Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

Разница между максимальной и минимальной стоимостью составляет 20 030 850 руб.

Коэффициент вариации полученных результатов составил более 33%, что не позволяет считать выборку одной, и дальнейшая процедура согласования полученных результатов будет без учета данных, полученных с помощью Доходного подхода.

11.2. Обоснование использованных весовых коэффициентов

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости недвижимости. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

• Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задаче оценки; - цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

• Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
• Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
• Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
• Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.

Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов). Рассчитан средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода.

На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса :

1. Вес сравнительного подхода – 58,75
2. Вес затратного подхода – 41,25%.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемой недвижимости (земельного участка и офисного здания) составила 65 136 385 руб.

11.3 Суждение о возможных границах интервала

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Критериями, влияющими на диапазоны стоимости, являются: оборачиваемость объектов (частота сделок), а также развитость рынка.

Диапазоны, в которых может лежать рыночная стоимость объекта оценки, % (учет двух из трех критериев).

Заключение

Применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в «Практических рекомендациях по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами», 2017г., Ильин М.О., Лебединский В.И. НП «СРОО «Экспертный совет» на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 – 2015 годах.

Модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

• низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
• средняя – региональные центры;
• высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
• средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;
• высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета – информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Поскольку оборачиваемость рынка в конкретном случае рассматривается как «средняя», развитость рынка г. Уфа как «средняя», то возможные границы интервала, в котором находится рыночная стоимость объекта оценки, принимаются на уровне ±15. На основании фактов, предположений и результатов проведенных исследований и расчетов, с учетом специфики рассматриваемого имущества, можно сделать выводы о том, что: рыночная стоимость Объекта оценки может находиться в интервале (диапазоне значений стоимости) от 55 365 927 руб. до 74 906 842 руб. с учетом НДС.

Список использованной литературы

1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1).
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2).
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).
7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7).
8. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
9. Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г.
10. СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015.
11. СРД №20 2017г. справочника расчетных данных для оценки и консалтинга Е.Е. Яскевича ООО «Научно-практический центр Профессиональной Оценки (НПЦО)».
12. Сборника корректировок, Сегмент «Торгово-офисная недвижимость» на 01.01.2017г. Совета экспертов Рынка недвижимости (www.areall.ru).
13. «Справочник оценщика недвижимости» – 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Л.А.Лейфер.
14. «Справочника оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки», Лейфер Л.А.
15. «Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами», 2017г., Ильин М.О., Лебединский В.И. НП «СРОО «Экспертный совет».