Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком.pdf

Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

10.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Для целей данной оценки, в качестве основного, был выбран метод прямой капитализации, т.к. в нем моделируется непрерывный поток дохода. Реконструированный отчет о доходах и расходах приведен ниже.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 11 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 2 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Расчет рыночной ставки аренды представлен в таблице 6.

В качестве ставки аренды была взята очищенная (без учета коммунальных платежей) ставка аренды для зданий данного типа.

Расчет рыночной ставки аренды

Таблица № 6

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или метод суммирования), так как для метода рыночной экстракции оценщик не располагает достаточной информацией. При расчете методом суммирования одна из составляющих коэффициента - безрисковая процентная ставка, другая - процентная ставка, отражающая риск на инвестированный капитал. Она разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющей рассчитывается процентная ставка.

За безрисковую ставку принимаем долларовую доходность Евробондов российских эмитентов Russia «GLB-30» USD, дата погашения 31 марта 2030 г. По информации газеты «Ведомости», данный показатель составляет 6,8% или округленно, 7%. На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Расчет стоимости объекта доходным подходом

Таблица № 7

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки – 06 марта 2020г., (округленно): 47 002 333,00 рублей. Рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки, составила (округленно) 49 476,00 рублей.

10.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Были проанализированы сделки совершенные за февраль – март 2020 г. и выставленные на продажу объекты, 5 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. В качестве источника информации использованы сведения о предложениях на продажу, опубликованные агентствами недвижимости г. Москве на сайтах: www.cian.ru/, makler.su, koegelic.ru, realty.yandex.ru.

Определим корректировки.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют восемь основных элементов сравнения:

1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Переданные права на недвижимость.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Слабая информированность оценщика относительно существования договоренностей между сторонами сделок заставляет подойти к этому вопросу весьма осторожно. Поэтому Оценщик предполагает, что все объекты сравнения находятся в равных условиях.

Динамика сделок, как элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком смысле на динамику сделок и соответственно на их уровень цен. Производными фактора времени являются колебания уровня цен, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и многое другое. В наших условиях влияние временного фактора на динамику сделок на рынке недвижимости существенное.

В результате телефонного опроса по объектам-аналогам, Оценщиком выявлена готовность некоторых продавцов к торгу. Учитывая, что реальная цена сделки в подобных случаях ниже цены предложения примерно на 10%, Оценщик заложил это в корректировку.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения объекта недвижимости при определении его стоимости существенно влияют на стоимость. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик.

Для объектов городской недвижимости такими характеристиками являются: транспортная доступность, престижность проживания, состояние окружающей среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, и т. д.

Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется разница цен продаж в различных местах размещения объектов.