Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего проектирование и экспертизу строительства, и возлогающего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль) – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Башкирии, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

ПП=40 730 056,4 *0,3=12 219 017 руб.

Определение износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки:

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле, когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов:

И_{физ i} – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I_i – удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Полученные данные отражены в таблице:

Стоимость объекта оценки (офисного здания), полученная затратным подходом (с учетом НДС) округленно, составляет 49 470 726,6 руб.

Полная стоимость объекта оценки (офисное здание и земельный участок) составляет 70 780 807 руб.

Определение стоимости земельного участка

Для определения стоимости земельного участка логикой сравнительного подхода на открытых информационных площадках найдены объявления о продаже земельных участков в черте города.

Расчет земельного участка

Для расчета стоимости земельного участка применена логика сравнительного подхода, с применением объектов – аналогов.

Корректировка на уторговывание применялась согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки», Лейфер Л.А., которая для Земельных участков под офисно-торговую застройку города Уфы составляет 16% (Таб.215 Справочника «Значения скидок на торг и границы интервалов в конкретных городах»).

Корректировка на месторасположение: применяется согласно «Справочника оценщика недвижимости. Т. 3» 2016 г., Лейфер Л.А. стр. 86, Таблица 123.

Стоимость 1 м2 земельного участка 11 099 руб/м2, соответственно стоимость

земельного участка площадью 1920 м2 составляет 21 310 080 руб.

11 Вывод о итоговой величине стоимости объекта недвижимости. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

11.1. Предпосылки согласования

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с пунктом 27 ФСО №7 «Оценка недвижимости».

На основе пункта 28 ФСО №7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федеральных стандартов оценки ФСО №7 ( п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

На основе пункта 30 ФСО №7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

• проверку полученных данных о величине стоимости;
• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
• выведение итоговой величины стоимости.

Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.

В ходе выполнения задания на оценку в соответствии со стандартами оценки были проанализированы три основные подхода к определению стоимости объекта недвижимости затратный, сравнительный и доходный.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимости оценки.

Возможность получения достоверной величины стоимостной оценки при обработке результатов по каждому из подходов оценки основывается на том, что все использованные подходы отражают:

1. Возможность определить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфически особенности объекта, влияющие на его стоимость (такие как местоположение, размер, потенциальная доходность).

С целью определения точности расчета рыночной стоимости каждого из использованных подходов влияние на итоговый результат проанализированы сильные и слабые стороны каждого из подходов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен тремя подходами.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в рамках используемых подходов (с учетом НДС), руб: