредитования, обратиться за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей заемщик, чьи права нарушены, сможет подать соответствующее заявление в суд, которое в том числе будет поддержано со стороны указанной службы.

При таких обстоятельствах, когда федеральная служба будет на стороне потенциального заемщика, имеются перспективы на более благоприятный исход для заемщика в суде.

4. В любом случае потенциальному ипотечному заемщику, которому кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее одобренных условиях, необходимо обращаться в суд за защитой своих интересов, если речь идет о возмещении убытков.

С учетом того, что судебная практика порой противоречива и имеет место различие подходов при решении споров судами, у заемщика всегда остается шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий по одобренному кредиту.

5. В целом же можно рекомендовать внести изменения в действующее российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной сделки кредитной организацией на определенный период будет введен мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной заявке.

В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные заемщики, несет слишком большие риски потери задатков, по сути, не по своей вине, что является существенным недостатком законодательства, который подлежит исправлению, в том числе в целях защиты прав потребителей.

Целый ряд проблем возникает и применительно к ипотеке зданий и сооружений. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка^[34].

---

Высший Арбитражный Суд РФ исходит из того, что залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений^[35].

Также суды не признают недействительными договоры ипотеки зданий и сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, например, в случаях, когда у залогодателя отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием^[36].

Если заложенное здание, сооружение расположено на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, право залога на земельный участок не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний владелец (залогодатель) недвижимого имущества. Не совсем понятно, почему законодатель ограничивается только правом постоянного пользования и не упоминает пожизненное наследуемое владение, которое также не включает правомочие распоряжения земельным участком (за исключением права его завещать).

Таким образом, получается, что «залог здания, находящегося на земельном участке, в отношении которого у залогодержателя есть право пожизненного наследуемого владения, не сопровождается залогом соответствующего земельного участка «^[37].

По мнению В.Е. Шороховой, выписка из ЕГРП о правах и обременениях на земельный участок, занимаемый зданием/сооружением, в этом случае может дать однозначный и исчерпывающий ответ о необходимости оформления ипотеки прав на землю: права на земельный участок будут выступать объектом ипотеки, только если они зарегистрированы в ЕГРП, в случае отсутствия зарегистрированных прав ипотека невозможна и требования ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ об ипотеке применению не подлежат^[38].

Последовательное применение судами вышеизложенной позиции могло бы не только избавить банки от правовых рисков, возникающих при принятии в ипотеку зданий/сооружений, находящихся на земельном участке, не имеющем записей в ЕГРП о правах и обременениях на него, но и устранило бы ограничения по срокам предоставления кредита, существующие при принятии в обеспечение зданий и сооружений, собственник которых пользуется земельным участком на основании краткосрочного договора аренды. Вместе с тем, в настоящий момент данная позиция не является общераспространенной в судебной практике^[39].

---

Таким образом, в оптимизации нуждается правовое регулирование банковского ипотечного кредитования; требует совершенствования антимонопольное регулирование первичного рынка ипотечного жилищного кредитования; недостаточно четко прописана возможность залога части земельного участка.

2.2 Ответственность сторон в ипотечных отношениях

В современных условиях массового кредитования населения под залог недвижимости, приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Ниже представлен анализ судебных споров и правоприменительной практики вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.

1. Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог.

Суть спора: залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество.

Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований^[40].

Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество^[41].

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание.

2. Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Суть спора: заемщик - физическое лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «Об ипотеке «утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).

---