Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком.pdf

Характеристики здания

Таблица № 4

Оцениваемое здание находится в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Таблица № 5

Здание и земельный участок, которые являются объектом оценки изображено на рис. 1.

Рис. 1. Внешний вид здания

Для определения количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки, имеющих специфику и влияющих на результаты оценки, Оценщиком были запрошены у Заказчика следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки, по данным Заказчика, составляет 11 410 265 руб.

Кадастровая стоимость по данным Росреестра составляет 2 560 465,00 руб.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием информации, представленной Заказчиком.

Объектом оценки является двухэтажное здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 77:23:0110204:0029 общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Автомоторная, 5БС2.

Оцениваемое здание расположенного на первой линии по Автомоторной улице дом 5Б стр.2 и имеет три отдельных входа. Высота потолков 2,7 м. Перед зданием имеется бесплатная парковка. Метро Коптево и Лихоборы в пешеходной доступности. Здание имеет общую проходную и граничит с территорией со сдающимися в аренду складами и площадками под крупногабаритный транспорт.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 2.

Рис. 2. Местоположение объекта оценки

Район месторасположения здания относится к району Головинский Северного округа (САО) г. Москвы.

Головинский район входит в состав шестнадцати районов Северного административного округа города Москвы. Район занимает территорию в 881гектар. Численность жителей составляет порядка 85 тысяч человек.

Это самый значительный промышленный и жилой район в Северном округе с прекрасной транспортной инфраструктурой. На его территории расположено свыше пятидесяти промышленных предприятий и научных учреждений. Ближайшие станции метрополитена - Лихоборы и Коптево.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Краткий обзор макроэкономических и микроэкономических факторов, влияющих на ценовые параметры объекта оценки

В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В настоящий обзор не включена информация, не оказывающая существенного влияния на ценовые параметры объекта оценки.

Важное значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы, различные аспекты государственного регулирования рынка. Если действие названных факторов относительно стабильно, на первый план выходят микроэкономические показатели.

Источником информации для проведения анализа макроэкономической ситуации в РФ являлся отчёт Минэкономразвития о текущей ситуации в экономике (www.economy.gov.ru).

Как видно на графиках (рис. № 3), в феврале 2020 года инфляция несколько замедлилась, вполне соответствуя прогнозу Минэкономразвития. При этом рост потребительских цен оставался около средних значений за прошедший год.

Рис. 3.

На следующей диаграмме (рис. № 4 и № 5) показана картина деловой активности за январь 2020 года. Почти все сферы хозяйственной деятельности показали незначительный рост, кроме грузового товарооборота. Лидер здесь – оптовая и розничная торговля, а строительство и сфера услуг продемонстрировали рост около 1 %.

Рис. 4

Рис. 5

Как можно сделать вывод из представленной информации, в начале 2020 года макроэкономические факторы располагались в зоне прогнозируемого диапазона, и были вполне предсказуемы.

Для краткого анализа микроэкономических факторов, влияющих на рынок коммерческой недвижимости, была использована информация, представленная на официальном сайте мэра Москвы (www.mos.ru).

В прогнозе социально-экономического развития города на 2020 год, одобренном на заседании Президиума Правительства Москвы отмечено, что экономика города продолжает устойчивое развитие. За 2019 год наблюдался рост таких показателей, как валовый региональный продукт, объем инвестиций в основной капитал, средняя заработная плата в номинальном и реальном выражении, число индивидуальных предпринимателей, и другие. При этом, уровень безработицы остаётся практически на прежнем уровне. Об уровне экономической активности косвенно свидетельствует такой показатель, как энергопотребление в коммерческом секторе, которое, хоть и не значительно, но продолжает расти.

Развитию города способствует реализация комплексных мер экономической политики Правительства Москвы. Среди них:

— активная инвестиционная политика, направленная на улучшение делового климата и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики;

— стабильная бюджетная политика: увеличение конкурентоспособности и прозрачности городского заказа, бюджетные инвестиции в развитие инфраструктуры (прежде всего социальной и транспортной);

— стимулирующая налоговая политика;

— взвешенная тарифная политика, направленная на сдерживание роста тарифов и ограничение перекрестного субсидирования.

Экономистами прогнозируется постепенное улучшение основных социально-экономических показателей столицы на фоне роста реальной заработной платы.

8.2. Классификация офисных помещений

Для классификации офисных помещений среди профессионалов принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы соответствовать той или иной букве, офис должен обладать целым набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий размыты.

Чтобы сделать классификацию более корректной, столичные риелторы применяют следующую классификацию помещений под офисы: A+, A, A-, В+, B, C и D. Перечень опций в офисных зданиях каждого из вышеприведённых классов:

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

- расположение внутри Садового кольца;

- оптимальная транспортная доступность;

- управление зданием в соответствии с международными стандартами;

- удачная планировка помещений;

- новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

- максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

- централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

- оборудованные всем необходимым конференц-залы;

- собственная охрана;

- охраняемая парковка (минимум одно машино-место на 60 м2 офисных площадей);

- развитая инфраструктура (центральная стойка ресепшн, кафе, рестораны, спортивные залы, зимний сад и так далее).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются повышенные требования. Например, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только люксовые материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два альтернативных источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую вообще не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, по индивидуальным пожеланиям арендатора.

Зачастую офисам категории А не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех элементов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и располагаются несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – , поскольку требования к офисным зданиям постоянно возрастают.

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не только в недавно построенных деловых центрах, а и в реконструированных старых зданиях. Их предпочитают занимать представительства зарубежных компаний, рекламные агентства.

Некоторые фирмы снимают сразу два офиса для экономии платы за аренду: класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала.

Основные особенности категории В+:

- расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из радиальных магистралей;

- профессиональное управление зданием;

- охраняемая парковка – не менее 1 стоянки для машины на 100 м2 офисных площадей;

- система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

- качественные телекоммуникационные услуги;

- собственная служба охраны;

- современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

- достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом похожи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С сдаются в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.