Файл: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть.docx

Характеристика местоположения участка
Субъект РФ	Саратовская область
Административный район	г. Балашов
Местоположение (адрес)	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Категория земель	Земли населенных пунктов
Целевое назначение	Для строительства учебного корпуса
Рельеф участка, форма	Ровный, прямоугольной формы
Улучшения земельного участка	Отсутствуют
Площадь участка, м2	3400,00
Кадастровый номер	64:41:41 02 28:0032
Кадастровая стоимость	Заказчиком не предоставлена
Коммуникации	Отсутствуют
Имущественные права и ограничения
Ограничения (обременения) недвижимости: имеющиеся или зарегистрированные	Ограничений и обременений не зарегистрировано
Субъект права собственности на землю	Муниципальная собственность
Вид прав на землю	Муниципальная собственность
Ограничения (обременения) ЗУ: имеющиеся или зарегистрированные	Данных нет

.2 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Показатель	Описание показателя
Название населенного пункта	Саратовская область, г. Балашов
Район	«Центр»
Расстояние от объекта до автобусной остановки	Около 100 м.
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)	Нет
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище, лес, река)	Нет
Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.)	Магазины, школа, школа искусств, рынок, детский сад, кафе, отделение Сбербанка, больница, и т. д.

8. Анализ рынка земельный участков в г. Балашове
Рынок земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе находится в стадии формирования. Основным игроком на рынке является Администрация муниципального образования, реализующая земельные участки для различных целей на торгах. На рынке в настоящий момент имеются (и их количество постепенно растет) предложения по продаже земельных участков, однако их количество сравнительно невелико. В основном к продаже предлагаются земельные участки общей площадью до 1000 м2, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Цены на подобные участки составляют от 400-450 руб/м2 в центральных районах г. Балашова до 50-70 руб/м2 на окраинах города.

Участки для строительства торговых помещений на вторичном рынке практически отсутствуют; поскольку из-за достаточного количества предложений на данном сегменте рынка недвижимости строительство новых помещений ведется недостаточно активно.

Участки земли, предназначенные для возведения производственных объектов, на вторичном рынке отсутствуют, что определяется общим уровнем развития промышленности района и области. Действующие предприятия предпочитают не осваивать новые площадки, а оптимизировать использование уже имеющихся.

Рынок аренды земельных участков находится в развивающемся состоянии. Основным арендодателем по-прежнему является Администрация Балашовского муниципального района.

9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

9.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

. Выезд Оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

.Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

. Составление и написание Отчета об оценке.

.2 Определение рыночной арендной платы доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Доходный подход включает в себя три метода:

) прямая капитализация дохода;

) метод предполагаемого использования (дисконтирования денежных потоков);

) техника остатка дохода для земли.

Для оцениваемого объекта более всего подходит первый метод - прямой капитализации земельной арендной платы, которая, как регулярный поток доходов, может переводиться в стоимость с помощью ставки капитализации.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Обычно этот метод применяют для определения рыночной стоимости земельного участка - по известной или принятой арендной плате. Но если рыночная стоимость участка уже известна или ее можно определить иным путем, то метод будет пригоден и для обратной задачи - определения рыночной земельной арендной платы:
А = Срын х Ккап
где Срын - рыночная стоимость земельного участка;

Ккап - ставка капитализации.

9.2.1 Расчет рыночной арендной платы доходным подходом

С учетом объема доступных данных по рынку земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе, оценщик принял решение произвести оценку стоимости земельного участка с использованием метода предполагаемого использования. Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

При данном методе в следующей последовательности определяют:

 сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) прогнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

 величину и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

 ставку дисконтирования, соответствующего уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

 стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником дохода может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Расчет стоимости земельного участка произведен в Приложении 2 к настоящему отчету, рыночная стоимость рассматриваемого участка составила 975 403,36 рублей.

Определение ставки капитализации. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

 метод рыночной экстракции;

 метод с учетом возмещения капитальных затрат;

 метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка земельных участков показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Определение ставки капитализации для земельного участка произведено в Приложении 2 к настоящему отчету. Значение ставки составило 17,19%.

Определение годовой арендной платы. С учетом произведенных выше расчетов рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли, получим значение годовой арендной платы за рассматриваемый участок:
А = Срын х Ккап = 975 403,36 х 17,19% = 167 671,84 рублей

Итак, плата за заключение договора аренды за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная доходным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

672 рубля в год

Сто шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят два рубля
.3 Определение рыночной арендной платы затратным подходом
Затратный подход при оценке земельного участка, а следовательно, и при оценке аренды земельного участка, основан на том, что владелец земельного участка не согласится продать его или отдать в аренду по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если передается право пользования, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли.

Затратный подход включает в себя четыре метода :

) выделения или изъятия (с элементами сравнительного подхода);