Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком.pdf

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Состояние объекта. Проведенный осмотр показал, что объект оценки находится в хорошем техническом состоянии. Повышение потребительских качеств, предлагаемой к продаже недвижимости оказывает довольно существенное влияние на цену продажи.

Корректировка на площадь объекта. Помещения, участвующие в расчете рыночной стоимости методом сравнения отличаются по площади. Анализ привлеченных данных по объектам сравнения показывает, что цена продажи наименьшего по площади объекта является наибольшей в расчете на единицу сравнения. Этот вывод подтверждается материалами проведенного обзора рынка недвижимости г. Москва. При этом такие параметры объекта как: местоположение, транспортная доступность, конструктивная схема, материал ограждающих и внутренних конструкций, наличие инженерных систем и т.д., имеют решающее значение, вместе с тем следует отметить, что фактор размера здания, в связи с меньшей ликвидностью больших объектов, оказывает существенное влияние на установление цены продажи.

Тенденция возрастания удельной стоимости 1м² при уменьшении общей площади объектов подтверждается также расчетами по ценообразованию строительно-монтажных работ, которые показывают, что чем больше общая площадь объекта, тем меньше удельные затраты на единицу площади.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

Текущее использование. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования проведены корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо различия.

Расчет объекта оценки сравнительным подходом представлен в таблице № 8.

Корректировочная таблица для сравнительного подхода

Таблица № 8

Расчетная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составит 50 469 898,00 руб.

Рыночная стоимость 1м² объекта оценки, составила (округленно): 53 126,0 руб.

10.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью нами понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения есть стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

1. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
2. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.
3. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Описание объекта: Объектом оценки является двухэтажное здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 22:23:0110204:0035 общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Автомоторная, 5БС2., оценивается для свободной продажи на рынке.

Б. Земельный участок:

1- площадь S=1120 м²,

2- кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 2 560 465,00 руб.

3- величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Прямые издержки (стоимость строительства).

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях восстановительной стоимости (УПВС) № 28, таблицы 104. Стоимость строительства объекта определяем с внесением поправок на отличия в конструктивной схеме, на разницу в строительных объемах, с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Информация для расчета

Таблица № 9

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-производственных расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.

Так как коэффициенты учитывают только усредненные стоимости, то при определении договорных цен и расчетах за выполненные работы при необходимости учитывались конкретные особенности строительства и реконструкции объекта, ведущие как к увеличению, так и к уменьшению стоимости отдельных видов работ.

Косвенные издержки. При расчетах стоимости с помощью затратного подхода, необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства.

Это в первую очередь согласование разного рода технических условий и оплата за мощности. Для аналогичных объектов затраты на приобретение мощностей составляют около 10% от стоимости строительства, и данная норма закреплена в административных документах НСО.

Фактические затраты в текущих ценах на строительство оцениваемого объекта, отражают фактические затраты на проведение строительных работ.

К этой сумме должен быть добавлен НДС и предпринимательский доход (прибыль инвестора).

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Таблица № 10

Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением право регистрирующей документации — все это услуги девелопера (предпринимателя). На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке г. Москвы, "прибыль предпринимателя" применительно к оцениваемому объекту на дату оценки может составить около 30 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Сложив все расходы, связанные со строительством, и добавив к ним величину НДС и предпринимательского дохода, получим полную восстановительную стоимость объекта.