Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

4. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

6. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений/обременений (помимо указанных в тексте отчета), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

7. Описание состояния конструктивных элементов здания составлено на основании визуального осмотра и в соответствии с предоставленными Заказчиком документами.

8. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации. На Оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов.

9. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не могут быть включены в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуются без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

10. Допущения, используемые при проведении оценки, согласованы всеми сторонами договора.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

1.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

Архангельская область – самый большой регион Северо-Западного федерального округа и всей европейской части России.

Была создана 23 сентября 1937, тогда была разделена на части Северная область СССР, которая в свою очередь была создана всего одним годом ранее. Центр Архангельской области – город Архангельск, в котором проживает 31% населения региона. Вторым по численности населения является город Северодвинск, в котором живет 186 тысяч человек или 16% населения региона. Таким образом, 47% людей в Архангельской области проживают в двух городах..

В составе региона также числится Ненецкий автономный округ, который при этом одновременно является отдельным субъектом России и имеет собственные органы власти..

Область богата полезными ископаемыми, водными и природными ресурсами. Есть производства в сфере ВПК стратегического значения, однако в целом экономика региона развита довольно слабо, что объясняется плохой инфраструктурой и климатическими условиями.

Туристическая инфраструктура также развита недостаточно хорошо, хотя потенциал у региона в этом плане очень большой. В Архангельской области наиболее развиты паломнический и экологический туризм: здесь много красивых и обширных национальных парков. Любят эти места рыбаки и охотники из других регионов.

Разумеется, это не относится к островам. Омывается тремя морями: Баренцевым, Белым и Карским. Граничит со следующими регионами: Республика Карелия, Мурманская область, Вологодская область, Кировская область, Республика Коми, Ямало-Ненецкий автономный округ, Тюменская область, Красноярский край. Стоит отметить, что с рядом регионов граничит не собственно Архангельская область, а Ненецкий автономный округ, который входит в состав области.

В состав области также входят архипелаги Новая Земля и Земля Франца-Иосифа, а также другие острова в Белом, Баренцевом и Карском морях. Большая часть территории региона относится к районам Крайнего Севера.

В Архангельской области находится самая восточная точка Европы – мыл Флиссингский (архипелаг Новая Земля), а также самая северная точка Евразии и Европы – мыс Флигели (архипелаг Земля Франца-Иосифа, остров Рудольфа)..

Архангельская область – равнина с уклоном к морскому побережью. Гор нет, высшая точка находится на возвышенности Тиманский кряж – 471 метр (Четласский Камень). Также в Архангельской области есть следующие возвышенности (в скобках указана самая высокая точка): Ветреный пояс (345 метров – Оловгора), Коношская возвышенность (244 метра), Беломорско-Кулойское плато (217 метров), Няндомская возвышенность (251 метр).

В Архангельской области очень густая сеть реки и озер. Практически все реки относятся к бассейну Северного Ледовитого океана, крупнейшие: Печора, Вычегда, Северная Двина, Вага, Онега, Мезень. Озер насчитывается порядка 2500, крупнейшие озера Архангельской области: Кожозеро, Кенозеро, Лекшемозеро, Лача. Последнее является самым крупным озером области, его площадь – 356 квадратных километров.

В континентальной части Архангельской области климат умеренно-континентальный, на северо-западе с признаками морского, на северо-востоке субарктический. На архипелагах Новая Земля и Земля Франца-Иосифа климат арктический.

Для Архангельской области характерна неустойчивая погода, которая объясняется часто сменой воздушных масс, которые приходит из средних или арктических широт. Зимы обычно длинные и морозные, лето короткое и холодное. Средняя температура июля в южной части Архангельской области +17 градусов по Цельсию, на севере +10. Января -12 и -18 соответственно.

В северо-восточной части Архангельской области есть участки с многолетней мерзлотой. В районе побережья Белого моря бывают частые туманы. Среднегодовое количество осадков – 500 миллиметров.

Численность населения Архангельской области – 1165750 человек. Плотность населения – 1,99 человека на квадратный километр. 78% проживают в городах. Численность населения сокращается. Так, еще в 2000 году в области жило почти 1,4 миллиона человек, однако стоит заметить, что в последние годы темпы убывания численности сокращаются.

В национальном составе преобладают русские (91%), на втором месте идут украинцы (3,7%), потом белорусы (1,5%).

Напоминаем, что в состав Архангельской области входит другой субъект Российской Федерации – Ненецкий автономный округ, однако на нашем сайте он выделен в отдельный раздел, соответственно, в разделе про Архангельскую область он не учитывается.

Область состоит из семи городов областного значения и 21 района, таким образом, Архангельская область стоит из 28 административно-территориальных единиц. Из 21 районов, только 19 – муниципальные.

К городам областного значения относятся:

Архангельск;

Северодвинск;

Онега;

Новодвинск;

Коряжма;

Котлас;

Мирный.

К центрам относятся Северодвинск, Котлас, Коряжма, Новодвинск, Вельск. Работает много предприятий в военно-промышленном комплексе, это космодром Плесецк, центр атомного судостроения, где в основном производят военные корабли. Развита рыбная промышленность – работает много предприятий в сфере рыболовства. Также активно ведется деревообработка (есть и крупный целлюлозно-бумажный комбинат).

В Архангельской области есть большие запасы природных ресурсов, которые еще не освоены. Прежде всего это лес, нефть, бокситы, золото, газ и руды. Также есть месторождения алмазов (всего здесь порядка 20% запаса российских алмазов), имеется месторождение, которое по своим размерам считается третьим в мире.