Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии):

Офисное здание общей площадью 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.
• Постановление главы Администрации Кировского района г.Уфы №4717 от 22.11.2004 г.
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Право собственности. Обременения не зарегистрированы.

Собственник объекта оценки: ООО «Заказчик».

Остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки: 16 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.
• Постановление главы Администрации Кировского района г.Уфы №4717 от 22.11.2004 г.
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием

данных Заказчика.

Характеристики здания, представлены в таблице:

Здание находится в хорошем состоянии. Износ конструктивных жэлементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания представлена в следующей таблице:

Общая площадь оцениваемого офисного здания 940 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:23:0110204:00ТТ, общей площадью 1920 кв.м., категория земель: земли поселений в жилой зоне. Адрес: объекта оценки: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Свердлова, дом 98.

Оцениваемое офисное здание находится на красной линии, в 30 м от городского «ЦУМа», в 50 м от Уфимского государственного авиационного университета, в 230 м от Гостиного двора, в 800 м от стадиона «Динамо».

Особенности местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в южной части города Уфы, но в северной городской части Кировского района. Данная часть города считается историческим центром города, и находится на возвышенности.

Кировский район – один из семи городских районов города Уфы, расположенный в его южной части. Ввиду присоединения сельских поселений из Уфимского района республики имеет некомпактную, состоящую из трёх отдельных частей, территорию. При этом между исторической основной и вновь обретённой частями есть поселения, не включённые в состав городского округа.

Кировский район был образован 13 ноября 1935 года решением президиума Уфимского городского совета рабочих, крестьянских и красноармейских депутатов. 10 декабря 1935 года решением Центрального исполнительного комитета БАССР были определены границы района «от улиц Зенцова в сторону Сутолоки, захватывая старую Уфу, Цыганскую поляну, Пугачевскую слободу и Восточную слободу». Таким образом, в состав района попала наиболее старая часть города, исторический центр Уфы.

Его территория - 131 тыс. 084 кв. км, численность населения - 153 043 человек. Здесь расположены Дом Республики, Государственное Собрание — Курултай Республики Башкортостан.

Жилой фонд составляет более 2 миллиона квадратных метров. Массовое жилищное строительство превратило бывшие уфимские окраины в благоустроенные микрорайоны: «Дружба», «Белореченский», «Караидель», «Янаульский», «Радио», «Южный», «Новый».

Центр района и города украшают новые современные здания: дворец культуры нефтяников, Национальный музей Республики Башкортостан, управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Республике Башкортостан, Башкирский государственный академический театр драмы им. М.Гафури, Республиканский Национальный молодёжный театр, Национальный банк Республики Башкортостан, торгово-деловой комплекс «Гостиный двор».

Кировский район по праву считается кузницей кадров высококвалифицированных специалистов различных отраслей производства. Здесь функционируют крупные и средние промышленные предприятия, выпускающие медицинские препараты (ОАО «Фармстандарт — Уфимский витаминный завод»), электрооборудование (ОАО «Электроаппарат»), средства связи, швейные и текстильные изделия, продукты питания и т.д. Уфимцам и гостям столицы предлагают свои услуги 880 торговых предприятий, включая крупные торговые центры «МЕГА», «Касторама», «Метро Кэш энд Керри», «Гостиный двор», «Иремель».

В системе образования района в настоящее время функционируют 56 муниципальных учреждений образования. Больше всего Кировский район славится как родина студенчества. Здесь расположено 7 государственных высших (Уфимский государственный авиационный университет, Башкирский государственный медицинский университет, Уфимский юридический институт МВД России и др.) и 8 средне-специальных учебных заведений республики, в которых обучаются более 40 тысяч студентов.

Оцениваемое офисное здание находится на красной линии, на пересечении улиц К.Маркса и Свердлова, в 30 м от городского «ЦУМа», в 50 м от Уфимского государственного авиационного университета, в 230 м от Гостиного двора, в 800 м от стадиона «Динамо».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально-экономическое развитие Республики Башкортостан в первом полугодии 2017 года на фоне сохранения действия финансовых и экономических санкций в отношении российской экономики происходило по "базовому" варианту прогноза, одобренного распоряжениями Правительства Республики Башкортостан от 8 ноября 2016 года N 1013-р, от 26 декабря 2016 года N 1497-р.

Индекс промышленного производства Республики Башкортостан за первое полугодие 2017 года составил 103,4% к аналогичному периоду 2016 года, превысив прогнозный показатель на 2017 год 102,1%.

Рост индекса промышленного производства обеспечен в 41 муниципалитете Республики Башкортостан.

Валовая продукция сельского хозяйства сложилась в объеме 51,7 млрд. рублей, или 103,1% к аналогичному периоду прошлого года при прогнозном значении на 2017 год - 102,6%. Рост показателя отмечается практически во всех муниципальных образованиях республики, за исключением Учалинского (70,4%), Караидельского (81,3%), Мелеузовского (83,7%), Аскинского (87,0%), Баймакского (91,8%), Нуримановского (92,6%), Чекмагушевского (98,2%) районов, а также г. Нефтекамска (85,3%) и г. Сибая (92,6%).

Оборот розничной торговли составил 345,3 млрд. рублей, увеличившись в сопоставимых ценах на 3,0% к соответствующему периоду 2016 года при прогнозе на 2017 год - 102,1%.

Оборот продукции (услуг), производимой малыми предприятиями, в том числе микропредприятиями, и индивидуальными предпринимателями, по оценочным данным, в первом полугодии 2017 года составил 548,8 млрд. рублей, или 54,9% от установленного планового значения на 2017 год

По итогам Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации Республика Башкортостан заняла 13-е место, улучшив за год свою позицию на 7 пунктов.

Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета Республики Башкортостан в первом полугодии 2017 года составили 74770,9 млн. рублей, или 51,1% к годовому плану, увеличившись по сравнению с поступлениями за первое полугодие 2016 года на 1,2%.

Наблюдается рост объема собственных доходов местных бюджетов на 1 человека в 43 муниципальных образованиях. При этом рост обеспеченности собственных расходов местного бюджета налоговыми и неналоговыми доходами достигнут лишь в 16 муниципальных образованиях.

Объем вновь выданных кредитов экономике республики за первое полугодие 2017 года составил 378,6 млрд. рублей, что на 28,3% выше уровня соответствующего периода 2016 года. Ипотечных жилищных кредитов выдано на сумму 21,7 млрд. рублей с ростом на 12,5%. По количеству и объему выданных ипотечных жилищных кредитов Республика Башкортостан по итогам января - июня 2017 года сохраняет второе место в Приволжском федеральном округе.

В демографической ситуации в части естественного движения населения число умерших по сравнению с январем - июнем 2016 года снизилось на 681 человека, или на 2,6%, и составило 25,8 тыс. человек. Общая смертность населения составила 12,8 на 1000 человек при прогнозе не более 13,0 в 2017 году

Уровень регистрируемой безработицы уменьшился с начала 2017 года с 1,17% до 1,09% при прогнозном значении 1,2%. Снижение уровня зарегистрированной безработицы достигнуто в 41 муниципальном образовании, в 2 муниципальных районах сохранено значение показателя на прежнем уровне.

В то же время имеет место отрицательная динамика, а также риски недостижения плановых значений по ряду показателей в отдельных сферах деятельности.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за январь - июнь 2017 года составил 92,1 млрд. рублей, что на 23,8% ниже уровня аналогичного периода 2016 года при прогнозе роста на 0,4%. Снижение объема инвестиций в основном обусловлено сокращением инвестиций в добыче нефти и газа (на 35,6%), нефтепереработке (на 40,2%), химическом производстве (на 44,7%), сельском хозяйстве (на 62,4%), транспортировке и хранении (на 45,4%).