Файл: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть.docx

Тогда, с учетом предполагаемого строительного объема гипотетических улучшений и стоимости строительства 1 м3 объекта-аналога стоимость строительства в ценах базового (1969 г.) составит:

Строительный объем	Стоимость строительства 1 м3	С69, руб.
2200	23,50	51 700,00

Расчет коэффициента удорожания строительно-монтажных работ (Ксмр)

Расчет коэффициента удорожания СМР производился на основании данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ №№ 39, 60 и Постановления Госстроя СССР от 08.04.2004 г. № 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве»:
Ксмр = И69-00 х И00-08
где И69- 00 - индекс пересчета цен 1969 г. в цены на 01.01.2000 г. (22,676);

И00-08 - прогнозное значение индекса пересчета цен на 01.01.2000 г. в цены 2008 г. по Саратовской области в соответствии с данными информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 60 за 2007 год (4,415).

Тогда

Ксмр = 22,676*4,415 = 100,11454≈ 100,11

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС, производился по формуле:
С0 = Ссс х ПП х ДКИ
где:

С0 - стоимость нового строительства объекта в ценах на дату оценки;

Ссс - сметная стоимость строительства объекта недвижимости, определенная с использованием УПВС и/или СУПСС;

ПП - прибыль предпринимателя (девелопера). Расчет прибыли предпринимателя рассчитана по методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым.

Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле:

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

---

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта.

Соотношение Со принято равным 1,00 - исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство 100,0% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 25%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для рассматриваемого объекта.

№ п/п	Элемент анализа	Ед. изм.	Значение
1	нормативный срок строительства	мес.	11
2	нормативный срок строительства	лет.	0,92
3	норма отдачи на вложенный капитал	%	25%
4	доля авансового платежа к общей стоимости строительства	%	100%
5	прибыль предпринимателя	%	24,19%

ДКИ - дополнительные косвенные издержки, согласно данным Регионального центра ценообразования в строительстве Саратовской области (г. Саратов, Бабушкин взвоз, 1) - 20% от прибыли предпринимателя, или 4,84% от сметной стоимости.

Ниже приведены результаты определения стоимости нового строительства объекта оценки.

С69	Ксмр	ПП	ДКИ	Снс, руб.
51 700,00	100,11	24,19%	4,84%	6 738 785,67

Приложение 2
Определение стоимости земельного участка
Расчет стоимости воспроизводства улучшений. Расчет стоимости строительства гипотетических улучшений на оцениваемом участке произведен в Приложении 1 к настоящему отчету; сметная стоимость строительства составила 6 738 785,67 рублей.

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. В распоряжении оценщика имеются данные по арендным платежам по следующим объектам в г. Балашове, (данные предоставлены «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г.):

---

Адрес	г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Назначение	офис	офис	офис	офис
Арендная ставка руб./м2 в мес.	150	250	150	280
ПВД, руб/год	460 800,00	96 000,00	216 000,00	60 480,00
Собственник	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо
Характеристики
Местоположение	7	9	6	9
Год постройки	1984	-	1992	≈ 1980
S полезн, м2	256,0	32,0	120,0	18,0
Иф	25%	40%	30%	27%
Конструктивы:
- фундамент	Фундаментные блоки	Ж/б блоки	Фундаментные блоки	Блочный фундамент
- стены	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Ж/б блоки
- кровля	Рулонная	Рулонная	Рулонная	Рулонная

Арендные ставки по всем объектам приведены без учета НДС.

Поскольку качественные и количественные характеристики объектов-аналогов не совпадают с характеристиками объекта оценки, необходимо произвести корректировку вышеуказанных арендных ставок.

Характеристики	Объект оценки	объект-аналог 1	объект-аналог 2	объект-аналог 3	объект-аналог 4
Местоположение		г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Арендная ставка за 1м2		150	250	150	280
Функции использования		офис	офис	офис	офис
Дата предложения		I кв. 2008	I кв. 2008	II кв. 2008	II кв. 2008
Корректировка		5%	5%	0%	0%
Скорректированная цена		157,5	262,5	150	280
Привлекательность	8	7	9	6	9
Корректировка		5%	-5%	10%	-5%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Подъезд/парковка		аналог	аналог	аналог	аналог
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Отделка		хуже	хуже	хуже	хуже
Корректировка		10%	10%	15%	10%
Скорректированная цена		181,91	274,31	189,75	292,60
Площадь	800	256,0	32,0	120,0	18,0
Корректировка		-12%	-25%	-15%	-27%
Скорректированная цена		160,08	205,73	161,29	213,60
Техническое состояние	0%	22%	23%	35%	23%
Корректировка		22%	23%	35%	23%
Скорректированная цена		195,30	253,05	217,74	262,73
Общая валовая коррекция, %		54%	68%	75%	65%
Весовой коэффициент		0,3	0,2	0,2	0,3
Арендная ставка за 1м2 объекта оценки, руб/мес	231,57
ПВД, руб/год	2 223 072,00

---

Объяснение корректировок

Дата предложения. (дата заключения договора). Все объекты были проданы (либо выставлены на рынок) в I-II кварталах 2008 г. Удорожание на дату оценки принято на основании данных «Ко Инвест» об удорожании на рынке недвижимости Саратовской области.

Местоположение. Величина корректировок оценивалась экспертным путем, сравнением уровня цен на объекты недвижимости по районам, учитывалась также удаленность от остановок транспортных средств общего пользования.

Подъезд/парковка. И объект оценки, и объекты аналоги выходят непосредственно на улицы города, что затрудняет парковку и подъезд в часы пик.

Отделка. Отделка является определяющим параметром для офисной недвижимости, корректировка рассчитывалась экспертно, с привлечением в качестве экспертов специалистов-риелторов.

Площадь. Как правило, удельная стоимость объекта зависит от его общей площади. Корректировка производилась экспертно на основании анализа вторичного рынка торговой недвижимости г. Балашова.

Техническое состояние. Корректировка производилась экспертно на основании внешнего осмотра и технической документации на объекты-аналоги.

№	Элементы анализа	Значение
1	Количество единиц площади потенциально сдаваемой в аренду (м2)	800
3	Потенциальный валовой доход, руб./год	2 223 072,00
4	Потери от недополучения платежей (% от ПВД)	9%
5	Действительный валовой доход (руб./год)	2 022 995,52
6	Эксплутационные (операционные)расходы (% от ДВД)	10%
7	Чистый операционный доход (руб. в год)	1 820 695,97

Определение коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

• 
  метод рыночной экстракции;
  
• 
  метод с учетом возмещения капитальных затрат;
  
• 
  метод связанных инвестиций.
  

---

Анализ информационного наполнения рынка недвижимости показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации по принятому методу рассчитывается по формуле:
R= Rн+Rвк
где: Rн - норма дохода на инвестиции;

Rвк - норма возврата капитала.

Норма дохода на инвестиции в данном расчете производится методом «суммирования» или кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• 
  безрисковой ставки дохода;
  
• 
  премии за риск;
  
• 
  премии за низкую ликвидность недвижимости;
  
• 
  премии за инвестиционный менеджмент.
  

Безрисковая ставка дохода. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

• 
  депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков;
  
• 
  западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);
  
• 
  ставка рефинансирования ЦБ РФ;
  
• 
  государственные облигации РФ.
  

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10,07%. («Эксперт», №14(603) от 07.04.2008 г.).

Надбавка за риск вложения в недвижимость. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки. В данном случае, учитывая темпы роста цен на недвижимость, особенно проявившиеся в 2005-2008 г., что было вызвано как неразвитость рынка ценных бумаг, так и снижением курса доллара, риск вложения в недвижимость довольно высок из за возможного падения цен или снижений темпов роста. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

---