Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов

недвижимости составляет 4 560 465,00 руб. (соответственно величина земельного налога, выплачиваемого ежегодно, составит 4 560 465*0,015=68 406,975 руб.)

ОР=(налог на имущество)+(земельный налог)+(расх.на ремонт в год* S)+(управление объектом)+(прочие коммунальные расходы)+(резерв на кап.ремонт)=

361 025,83+68 406,975+(250*940)+ 177 910,26+118 606,84+369 196,3 =1 330 146,2 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Таким образом найдена величина расходов на управление объектом 5 930 342*0,03=177 910,26руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru).

Величина данных расходов составит 5 930 342*0,02=118 606,84 руб.

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности, к которой относится оцениваемое здание). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Затраты на строительство, в ценах 2009 года, составляют 15 913,21 руб./м2 (15 913,21*940=14 958 417,4 руб. весь объект), согласно сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания». Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Величина расходов на замещение в ценах 2018 года, с учетом коэффициента на резервирование получена в Затратном подходе оценки З_созд=40 730 056,4+12 219 017=52 949 073,25 руб.

По формуле «Будущая стоимость денежной единицы» найдена стоимость расходов на замещение (строительства) в 2031 году (год первого капитального ремонта здания), с учетом того, что накопление происходит по безрисковой ставке доходности (на сайте ЦБ http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/ найдена величина безрисковой ставки (бескупонная доходность государственных облигаций в % годовых, со сроком погашения 30лет), которая на 23.03.2018г. составляет 8,55):

FV = PV * (1 + i)ⁿ

где FV (future value) - будущая стоимость денежных средств;

PV (present value) - текущая стоимость денежных средств 31 666 969,64;

n - количество периодов (2031-2018=13 лет);

i - ставка дохода (8,55),

PMT (installment) - периодический платеж.

FV=52 949 073,25*(1+0,0855)¹³=153 831 801 руб. (стоимость строительства в 2031г./замещения).

Далее определен размер расходов на капитальный первый ремонт (30 % от стоимости расходов на замещение/строительство): 153 831 801*0,3=46 149 540,3 руб.

Далее по формуле определим размер ежегодного платежа, в качестве резервов на замещение в течении первых 30 лет:

PMT=FV*(i/((1+i)ⁿ-1)= 46 149 540,3*(0,085/((1+0,085)³⁰-1)= 46 149 540,3 *0,008= =369 196,3 руб.

Полученная сумма в качестве ежегодного резерва на капитальный ремонт включена в Операционные расходы.

• 1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД общий) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

ЧОД= 5 930 342 - 1 330 146,2 =4 600 195,8руб.

• 1. Определение ставки капитализации для здания (R)

R=r_e+dep*r₁.;

где dep – доля уменьшения стоимости недвижимости через 100 лет (срок полезного использования).

R=0,0878+1*0,0106=0,0984 или 9,8%.

С помощью формулы из Метода Хоскольда найдена норма возврата капитала (скорость возвращения вложенных в объект инвестиций):

r₁=r_f / ((1+r_f)^k-1,

где r_f – безрисковая ставка (8,55),

k – срок, через который возникает изменение стоимости (app или dep), примем равным 30 лет – время через которое будет выполнен ремонт (первый раз).

r₁=0,0855/(1,0855³⁰-1)=0,0855/8,09=0,0106.

Ставка дисконтирования найдена с помощью формулы кумулятивного построения:

r_е = r_f + p₁ + p₂ + p_3,

где p₁ – премия за риск вложения в недвижимость (определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%),

p₂ – премия за риск низкой ликвидности (p₂ = r_f *Т_эксп, срок экспозиции

(Т_эксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев, соответственно 0,5года, p₂ = 8,55%*0,5 = 4,28%)

p₃ – премия за риск инвестиционного менеджмента (для объекта оценки

соответствует 2%, типичный размер премии за инвестиционный менеджмент для России - согласно открытых источников http://mybiblioteka.su/tom2/3-326.html ).

Соответственно: r_e=2,5+4,28+2=8,78% или 0,0878.

• 1. Определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R

V=4 600 195,8 / 0,0984=46 749 957,7руб.

Стоимость недвижимости (офисного здания и земельного участка), полученная с применением доходного подхода составляет 46 749 957,7руб.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

В соответствии с вышеуказанным пунктом стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы

Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
• другие характеристики.

Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Используя формулу:

Зсозд =С1 м2 *Sстр *Кн *Крег *Кв *К ндс ,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату (15 913,21 м2);

S – площадь здания (количество единиц сравнения), 940м2;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание (согласно Приложения 1 «Рекомендуемые коэффициенты, учитывающие регионально-климатические условия осуществления строительства» к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 4 октября 2011 г. № 481, коэффициент для Республики Башкортостан составляет 1,09),

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки (2,117);

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (1,3);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (1,18).

З_созд=15 913,21 * 940*1*1,09*2,117*1,18=40 730 056,4 руб.

Далее, определяется стоимость объекта капитального строительства по формуле:

Vокс = (Зсозд +ПП) – И,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

ПП – прибыль предпринимателя;

И – физический износ и устаревания.

Vокс=(40 730 056,4+12 219 017)-3 478 346,8=49 470 726,6 руб.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В соответствии с пунктом 24 з) ФСО №7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.