Файл: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть.docx

неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных Шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.).

Значение коэффициента на местоположение (Км) для земель сельскохозяйственного о назначения находят как среднеарифметическое значение поправочных коэффициентов к цене земельного участка (см. Приложение 1).

Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество участка. Емкость - сколько факторов может быть приложено к участку; эффективность - уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.

---

Глава 3. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Процесс оценки - сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

Процесс оценки стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

подача заявки и конкретизация задачи по оценке;

заключение договора;

сбор и анализ информации;

расчет стоимости оцениваемого участка земли;

согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;

оформление отчета о результатах оценки стоимости. Рассмотрим данные этапы.
.1 Подача заявки и конкретизация задачи по оценке
При возникновении потребности в проведении оценки стоимости земли заказчик или подает заявку в оценочную организацию или объявляет конкурс на выполнение оценки.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, пользующееся услугой по оценке стоимости.

Оценочная организация - юридическое лицо, имеющее в своей структуре оценщиков стоимости и оформившее свою деятельность по оценке в соответствии с действующими законодательными актами.

Оценщик стоимости - физическое лицо, имеющее соответствующий уровень специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

Оценщик, заручившись согласием заказчика, конкретизирует задачу по оценке:

проверяет и подтверждает юридическое соответствие представленных по объекту оценки официальных документов: реквизиты организации-владельца, документы юридических прав владения, залоговых обязательств, прав на аренду;

идентифицирует назначение оценки интересам заказчика;

определяет вид стоимости;

согласовывает дату оценки;

идентифицирует объект оценки представленной документации;

устанавливает подлежащие оценке имущественные права на недвижимость;

выявляет особые обстоятельства и ограничения.

Назначение оценки

Цель оценки - заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки

проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика.

Отметим наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости земельных участков:

---

купля-продажа, обмен земли;

передача земли в аренду;

оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации, реконструкции и т.д.);

оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов (площадки для сброса отходов и места захоронения);

инвестирование - долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и т.д.;

ипотечное кредитование - оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (пожар, подтопление территории, экологическое загрязнение);

налогообложение - расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров (или представления в суд, если переговоры были неудачны). Оценка земли при конфискации происходит, как правило, при условии ограниченного периода времени для продажи;

оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

акционирование - этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

Определение вида стоимости

В зависимости от назначения оценки (предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка) все виды стоимости делятся на две группы стоимость в пользовании;

стоимость в обмене.

Виды оценочных стоимостей для оценки земельных ресурсов

Стоимости в пользовании

Стоимости в обмене

база оценки

Потребительная (нормативная)

база оценки

Рыночная

Инвестиционная

Страховая

Рыночная стоимость

при существующем

использовании

Альтернативная рыночная

Ликвидационная

Стоимость в пользовании - это стоимость объекта недвижимости для конкретных 1 целей и/или для конкретного пользователя (группы пользователей) при существующем использовании.

Стоимость в пользовании не предполагает продажу земли на открытом и конкурентном рынке. Стоимость в пользовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель. Также стоимость в пользовании применяется в случаях оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.

---

Виды стоимости в пользовании, употребляемые на практике:

потребительная стоимость (база оценки) - это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. Потребительная стоимость земельного участка является индикатором эффективности его использования. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения.

Потребительная стоимость - это термин оценочной деятельности.

Потребительная стоимость является базовой стоимостью для определения производных от нее видов стоимостей в пользовании (инвестиционной и страховой) и устанавливает для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки. Инвестиционная и страховая стоимости имеют ряд отличительных признаков, не изменяющих основную концепцию потребительной стоимости, как базовой стоимости оценки;

инвестиционная стоимость - это стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей;

страховая стоимость - это стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Стоимость в обмене отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, а также вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, пожизненного содержания, мены и внесения прав на землю в уставные фонды.

Виды стоимости в обмене:

рыночная стоимость (база оценки) - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок рассматриваемый как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

---

Рыночная стоимость является величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее, или реальной ценой продажи. Величина рыночной стоимости выражается одним цифровым значением.

По рыночной стоимости, в основном, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость является базовой стоимостью (базой оценки) для определения производных от нее видов стоимостей в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной стоимости;

рыночная стоимость при существующем использовании - это стоимость земли при дальнейшем ее функционировании в неизменном виде и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет. Рыночная стоимость земли при ее дальнейшем функционировании в неизменном виде, в основном, определяется при оценке земель сельскохозяйственного назначения;

альтернативная рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации Или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости;

ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это расчетная денежная сумма, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки приведена в таблице 1.
Таблица 1. Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки

Вид оценочной стоимости Назначение оценки земли	Стоимости в пользовании				Стоимости в обмене
	потребительная (базовая)	нормативная (цена)	инвестиционная	страховая		рыночная (базовая)	рыночная стоимость при существующем использовании	альтернативная рыночная	ликвидационная
Купля-продажа						х	х	X
Обмен						X	х
Аренда						х	х	X
Для целей освоения и развития	х	X
Для целей потребления ее истощимых ресурсов	X	X
Инвестирование			X
Ипотечное кредитование									X
Страхование				х
Налогообложение	X						X
Конфискация						X	X
Оценка бизнеса	X					X	X
Акционирование						X	х
Слияние, разделение имущества, частью которого она является	X					X	X
Внесение земельного участка в уставный капитал предприятия	X					х
Внесение права пользования землей в уставный капитал	X					X

---