Файл: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть.docx

Расчет надбавки за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		х
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		х
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный				х
Ускоренный износ здания	статичный			х
Неполучение арендных платежей	динамичный			х
Криминогенные факторы	динамичный				х
Финансовые проверки	динамичный		х
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			х
Количество наблюдений		0	4	3	2	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	8	9	8	0	0	0	0	0	0
Сумма	25,00
Количество факторов	9,00
Поправка на риск вложений в объект недвижимости	2,78

---

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

---

где:б/р - безрисковая ставка;

Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10,07%
Период экспозиции	мес.	6
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	4,68%

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду торговых площадей не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%.

Итоговый расчет нормы дохода на инвестиции.

№ п/п	Элемент анализа	Значение
1	Безрисковая ставка	10,07%
2	Поправка на риск	2,78%
3	Поправка на низкую ликвидность	4,68%
4	Поправка на инвестиционный менеджмент	3,00%
	Итого, процентная ставка %	20,53%

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

• 
  метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;
  
• 
  метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции;
  
• 
  метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.
  

---

В данном случае оценщик использовал метод Ринга. Годовая норма возврата капитала является величиной обратной оставшегося срока службы актива т. е.
Rвк= 1/n
Расчет ставки капитализации кумулятивным методом приведен ниже в таблице.

№ п/п	Элемент анализа	Значение	Примечание
1	год постройки здания	2008	-
2	группа капитальности	I	-
3	нормативный срок службы, лет.	25	В качестве нормативного срока службы принимается время до проведения капитального ремонта в соответствии с ВСН 58-88(р)
4	фактический возраст лет	0	-
5	остаточный срок службы лет	25	п.3-п.4
6	Ставка возврата капитала	4,00%	1/п.5
7	Процентная ставка	20,53%	расчетное значение
8	Суммарная ставка капитализации	24,53%	п.7+п.6

В дальнейших расчетах оценщик использовал значение ставки капитализации для единого объекта недвижимости 24,53%.

Определение коэффициента капитализации для земли. В виду отсутствия рынка продаж земельных участков коэффициент капитализации определяется методом суммирования.

Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10,07 %. («Эксперт», №14(603), апрель 2008 г.)

Факторы риска, влияющие на неосвоенный земельный участок

Наименование риска	Категория риска
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение экономической ситуации		х
Увеличение числа конкурирующих участков			х
Изменение федерального или местного законодательств		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	х
Неэффективный менеджмент		х
Криминогенные факторы	х
Финансовые проверки	х
Неправильное оформление договоров аренды		х
Количество наблюдений	3	4	1	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	8	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	14
Количество факторов	8
Средневзвешенное значение	1,75

---

Таким образом, поправку на риск вложения в неосвоенный земельный участок принимаем равной 1,75%.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

где:б/р - безрисковая ставка;

Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10,07%
Период экспозиции	мес.	3
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	2,37%

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду земельных участков не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%.

Определяем значение процентной ставки.

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	10,07%
Поправка на риск	1,75%
Поправка на низкую ликвидность	2,37%
Поправка на инвестиционный менеджмент	3,00%
Итого, процентная ставка	17,19%

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

 метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

---