Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

Величина затрат на воспроизводство (строительство нового объекта) составляет 27 756 749,57руб.

6.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

В теории оценки выделяют три вида износа:

физический износ, связанный с физическим устареванием объекта и подразделяющийся на следующие типы:

устранимый физический износ (степень устаревания элементов, при которой ремонт экономически оправдан; оценивается как затраты на ремонт объекта, необходимые для его эффективного использования);

неустранимый физический износ (степень устаревания элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен).

функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучении прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Таким образом, в рамках данного метода для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо рассчитать его полную стоимость замещения или воспроизводства, а также перечисленные выше виды износа.

Определение физического износа

Процент физического износа определяют следующими методами:

1. Путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов) и определяется по формуле:

недвижимость стоимость цена капитализация

где:

Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

2. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

3. По сроку службы.

,

где:

И% – износ (в процентах);

ЭВ – эффективный возраст;

ТС – типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни – период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости могут использоваться:

нормативные документы, регулирующие порядок начисления амортизации (в том числе, сроки полезного использования объектов амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации; единые нормы амортизационных отчислений по постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072);

ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения»);

таблицы износа из справочника «Маршалл и Свифт» (Marshall Valuation Service, 2004, Marshall & Swif);

- консультации с техническими специалистами.

Расчет физического износа здания

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Таким образом, физический износ здания составляет: 13 %.

Функциональный износ учитывает относительную неспособность данного здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и др.

В данном случае, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и на основании имеющейся технической документации эксперт пришел к выводу о том, что использованные при строительстве материалы в целом отвечают требованиям, предъявляемым к объектам, аналогичным по функциональному назначению, оцениваемому объекту. Исследуемый объект не утратил своих функциональных свойств в качестве офисного здания.

Функциональный износ офисного здания равен 0%.

Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ офисного здания равным 0%.

Накопленный износ (И) по объекту исследования принимаем как сумму величин отдельных видов имеющегося износа.

Накопленный износ определяем по формуле:

,

где: Фи - степень физического износа;

Фу - степень функционального износа;

Фэк — степень экономического износа.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки равен их физическому износу, и составляет 13 %.

6.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

где:

С -рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

С_Н -затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

И_Н -величина накопленного износа, %;

С_ЗУ -рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

С = 27 756 749,57 х (1-13/100%) + 2 776 800 = 26 925 172,1

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 26 925 172,1руб.

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на том, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, эксперт использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж.

методом валового рентного мультипликатора.

1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).

Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).

Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.

2. Метод валового рентного мультипликатора

Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.

Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.

Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:

1. Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.

Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.