Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере –9,2%, согласно справочнику Лейфера 2018

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

Поправки вводились на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для Офисно-торговых зданий по таблице из справочника Лейфера 2018, в допущении, что отличное и хорошее состояние не сильно отличаются, следовательно поправка не требуется. Корректировка применялась 14%

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила:,530,41 руб.

ПВД = S * Сар = 940 м² * 5304,1 руб. = 4 985 916,67 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К_ндз) * (1-К_ар), где

К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 4 985 916,67* (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 4 812 656,07 руб.

8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР, где

ЧОД – чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С_{налог на имущество} = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С_{налог на землю} = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С_{тек рем} = S * С = 940 м² * 250 руб.= 235 000 руб., где

С_{тек рем} – стоимость текущего ремонта

S – площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м² в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД х 3 % = 4 812 656,07 * 3% = 144 379,7 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С _прочие = ДВД * 2% = 4 812 656,07 * 2% = 97 053,1 руб.

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С _{замещения} = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. –восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 97 053,1 + 144 379,7 + 327 529,65 = 1 233 395,48 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР = 4 812 656,07 руб. – 1 233 395,48 руб. = 3 579 605,9 руб.

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

К = r_e +r₁ хdep, где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁– норма возврата капитала;

dep– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ , где

r _f– безрисковая ставка дохода, %;

p ₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p ₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО - ОФЗ, величина которой на 24 октября 2014 года составила: 9,39%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск – может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости: