Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

Полученные данные могут использоваться для расчётов финансовых моделей бизнес-планов и инвестиционной привлекательности территорий Поморья, сообщает пресс-служба КРАО.

https://region29.ru, https://arkhangelsk.arendator.ru

Стоимость аренды офисных помещений

Большая часть представленных площадей располагается в жилых домах. Ставки аренды на офисные помещения напрямую зависят от места расположения объектов, а затем уже от оснащенности и состояния. Так, в центре города в арендная плата на офисные помещения полностью пригодные для использования по назначению составляют от 3830 до 8330 рублей за 1 кв. м. в месяц. Средняя стоимость аренды 1 м² по городу составляет: 4930 рублей.

Стоимость продажи встроенных офисных помещений

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади встроенных помещений составляет от 23 731 до 75 581 рублей за 1 кв.м.

Средняя стоимость продажи 1 м² по городу составляет: 46 727 рубля.

Стоимость продажи отдельно стоящих офисных помещений

Стоимость при продаже 1 кв. метра офисной площади отдельно стоящих офисных зданий составляет от 44 597 до 76 531 рублей за 1 кв.м. Средняя стоимость продажи 1 м² по городу составляет: 59 341 рубль.

Рынок коммерческой недвижимости в Архангельской области только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд. Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился. Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С». Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра. Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов. В этой категории только в I квартале 2018 года произошел рост цен за квадратный метр сразу на 15%. Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки. Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими. Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%. Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Источник: http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/analiz-kommercheskoj-nedvizhimosti.html#chego-ozhidat-v-blizhayshem-buduschem-?utm_source=table_of_content, Arhangelsk.N1.ru, arhangelsk.move.ru, arhangelsk.cian.ru

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Беломорский пр., д. 18

Характеристики здания

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

С учетом расположения объекта оценки, конструктивных и архитектурно-планировочных решений зданий, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта по адресу: г. Северодвинск, Беломорский пр., д. 18 является использование в качестве производственно – складских и административных зданий с текущим использованием помещений в качестве офисного и складского назначения.

5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.