Файл: Понятие общей собственности (Понятие общей собственности).pdf

Как и любой другой договор об объединении, соглашение о создании общей собственности должно содержать условия о размере и составе вкладов, сроках и порядке их внесения. Что касается формы, то здесь действуют общие правила, установленные законом (ст. ст. 158 - 161 ГК РФ). Как известно, форма договора зависит от того, являются сторонами физические и (или) юридические лица, а также суммы сделки. В соглашении о создании общей собственности сумма сделки должна определяться не от стоимости созданного объекта, а от размера вкладов.

Согласно ст. 249 ГК РФ, сособственники при участии в общей долевой собственности несут расходы на содержание имущества прямо пропорционально внесенным долям. Кроме того, участники долевой собственности обязаны содержать свою долю в общем имуществе, даже в том случае, если не используют ее.

Истец обратился в суд с исковым требованием о взыскании с ответчика задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно положениям статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 158 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном домеобремененынесением расходов на содержание общего имущества, согласно размерам своего долевого участия в праве общей собственности. Установив факт оказания истцом ответчику услуг по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома в оспариваемый период времени, суд удовлетворил исковые требования^[22].

А распоряжаются общей долевой собственностью сособственники чаще всего на основании общего соглашения между собой. Если же такого соглашения не достигнуто, то даже суд неправомочен заставить сособственников его заключить, участники долевой собственности должны суметь договориться между собой сами, иначе судебное вмешательство нарушит принцип автономии воли сособственников.

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли - при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ) постороннему лицу.

Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК РФ) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.

Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если остальные сособственники в течение месяца - при продаже недвижимости или в течение 10 дней - при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением^[23].

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности - трех месяцев - по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22^[24]).

Сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей.

Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, определяют вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины на основании документа, представленного плательщиком, в котором указана стоимость имущества^[25].

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК РФ доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223ГК РФ).

Раздел имущества, в котором выделены доли общей собственности, осуществляется с согласия всех участников, между ними должно быть заключено соглашение, в результате чего право общей собственности юридически прекращается. Если один из сособственников имеет желание выйти из общей долевой собственности, то он может потребовать выделить его долю из общего имущества, причем выдел доли может быть осуществлен не в натуре, а путем компенсации стоимости доли, если на это есть совместная договоренность с другими участниками. Если договориться не получается, что все вопросы выдела долей из имущества, находящегося на общей долевой собственности, разрешаются в судебном порядке.

Иногда выделение доли или раздел общей долевой собственности невозможен. К примеру, выделить долю в жилом доме закон разрешает лишь в том случае, если выделяется его изолированная часть, имеющая отдельный вход, если же комната смежная и без входа, то ее выделить из общего долевого имущества нельзя, для этого нужно переоборудовать жилой дом.

Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется.

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например, если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего;

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК).

Рассматривая особенности долевой собственности, необходимо также упомянуть и о земельной доли – доли в праве общей собственности на земельный участок. Причем не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 15 Закона об обороте земель сельхозназначения^[26]). В состав земель сельхозназначения входят различные участки, но земельная доля формируется только из земель сельхозугодий^[27].

По общему правилу в счет земельной доли можно выделить участок (п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения). При этом образованный участок может быть в общей собственности. У судов нет единого мнения о том, является ли право общей собственности на такой образованный участок земельной долей.

Некоторые суды считают, что земельная доля после выдела в счет нее участка перестает быть таковой и превращается в обычную долю в праве общей долевой собственности^[28]. Другие суды полагают, что выдел доли не изменяет ее правовой природы^[29]. От точки зрения зависит, в частности, нужна ли нотариальная форма сделки в случае отчуждения доли, например, ее продажи.

Долевая собственность имеется и у собственников помещений в многоквартирном доме. Во многоквартирном доме существует совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством^[30].

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ^[31] входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. Для этого необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Право собственности возникает бесплатно. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, общая долевая собственность является самым распространенным видом общей собственности. Возникает долевая общая собственность чаще всего в результате заключения гражданско-правовых сделок, когда на основе совместного соглашения стороны делят имущество на доли и закрепляют все необходимые условия о выделении долей и распоряжении ими в договоре. Если сособственники не могут договориться о долях, то этот вопрос разрешается в судебном порядке.

Основанием возникновения общей долевой собственности, как правило, является соглашение сторон, но этот вид общей собственности может возникать и на основании закона. Например, ст. 37 ЖК РФ регламентирует порядок определение долей среди жильцов многоквартирного дома.

ГЛАВА 3 ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

3.1 Понятие общей совместной собственности

Совместная собственность в отличие от долевой может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом. В ГК закреплены два вида общей совместной собственности: супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается перевод общей совместной собственности на иной правовой режим.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех сособственников. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Таким образом, бремя доказывания лежит на стороне, требующей признания сделки недействительной, причем должно быть доказано наличие у стороны, совершившей сделку с сособственником, не имевшим полномочий, умысла или грубой неосторожности. Изложенные правила о порядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных видов совместной собственности не установлено иное.

Совместная собственность не имеет заранее определенных долей, они устанавливаются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

3.2 Общая совместная собственность супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги в брачном контракте могут отнести это имущество либо к общей долевой собственности, либо к раздельной собственности каждого из них⁶.