Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

• типовая ипотека;

• ипотека с периодическим увеличением сумм взносов;

• ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой;

• ипотека с залоговым счетом;

• ипотека с переменной процентной ставкой;

• кредиты с дележом стоимости имущества.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

• финансовое положение клиента резко ухудшилось по срав­нению с данными заявки;

• выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

• начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

• обнаруживается, что имущество является объектом (пред­метом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повре­ждения.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д.

- 4 -

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обус­ловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Ипотечные кредиты относительно недоро­ги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выку­пить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

7. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

• содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

• способствует решению социальных проблем;

• создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, дру­гих ценных бумаг ипотечных организаций);

• расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ганизациями;

• дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ка недвижимости в форме ипотечных банков, специализиро­ванных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку ры­ночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все вари­анты будущих изменений цен. Реализация банком закладывае­мого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвид­ность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

ТЕМА №19. Современные формы и виды кредитования

1. Понятие факторинга и его преимущества

2. Виды факторинга

3. Форфейтинг и его отличительные черты

4. Франчайзинг

- 1 -

Факторинг имеет англо-американские корни и в наиболее общем виде означает выкуп дебиторской задолженности поставщика товаров (услуг) с принятием на себя обязанностей по её взысканию и риска не­платежа. Поставщик продает дебиторскую задолженность специализированному финансовому институту (факторинговой компании), которая в свою очередь именуется фактором.

В факторинговых операциях участвуют три стороны: 1) фактор-посредник, которым может быть коммерческий банк или специализированная факторинговая компания; 2) поставщик: 3) покупатель.

Факторинг как сфера финансового бизнеса развивается тогда, когда частым явлением становится по­ставка товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Важнейшая цель факторинга - это в первую очередь финансирование продавца товаров, лица, вы­полняющего работы, услуги, на период отвлечения оборотных средств, на период вынужденно предостав­ляемой отсрочки в оплате таких товаров (работ, услуг). Возможность уступки тех или иных денежных тре­бований для получения финансирования позволяет продавцу согласовать с покупателем выгодные условия продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Механизм факторинга позволяет продавцу давать покупателю отсрочку оплаты, в результате чего можно быстрее продать товары на рынке. Поэтому факторинг можно рассматривать также как инструмент продвижения товаров на рынке на условиях, выгодных как покупателю, так и продавцу.

Для клиента банка факторинг имеет ряд преимуществ по сравнению с иными формами финансиро­вания, прежде всего по сравнению с банковским кредитом:

1. в основе факторингового финансирования лежит реальная торговая операция;

2. факторинговое финансирование не требует дополнительного обеспечения;

3. при факторинговом финансировании факторы обычно проверяют платежеспособность покупателя, в то время как требований к платежеспособности лица, получающего финансирование, значительно меньше, чем, скажем, при банковском кредитовании;

4. при факторинге сумма финансирования может зачисляться непосредственно на счет лица, полу­чающего финансирование;

5. факторинговое финансирование ведет к сокращению расходов на обслуживание дебиторской задол­женности, так как многие административные функции в этой сфере может взять на себя фактор;

6. факторинговому финансированию свойствен неограниченный характер финансирования;

7. факторинг - это практически единственная возможность привлечения денег для компаний, у которых нет серьезной кредитной истории, отсутствует опыт работы. При факторинге требуется только история работы с дебиторами, которая нарабатывается довольно быстро.

- 2 -

1. При факторинге с финансированием клиент факторинговой компании, отгрузив продукцию, предъявляет счета своему покупателю через посредство компании, задача которой получить в пользу кли­ента платеж в сроки согласно хозяйственному договору (обычно от 30 до 120 дней).Факторинговая компания покупает счета-фактуры у клиента на условиях немедленной оплаты 80—90% стоимости от­грузки, т.е. авансирует оборотный капитал своего клиента (дисконтирование счетов-фактур). Резервные 10—20% стоимости отгрузки клиенту не выплачиваются, а бронируются на отдельном счете на случай претензий в его адрес от покупателя по качеству продукции, ее цене и т. п.

Факторинг с уплатой включает получение задолженности, принятие на себя риска неплатежей и передачу средств по мере того, как они выплачиваются покупателем. В белорусской практике это называ­ют административным управлением дебиторской задолженностью. В этом случае комиссионное вознагра­ждение фактора составляет около 0,5-1 % от суммы переуступленной дебиторской задолженности.

При открытом факторинге должник уведомляется о заключении договора факторинга, по которо­му права кредитора переходят к фактору. Уведомление должника об уступке может осуществляться в раз­личных формах - как посредством соответствующих надписей на счетах-фактурах и иных документах, пе­редаваемых должнику, так и путем направления должнику специального письма. Законодательство не ус­танавливает, кто должен направлять такое уведомление, - кредитор или фактор. Поэтому данный вопрос целесообразно решить в договоре факторинга. Обычно уведомление направляет кредитор, поскольку именно он, а не фактор хорошо знаком должнику.

При скрытом (конфиденциальном) факторинге причитающиеся от должника суммы получает кредитор (первоначальный кредитор), а затем передает их фактору в соответствии с договором факторинга. Однако в договоре скрытого факторинга может быть предусмотрено положение о том, что в случае, если кредитор не может надлежащим образом перечислять фактору полученные от должника денежные суммы, то факторинг превращается в открытый, т.е. фактор вправе уведомить должника о состоявшейся уступке для того, чтобы должник платил напрямую фактору, а не кредитору.

При факторинге с правом регресса (оборотный факторинг) фактор может вернуть кредитору (кли­енту фактора) денежные требования, не оплаченные должником в течение определенного срока, и. соот­ветственно, потребовать возврата выплаченной фактором за это требование суммы. В этом случае кредитор принимает на себя поручительство за должника перед фактором и несет риск неоплаты денежных требо­ваний перед фактором.

При факторинге без права регресса (именуемом иначе безоборотным факторингом) у фактора от­сутствует право на последующий возврат неоплаченных требований кредитора. В данном случае фактор несет риск неоплаты должником денежных требований.

Факторинг с правом регресса в большей степени обеспечивает защиту интересов фактора, в то время как факторинг без права регресса в большей степени обеспечивает защиту интересов кредитора (клиента фактора).

Внутренним факторингом именуется факторинг, стороны которого являются резидентами Рес­публики Беларусь.

Международным факторингом именуется факторинг, если одной из сторон является нерезиден­том Республики Беларусь.

- 3 -

Форфейтинг, как и факторинг, преследует цель фи­нансирование клиента под уступку денежного требования (дебиторской задолженности). Но если при фак­торинге финансирование осуществляется обычно на краткосрочной основе, то практика форфейтинга пред­полагает финансирование на средне- и долгосрочной основе. Возможность средне- и долгосрочного фи­нансирования при форфейтинге достигается за счет того, что такое финансирование осуществляется путем покупки финансирующим лицом (форфейтером) векселей (переводных и простых). Таким образом, в от­личие от факторинга при форфейтинге приобретаемая дебиторская задолженность оформлена векселями.

Векселя являются ценными бумагами, поэтому форфейтер может свободно продать приобретенные векселя на рынке, т.е. он может не дожидаться наступления срока платежа по ним. Имеющиеся при форфейтинге широ­кие возможности по перепродаже дебиторской задолженности обусловлены высокой оборотоспособностью векселей по сравнению с денежными требованиями, возникшими из обычных договоров.

Форфейтером могут быть не только банки и небанковские кредитно-финансовые организации, но и иные лица.

Более того, важным преимуществом форфейтинга для форфейтера является то, что денежные требо­вания, оформленные векселями, являются абстрактными и безусловными. Это практически исключает многие возражения должника против форфейтера (как это может иметь место при факторинге). Поэтому оформленное векселем денежное требование более обеспечено для форфейтера с правовой точки зрения, нежели обычное денежное требование, вытекающее из того или иного договора.

Форфейтинг также обычно является формой беззалогового финансирования, т.к. интересы форфейтера обеспечиваются векселями, которые ему передаются против финансирования. Однако практика форфейтинга обычно предполагает финансирование без права регресса, т.е. форфейтер не сохраняет право обратного требования к клиенту, он вправе предъявить требования о платеже непосредст­венно должнику. Отсутствие у форфейтера права регресса к клиенту также объясняется тем, что форфейтер может свободно реализовать имеющиеся у него векселя на рынке, не дожидаясь наступления по ним срока платежа.

Однако отсутствие права регресса все же предполагает более широкое (по сравнению с факторин­гом) распространение в практике форфейтинга использования некоторых специальных способов обеспече­ния - в частности, форфейтируемые векселя часто по требованию форфейтера должны предусматривать обязательства надежных в финансовом отношении лиц (например, содержат аваль банков).

Еще одним принципиальным отличием форфейтинга от факторинга является то, что при форфейтинге дебиторская задолженность передается финансирующему лицу посредством индоссамента, а не посредством уступки требования, как это имеет место при факторинге. Механизм индоссамента предполагает более простой способ передачи, чем уступка требования. Поэтому форфейтинг не следует рассматривать как разновидность факторинга.

- 4 -

Франчайзинг (договор комплексной предпринимательской лицензии) – это деятельность, в результате которой одна сторона (правообладатель, франчайзер) обязуется предоставить другой стороне (пользователю, франчайзиату) за вознаграждение на определенный в договоре франчайзинга срок либо без указания срока комплекс исключительных прав (лицензионный комплекс), включающий право использования фирменного на­именования правообладателя и нераскрытой информации, в том числе секретов производства (ноу-хау), а также других объектов интеллектуальной собственности (товарного знака, знака обслуживания и т.п.), предусмотренных договором франчайзинга, для использования в предпринимательской деятельности пользователя.

Основной принцип франчайзинга: сочетание ноу-хау франчайзера с капиталом франчайзиата.

Франчайзиат выполняет две функции:

• поставка капитала для создания торгового предприятия;

• ру­ководство собственным торговым предприятием.