Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком.pdf

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Таблица № 11

У объекта оценки внешний износ оценщиком не обнаружен.

Расчет величины накопленного износа оцениваемого объекта.

Накопленный износ складывается из суммы физического, функционального и внешнего износа и рассчитывается по следующей формуле:

Инак = 1 - (1 - Ифиз) х (1 - Ифункц) x (1 - Ивн), (1)

Величина накопленного износа

Таблица № 12

Функциональный износ – обусловлен частичной или полной потерей первоначальных функциональных (потребительских) характеристик объекта оценки.

Величина функционального износа рассчитывается исходя из наличия признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям к подобному недвижимому имуществу на рынке (отсутствию определенных потребительских характеристик или наличию излишних потребительских качеств земельных улучшений). Функциональный износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков функционального износа. Иным способом учета функционального износа является определение стоимости замещения объекта оценки путем использования информации о стоимости функционального аналога, который не имеет признаков функционального износа, присущих объекту оценки.

Экономический (внешний) износ – износ, обусловленный влиянием социально-экономических, экологических и других факторов на объект оценки.

Величина экономического износа рассчитывается на основании сравнения прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки с прогнозированным доходом от наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом доли земельных улучшений; прогнозированной загрузки объекта оценки при условии наиболее эффективного использования с его проектной мощностью; цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества, которое содержит признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, которое не содержит признаков такого износа, но является подобным по другим существенным признакам.

Коэффициент совокупного износа (годности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износов, которое присутствует в объекте оценки.

Метод срока жизни базируется на обоснованном предположении об остаточном сроке экономической жизни. При применении этого метода все существующие виды износа объекта оценки считаются полностью учтенными.

Как правило, пренебрежение функциональным и внешним износом ведет к ошибкам в стоимости, выведенной в результате расчетов, и значительному отклонению от цен на рынке недвижимого имущества.

В связи с отсутствием в открытом доступе достаточного объёма информации о затратах заказчиков на ремонт и реконструкцию недвижимости, имеющей функциональный и внешний износ, определение снижение стоимости недвижимости с функциональным и внешним износом, затруднительно.

Оценщик считает, что для данного объекта оценки целесообразно перечисленные виды износа не учитывать, так как расчеты с ограниченными и разрозненными данными дадут недостоверный результат. Таким образом, величина совокупного износа объекта оценки принимается равной величине его физического износа.

Расчет остаточной стоимости замещения

Таблица № 13

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки – 06 марта 2020г., (округленно) 52 118 904,00 рублей.

Заключение

Полученные с помощью вышеназванных подходов стоимостные показатели подлежат согласованию.

При согласовании данных учитывались три критерия:

- соответствие;

- точность;

- количество подтверждающих фактов.

В результате проведенных расчетов, стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 50 469 898,00 руб., доходным подходом 47 002 333,00 руб. и затратным подходом 52 118 904,00 руб.

Сравнительный подход построен на сравнении оцениваемого объекта с офисными зданиями, максимально приближенные к объекту оценку, сопоставимыми с объектом оценки по площади, функциональному назначению, техническому состоянию и предлагаемыми к продаже на вторичном рынке. Данный подход объективно отражает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимого имущества на дату оценки.

Стоимость, полученная доходным подходом, отличается от стоимости, полученной сравнительным подходом, и на данный момент, вложения в недвижимость не вполне оправдывают ожидаемых доходов. Арендная ставка определена на основании анализа рынка коммерческой недвижимости. Учитывая предполагаемое использование результатов оценки и тот фактор, что предложения по сдаче в аренду превышают спрос, арендная плата за недвижимость относительно невысокая, выводы данного подхода не в полной мере соответствуют стоимости объекта оценки, которая, по мнению оценщика, несколько занижена.

По затратному подходу определялась стоимость недвижимости как сумма затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление или замещение здания, скорректированных на его износ. Однако стоимость, определенная затратным подходом, по мнению Оценщика, не в полной мере отражает реальные затраты потенциального инвестора по причине недостаточной информации у Оценщика, и при текущей активности рынка коммерческой недвижимости, когда существует возможность в полной мере применить сравнительный подход, от выводов по затратному подходу Оценщик отказывается в пользу сравнительного подхода.

ВЫВОД: стоимость, определенная сравнительным подходом, наиболее объективно отражают ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимого имущества. Исходя из цели оценки, учитывая, что для объекта оценки определяется рыночная стоимость, в качестве итоговой стоимости принята стоимость, полученная сравнительным подходом.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 06 марта 2020г. составляет 50 469 898,00 руб.

Приложение:

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2019) /Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2019) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" /Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1) / Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) / Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) / Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7) / Справочная правовая система «Консультант Плюс», 2020.
7. Все о недвижимости. Вторичный рынок жилья; Питер - Москва, 2012. - 176 c.
8. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / под ред. Грибовский С.В. Изд. «Маросейка», 2016. – 654 с.
9. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2014. - 240 c.
10. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие / под ред. Щербакова Н.А. , М.: Изд-во «Омега-Л», 2016. – 558 с.
11. Оценка недвижимости: учебник Касьяненко Т.Г., ООО «Проспект» , 2016. – 512 с.