Файл: Курсовой проект по дисциплине основы кадастра недвижимости.docx

ВВЕДЕНИЕ 11

1 Правовые ОСНОВЫ ВЫПОЛНЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ 12

1.1 Понятие кадастровой деятельности, лица, осуществляющие кадастровую деятельность 12

Кадастровой деятельностью называют работы, с помощью которых происходит подготовка документов в отношении недвижимости, подготовленная документация обеспечивает осуществление ГКУ недвижимого имущества [4]. 12

Кадастровую деятельность могут осуществлять лица, сдавшие соответствующий квалификационный экзамен и являющиеся членами в одной из саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, так как на территории Российской Федерации с 1 июля 2016 года такое понятие, как аттестат кадастрового инженера утратил силу, он не выдается. 13

Кадастровым инженером является лицо, осуществляющее кадастровую деятельность или говоря иначе, специалист, выполняющий задачи по межеванию земель и учету недвижимости. 13

Сведения о таких специалистах вносятся в специальный реестр. Управлением данного ресурса занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [8]. 13

Процесс организации кадастровой деятельности отображен на рисунке 1. 13

13

Рисунок 1 – Структура кадастровой деятельности 13

Основные права и обязанности кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ установлены ст 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". 14

1 У кадастрового инженера есть право: 14

- требовать с заказчика работ предоставления прохода на объект и предоставления документов, нужных при исполнении определенных работ, если другое не учтено договором на выполнение таких работ; 14

- отказаться от выполнения заказа, если заказчик не соблюдает один из пунктов договора или не предоставил требуемую информацию; 14

- отказаться быть руководителем стажировки, если на то есть объективные причины [4]. 14

2 Кадастровый инженер обязан: 14

- придерживаться требований законов РФ в кадастровой сфере и стандартов реализации кадастровых работ; 14

- не заключать договор с заказчиком, если намечается выполнение работ относительно объекта, не являющегося объектом недвижимости, который в последующем может быть учтен (№ 218-ФЗ); 14

- не выполнять работы в случае предоставления документов, в которых содержатся недостоверные данные; 14

- сообщить заказчику о невыполнении кадастровой работы в течение не более трех рабочих дней со дня возникновения причин, которые мешают выполнению; 14

- обладать печатью с указанием ФИО и СНИЛС, а также усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера; 14

- предоставлять по запросу заказчиков информацию о членстве в СРО; 14

- сохранять акты согласования границ ЗУ, которые были подготовлены во время выполнения кадастровых работ; 14

- исполнять другие прямые обязанности, установленные федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами РФ [4]. 14

1.2 Объекты недвижимости, в отношении которых выполняются кадастровые работы, результат кадастровых работ 15

В отношении ЗУ и объектов недвижимости осуществляются кадастровые работы. 15

Работы с объектами недвижимости выполняются относительно: 15

- зданий; 15

- сооружений; 15

- помещений; 15

- объектов незавершенного строительства; 15

- единых недвижимых комплексов (далее ЕНК) [9]. 15

В отношении ЗУ проводятся кадастровые работы, которые различаются целью их проведения и методом: 15

- образование ЗУ из государственной или муниципальной собственности; 15

- образование ЗУ (частей земельных участков) путем перераспределения, раздела, объединения или выдела земель; 15

- уточнение границ и площади ЗУ (частей ЗУ); 15

- образование ЗУ из состава единого землепользования; 15

- образование частей или части ЗУ; 15

- вынос границ ЗУ в натуру (на местность); 15

- исправление реестровой ошибки в местоположении границ ЗУ и площади. 15

В отношении объектов недвижимого имущества проводятся следующие кадастровые работы: 15

- постановка на учет объектов недвижимости; 15

- учет линейных объектов; 15

- подготовка документации о сносе объектов; 15

- работы в связи с реконструкцией жилых и нежилых зданий; 15

- работы по объединению помещений и зданий; 16

- работы по разделу зданий; 16

- оформление права собственности; 16

- образование или уточнение частей здания, сооружения, помещения; 16

- снятие с учета таких объектов; 16

-осуществления ГКУ и ГРП в отношении ЕНК [9]. 16

Схематичное представление результатов кадастровых работ представлено на рисунке 2. 16

16

Рисунок 2 – Результат кадастровой деятельности 16

Результатом выполненных кадастровых работ является: 16

- межевой план (далее МП) – документ, содержащий описание земельного участка, его характеристики (площадь, форма, адрес, наличие смежных участков), МП позволяет поставить на кадастровый учет ЗУ или внести изменения в их границы; 16

- технический план – документ, содержащий основные характеристики объектов недвижимости, с помощью него можно поставить на кадастровый учет вышеуказанные объекты и вносить изменения в их характеристики; 17

- акт обследования – документ, с помощью которого по причине уничтожения или естественной гибели, объекты недвижимости прекращают свое существование [7]. 17

2 ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И УТОЧНЕНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ 17

2.1 Земельный участок 17

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая установленные границы по федеральным законам и обладающая такими характеристиками, которые определяют данную часть как индивидуально определенную вещь. 17

Право собственности на ЗУ распространяется на верхний почвенный слой, растения и водные объекты в их границах. Собственник может пользоваться всем, что находится под и над поверхностью ЗУ. 17

Также существуют искусственные ЗУ. 17

Искусственный ЗУ представляет собой сооружение, создаваемое на водном каком либо объекте, который образуется с использованием различных технологий, такое сооружение признается ЗУ после ввода его в эксплуатацию [2]. 17

Виды ЗУ по особенностям границ: 17

- одноконтурные – ЗУ, границы которых состоят из одного замкнутого контура, не пересекающиеся с другими ЗУ; 18

- многоконтурные – ЗУ, представляющие собой комплекс двух и более замкнутых контуров, которые разделены между собой другими землями или ЗУ. Многоконтурная часть ЗУ не имеет никаких общих характерных точек для таких замкнутых контуров. 18

Существует несколько видов многоконтурных ЗУ: 18

1 Контуры, разделенные между собой территорией, которая принадлежит одному владельцу и не выходит за границы муниципального образования [10]. 18

2 Земельные участки, в контурах которых присутствуют внутри небольшие участки – вырезки, располагающиеся в глубине контуров и не имеющие общих с ними границ. 18

Многоконтурные участки имеют характерные особенности: 18

- кадастровый номер многоконтурного ЗУ является единым вне зависимости от числа его контуров, но каждому контуру присваивается свой порядковый номер (1,2,3 и тд); 18

- контур в отдельности не является объектом права или ЗУ, только в совокупности контуры создают полноценный ЗУ; 18

- площадь многоконтурного ЗУ определяется как сумма площадей всех контуров, входящих в состав соответствующего ЗУ; 18

- все контуры границы такого участка должны находиться на территории одного конкретного населенного пункта, но могут располагаться в разных кадастровых кварталах. 18

Как и одноконтурные земельные участки, многоконтурные могут быть образованы всеми способами, перечисленными в ЗК РФ [6]. 18

2.2 Способы образования земельных участков 18

Образование ЗУ осуществляется объединением, перераспределением, разделом ЗУ или выделением ЗУ из земли, которая принадлежит государству или муниципалитетам. 19

Образование ЗУ объединением: 19

- объединение ЗУ осуществляется, когда объединяются 2 или больше ЗУ с образованием одного ЗУ и прекращением существования смежных ЗУ; 19

- собственник становиться обладателем права собственности на созданный ЗУ; 19

- в том случае, когда объединяемые участки имели разных собственников, созданный ЗУ переходит в их общую собственность; 19

- нельзя объединять ЗУ, которые состоят в пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) безвозмездном использовании, за исключением случаев, когда собственником объединяемых ЗУ с указанными правами является одно лицо; 19

- разрешается объединить ЗУ, который находится в залоге и ЗУ не находящийся в нем. В этой ситуации залог будет распространяться на объединенный участок полностью, если другое не предусматривает соответствующее соглашение сторон [2]. 19

Примерная схема объединения ЗУ показана рисунком 3. 19

20

Рисунок 3 – Схема объединения ЗУ 20

Перераспределение ЗУ: 20

- когда перераспределяется несколько и больше смежных ЗУ, то происходит образование нескольких и больше уже новых смежных ЗУ, а начальные смежные ЗУ ликвидируются, в качестве исключения выступает ситуация, которую предусматривает ЗК Российской Федерации (п. 12 ст. 39.29); 20

- когда перераспределяются ЗУ имеющие собственников, то они соответственно, становятся собственниками вновь образованных ЗУ по соглашению об образовании ЗУ, которое до перераспределения заключили между собой собственники; 20

- процесс перераспределения ЗУ, собственниками которых является государство и муниципалитеты и ЗУ, собственниками которых выступают частные лица, регламентируется ЗК Российской Федерации (гл. V.4) [2]. 21

Примерная схема перераспределения ЗУ показана рисунком 4. 21

21

Рисунок 4 – Схема по перераспределению ЗУ 21

Образование ЗУ разделом: 21

- когда осуществляется раздел ЗУ, то на его месте появляются несколько ЗУ, а начальный ЗУ ликвидируется; 21

- когда осуществляется раздел, то собственник начального ЗУ становится собственником всех образованных ЗУ; 21

- когда разделяется ЗУ имеющий нескольких собственников, то они сохраняют общую собственность над всеми образованными ЗУ, если другое не устанавливает соглашение данных собственников; 21

- ЗУ, который предоставляется некоммерческому партнерству для ведения огородничества или садоводства, разделяется по проекту межевания земель. При этом может сформироваться несколько ЗУ, передаваемых гражданам для огородничества и садоводства в личное пользование или всему партнерству в целом для общего использования. Разделенный ЗУ сохраняют в новых границах; 22

- когда осуществляется раздел ЗУ, то может появиться один или же несколько ЗУ с сохранением в измененных границах, при разделе, когда собственником начального ЗУ являлось государство или муниципалитет; 22

- когда разделяется ЗУ, собственником которого является государство или муниципалитет и предоставляется в аренду, в постоянное (то есть бессрочное) или же в безвозмездное пользование, то необходимо оформление схемы того, как располагается отдельный ЗУ или же участки на кадастровом плане территории (далее КПТ) [2]. 22

Примерная схема раздела ЗУ показана рисунком 5. 22

23

Рисунок 5 – Схема по разделу ЗУ 23

Выделение (выдел) ЗУ: 23

- выделение ЗУ осуществляется, когда выделяется доля или же доли из ЗУ, право собственности на который поделено на несколько долей. При этом происходит образование одного или нескольких ЗУ, с сохранением в новых границах ЗУ из которого проводилось выделение; 23

- выделение ЗУ осуществляется на основании заявления (решения или требования) собственника доли ЗУ или на основании соглашения всех собственников долей ЗУ; 23

- когда происходит выделение ЗУ, то собственник доли ЗУ становится собственником доли нового, выделенного ЗУ и перестает быть собственником доли изменяемого ЗУ [11]. 23

Примерная схема выдела ЗУ показана рисунком 6. 24

24

Рисунок 6 – Схема выдела ЗУ 24

Образование ЗУ из земли, собственником которой является государство или муниципалитет: 24

- в этой ситуации ЗУобразуются на основании проекта по межеванию земли, проектных документов на лесные участки, утвержденной схемы размещения одного ЗУ или нескольких на КПТ [2]. 24

Примерная схема того, как образуется ЗУ подобным образом, показывает рисунок 7. 24

25

Рисунок 7 – Схема образования ЗУ со схемой размещения ЗУ на КПТ 25

2.3 Порядок уточнения местоположения границ земельных участков 25

В соответствии со ст. 43 части 1 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливается, что местоположение границ будет уточняться тогда, когда информация, которая содержится в ЕГРН, не будет соответствовать имеющимся требованиям по описанию расположения границ ЗУ или при выявлении ошибки в данном описании [3]. 25

Порядок, по которому согласуется расположение (местоположение) границ ЗУ 25

Когда уточняется местоположение границ ЗУ, то следует согласовать данное местоположение с лицами, которые являются собственниками ЗУ, имеющих общую границу с тем ЗУ, который уточняется. 26

В данном согласовании могут участвовать собственники ЗУ или лица, которые их представляют, имеющие на это нотариальную доверенность, или имеющие право представлять собственника по федеральному законодательству или по нормативному акту, изданному государственным органом или муниципальными органами [3]. 26

Границы ЗУ могут согласовываться, не устанавливая его границы на территории (местности) или же с установкой границ. Этот вопрос решатся тем лицом, которое заказало кадастровые работы. 26

Проведение согласования, не устанавливая границы ЗУ на территории, независимо от того, какой будет выбор заказчика кадастровых работ, осуществляется по отношению: 26

- к лесным участкам; 26

- к участкам, чьи границы определяются искусственными или же природными объектами; 26

- к участкам, с расположением на них линейных объектов, с установлением норм выделения земли для данных участков. 26

Границы могут согласовываться при помощи нескольких способов: 26

- проводится собрание собственников ЗУ и тех, кто заинтересован в согласовании; 26

- согласование проводится индивидуально, с каждым собственником ЗУ и с каждым заинтересованным лицом. 26

Проведение собрания осуществляется в том из населенных пунктов, где располагаются ЗУ, границы которых необходимо согласовать или в одном из населенных пунктов, находящихся ближе всего к этим ЗУ. 26

Извещение о проведении собрания выдается собственникам ЗУ, или лицам их представляющим, индивидуально каждому, с распиской о получении, через обычную или электронную почту. В том случае, когда адрес нахождения данных лиц неизвестен или когда письмо пришло обратно и имеет отметку, что его не вручили адресату, тогда необходима публикация данного извещения о проведении собрания в печатных изданиях (газете) в том населенном пункте, где оно будет проводиться. Если в поставленный срок никто не явился для согласования границы ЗУ, то они будут считаться как согласованные [3]. 26

Извещение должно содержать: 27

- данные о том лице, которое заказывает кадастровые работы и о специалисте кадастровой службы, который будет исполнять эти работы; 27

- указание кадастрового номера и адреса ЗУ, по отношению к которому будет осуществляться кадастровая работа, вместе с кадастровыми номерами и адресами расположения ЗУ, являющихся смежными с тем ЗУ, с которым следует согласовать границы; 27

- порядок, по которому следует ознакомиться с планом по межеванию; 27

- место, дату, а также время, когда будет проводиться собрание; 27

- срок, а также адрес, на который следует направить требования об установке границ ЗУ на территории или же возражения, после ознакомления с планом по межеванию. 27

Извещение необходимо вручить или опубликовать за тридцать дней до того как будет проводиться собрание. 27

Когда согласовываются границы земельных участков, то кадастровому инженеру следует: 27

- провести проверку полномочий тех, кто участвует в собрании по согласованию границ ЗУ; 27

- ознакомить участников собрания с планом по межеванию и если нужно, разъяснить его содержание; 27

- показать участникам собрания, где территориально находятся границы ЗУ, которые необходимо согласовать (при согласовании границ с установкой их на территории). 28

Кадастровый инженер проверяет у собственников ЗУ и у заинтересованных лиц, при согласовании границ ЗУ, документацию, подтверждающую право владения указанными ЗУ, а также документы, которые удостоверяют их личность [12]. 28

После того, как расположение границ ЗУ будет согласовано, то необходимо оформить соответствующий акт (рисунок 8) 28

29

Рисунок 8 – Форма для заполнения акта согласования 29

В том случае, когда кто-нибудь из участников согласования возражает против согласованных границ ЗУ и оформил данное обоснованное возражение письменно, то это записывается в акте. Если подтверждается обоснованность данных возражений, то урегулировать их можно проведя повторное согласование границ ЗУ. В данной ситуации чертеж новых границ ЗУ составляется повторно [3]. 29

Все указанные действия совершаются в определенной последовательности: 30

- рассматриваются возражения по расположению границ ЗУ; 30

- подготавливается заключение об итогах данных рассмотрений; 30

- оформляется акт о согласовании; 30

- разъясняется собственникам или их представителям возможность решения спора о расположении границ участка в судебном порядке. 30

Те из споров, которые не смогли быть урегулированы при согласовании границ ЗУ, решаются в суде. Информация о том, что были согласованы границы, должна отражаться в МП [13]. 30

2.4 Понятие, назначение межевого плана и общие требования к его подготовке 30

Межевой план представляет собой документ, основой которого является КПТ, а также выписка из ЕГРН о ЗУ. Данный документ содержит информацию, которая вносится в ЕГРН о тех ЗУ, которые были образованы, или же об их частях. 30

МП осуществляется постановка на учет ЗУ, уточняются их границы или же вносятся в них изменения, если в реестре обнаруживается ошибка. 30

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 37

ПРИЛОЖЕНИЕ А 39

(обязательное) 39

МЕЖЕВОЙ ПЛАН 39

49