Файл: Нотариальные действия ( Перспективы правового регулирования ).pdf

В остальных случаях граждане могут ограничиться совершением сделок в простой письменной форме. Но опять же, нужно быть уверенным, что документ составлен юридически грамотно и вы избежите каких-то подводных камней^[60].

Закон, принятый Госдумой РФ, не обошелся без позитивных изменений для потребителей услуг нотариусов, на которых возлагается новая обязанность: внесены поправки в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где уточнены требования к порядку отсылки документов в Росреестр.

Суть в следующем: нотариус будет обязан после удостоверения сделки с недвижимостью не позднее окончания рабочего дня направить в Росреестр в электронном виде заявление о государственной регистрации и прилагаемые к нему документы. Если «электронки» нет, он должен отправить документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Получив их, Росреестр обязан будет за день зарегистрировать право собственности.

То есть на практике граждан избавят от необходимости обращаться в МФЦ лично. Более того, эта услуга нотариуса будет для граждан бесплатной^[61]. Правда, эта обязанность возлагается на нотариусов с 1 февраля 2019 года.

2.2. Перспективы правового регулирования нотариальных действий

Наиболее системному и, в некоторой степени, революционному реформированию подверглись «Основы законодательства РФ о нотариате» в 2015-2016 гг., что, безусловно, явилось следствием усложнения гражданского оборота, развития внедренной системы электронного нотариата^[62]. Новеллы законодательства существенно расширили перечень нотариальных действий с целью обеспечения дополнительных гарантий «юридической чистоты» сделок, защиты прав граждан и правовой защищенности информации^[63].

Заслуживает особой юридической характеристики и комплексного
анализа основные законодательные изменения в сфере компетенции органов нотариата в России на современном этапе.

В настоящее время:

1. обязательному нотариальному удостоверению подлежит соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;

2. одному из супругов для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, вменено в обязанность получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

3. введена обязательная нотариальная форма для сделок:

- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда^[64];

- связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным^[65].

Эти правила, конечно, усложняют подобные сделки, но следует подчеркнуть, что они направлены прежде всего не на усложнение гражданского оборота, а на более высокий уровень защиты интересов указанных лиц в силу их особенной дееспособности это даст только положительный эффект в будущем^[66].

Перечисленные нововведения уже можно признать апробированными юридической и, в особенности, нотариальной практикой. Продиктованные общей целью минимизации возможных злоупотреблений на рынке недвижимости новеллы законодательства действительно направлены на обеспечение дополнительных гарантий для наименее защищенных групп субъектов данного сегмента рынка: участников общей собственности, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных. Защищая их права и законные интересы органы нотариата, тем самым, реализуют возложенные на них законом функции, свою профессиональную компетенцию^[67].

В то же время с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Новый закон направлен на упрощение и унификацию правил о регистрации прав на объекты недвижимости и объекты, подлежащие кадастровому учету.

Здесь необходимо отметить, что в обновленной редакции правил об обязательной квалифицированной нотариальной форме для сделок с недвижимостью законодателем исправлены некоторые пороки их первоначальной формулировки, на которые абсолютно справедливо неоднократно обращалось внимание в юридической литературе.

Так, законодатель существенно расширил перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего или ограничено дееспособного лица, отнеся к их числу не только куплю-продажу, но и иные сделки, направленные на отчуждение такого имущества. Кроме того, из текста закона исключен термин «постороннее лицо» как лицо, не являвшееся ранее участником долевой собственности.

Проведенный анализ законодательных изменений, позволяет сделать
вывод о реализации в правоприменительной деятельности наметившейся
законодательной тенденции усиления позиций нотариата при оформлении
сделок на рынке недвижимости. Это находит свое дальнейшее развитие и в
прочих положениях закона «О государственной регистрации недвижимости»^[68].

Так, при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Полагаем, что такого рода правила подчеркивают значимость нотариального удостоверения, тем самым, увеличивается ответственность отдельно взятого нотариуса при совершении вышеназванных нотариальных действий.

Нотариус обязан проверить «юридическую чистоту» сделки, и совершенно обоснованно, несет полную ответственность за совершение нотариального действия. А государственный регистратор при такой ситуации лишь «ставить печать государства» на действия, совершенные нотариусом, подтверждая их законный характер, легитимируя права участников сделок^[69].

Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата^[70]. Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении, со 2.06.2016 г. выведены из-под обязанности проводить их через нотариуса – в закон многократно в этой части вносились изменения, таким образом, сделки доверительными управляющими с переданным им в управление имуществом необходимо было нотариально удостоверять только с 29.12.2015 г. по 2.06.2016 г., это следует учитывать при проверке юридической чистоты последующих сделок.

То же касается сделок по отчуждению земельных долей: они подлежали нотариальному удостоверению с 29.12.2015 г. по 4.07.2016 г., сейчас они могут быть совершены в письменной форме, обязательное нотариальное удостоверение отменено^[71].

Необходимо обратить внимание, что действующая редакция закона
признает нотариуса лицом, уполномоченным обратиться с заявлением о
государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего
на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия.

При этом закон оставляет за правообладателем право выбора: обратиться в орган регистрации прав самостоятельно либо просить о совершении данного действия нотариуса.

О.Г. Лазаренкова обосновывает необходимость установления презумпции обращения в регистрирующий орган нотариуса, удостоверившего сделку, с оговоркой, что иное может быть предусмотрено соглашением сторон, аргументируя свою позицию тем, что «по сути, нотариус как бы сопровождает сделку» и при подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество нотариус действует от собственного имени^[72].

Как представляется, действующий порядок видится вполне обоснованным, соответствующим принципу диспозитивности и согласуется с тенденцией обеспечения правообладателям максимума условий для беспрепятственной регистрации прав в кратчайшие сроки^[73].

В соответствии с действующим с 15.07.2016 г. правилом о допустимости обращения для удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества к любому нотариусу, осуществляющему свою деятельность в любом из нотариальных округов в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество, и повышением страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности для нотариусов, удостоверяющих договоры по распоряжению недвижимым имуществом, новые нормы бесспорно свидетельствуют о стремлении законодателя создать дополнительные гарантии беспорочности сделок на рынке недвижимости и обеспечить максимальную доступность нотариальных услуг^[74].

Далее следует отметить, что Федеральными законами от 30.03.2015
№ 67-ФЗ и от 29.12.2015 года № 391-ФЗ в рамках реформы корпоративного законодательства введена обязательная нотариальная форма отдельных действий по распоряжению корпоративными правами. Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», в частности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению: факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала; сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества; требование участника о выкупе доли в уставном капитале; оферта и акцепт в рамках соглашения о предоставлении опциона; оферта о праве преимущественной покупки доли в уставном капитале^[75].

Федеральным законом № 360-ФЗ от 03.07.2016 в «Основы законодательства о нотариате» внесены изменения, которые вступили в силу с 01.07.2017 г., согласно которым установленный ст. 35 перечень нотариальных действий
расширен за счет включения в него следующих новых действий:

- внесение сведений в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата;

- выдача выписок из реестра списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата^[76].

Глава XX.4 Основ законодательства о нотариате призвана детализировать порядок и условия совершения данных нотариальных действий. Единоличный исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью на основании решения общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью или решения единственного участника общества с ограниченной ответственностью вправе обратиться к нотариусу для внесения в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата сведений, в частности, об участниках общества и о принадлежащих им долях или частях долей в уставном капитале общества, о долях или частях долей, принадлежащих обществу^[77].

Для внесения в названный реестр сведений об изменении имени или наименования участника общества, о месте жительства или месте нахождения участника общества к нотариусу может обратиться как единоличный исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью, так и участник общества с ограниченной ответственностью. Нотариус вносит сведения в реестр списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата на основании документов, подтверждающих эти сведения. По просьбе общества с ограниченной ответственностью, а также участника такого общества нотариус выдает сведения из реестра списков участников обществ с ограниченной ответственностью единой информационной системы нотариата^[78].

Расширение компетенции нотариуса посредством предоставления ему полномочий по ведению реестра участников обществ с ограниченной ответственностью давно назревшая необходимость, продиктованная потребностью в недопущении участившихся на практике проблем с получением сведений из реестра участников общества^[79]. Смерть генерального директора общества или его уклонение от выдачи сведений из реестра с неизбежностью влекли невозможность для заинтересованных лиц получить информацию и, как следствие, создавали препятствия для отчуждения долей. На практике выписки из реестра участников общества предоставляются в органы государственной власти, банки, нотариусам и др.