Файл: Понятие общей собственности (Понятие общей собственности).pdf

Долевая собственность как подвид общей собственности, наоборот, является правилом и, согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ,может появляться как в силу законных предписаний, так и на основе соглашения сторон, которыми могут быть не только близкие родственники, а любые субъекты гражданского права, в том числе муниципальные и государственные структуры.

Так как долевая собственность считается общим правилом, участники совместной собственности имеют право по взаимному соглашению преобразовать ее в долевую собственность (п. 5 ст. 244 ГК РФ), оформив между собой брачный договор (ст. 33 СК РФ^[12]) либо договор участников крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 257 ГК РФ).

Основания, по которым возникают права общей собственности традиционны.

Чаще всего, это гражданско-правовые сделки. Например, несколько человек решают приобрести дорогостоящее имущество и каждый из них вносит в «общий котел» определенную денежную сумму, потом заключается соглашение между сторонами с выделением долей каждого из участников.

Общая собственность может возникать и на основании предписаний закона, в качестве примера можно привести совместную собственность супругов, которая определяется изначально не соглашением (брачным контрактом, который может быть заключен), а указанием закона – нормамисемейного законодательства^[13].

Необходимо отметить, что между видами общей собственности нет «китайской стены». Общая совместная собственность по согласию сособственников легко преобразовывается в долевую собственность. Если такого соглашения достигнуть участникам не удалось, то режим совместной собственности может быть изменен на основании судебного решения. Правило трансформации совместной собственности в долевую – императивно, его нельзя отменить соглашением между сособственниками. С другой стороны, долевую собственностьнельзя преобразовать в отношения совместной собственности, которая возникает только в случаях, предусмотренных законными предписаниями^[14].

Итак, общая собственность может быть сформирована путем определения долей (долевая собственность) и без определения долей между сособственниками (совместная собственность).

ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.1. Особенности оснований возникновения права общей собственности в силу закона

Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом.

Гражданское законодательство допускает возможность создания общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брачных отношений. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности).

В силу ст. 33, 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ совместная собственность супругов возникает в силу прямого указания закона. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное^[15].

К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы, связанные с осуществлением этого права, поступают в совместную собственность (абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК).

Согласно ст. 1 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве (далее – Закона №74-ФЗ)^[16]крестьянское (фермерское) хозяйствоможет создаваться не единолично лицом, а группой физических лиц, являющимися родственниками либо имеющие имущество, находящееся в общей собственности исовместно осуществляющими производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Режим совместной собственности членов крестьянского хозяйства формируется в момент его регистрации (если только члены хозяйства не договорятся об установлении режима общей долевой собственности).

Согласно ст. 257 ГК РФ, к совместной собственности членов крестьянского хозяйства относится имущество, которые участники хозяйства совместно сформировали при его открытии, либо имущество, предоставленное во владение фермерского хозяйства, либо приобретенное для него за счет общих средств участников хозяйства, а также доходы, плоды и продукция, получаемые в процессе его деятельности (ст. 257 ГК РФ). Последние используются по соглашению всех сособственников (п. 3 ст. 257 ГК РФ), которые правомочны установить выплатуличного дохода членам фермерского хозяйства (ст. 15 Закона №74-ФЗ).

Общая совместная собственность возникает также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, в отношении приобретенного или созданного им за счет целевых взносов имущества общего пользования (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ^[17]).

Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда^[18]члены семьи правомочны приобрести занимаемые ими по договору найма или аренды жилые помещения, выделенные ранее им из государственного или муниципального жилого фонда, в совместную либо долевую собственность. Эта норма изначальна являлась проблемной и вызывала много дискуссий, т.к. она допускала возможность возникновения у всех членов семьи, независимо от их субъектного состава, общей совместной собственности на объект приватизируемой жилой недвижимости^[19]. В дальнейшем эта норма была уточнена во избежание неточного толкования. Тем не менее в настоящее время все еще возможно существование общей совместной собственности лиц, ранее приватизировавших свои жилые помещения и при этом не являвшихся супругами или членами крестьянского хозяйства.

Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае оно определяется судом.

Участники совместной общей собственности в обязательном порядке сообща распоряжаются общим имуществом, причем изначально презюмируется, что все сособственники согласны на распоряжение имуществом хотя бы одним из них. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, т.е. знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (см. ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ).

Из этого правила возможны исключения. Например, согласно абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки, в силу закона подлежащей государственной регистрации и (или) обязательному нотариальному удостоверению, и (или) сделки по распоряжению недвижимым имуществом, права на которое подлежат регистрации, требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. При отсутствии такого согласия соответствующая сделка, заключенная одним из супругов, может быть оспорена по заявлению другого из них в течение года со дня, когда последний узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (см. абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). При этом потерпевшему супругу достаточно будет доказать факт отсутствия его нотариально удостоверенного согласия на совершение оспариваемой сделки, обосновывать недобросовестность контрагента по сделке, как это предусмотрено в п. 3 ст. 253 ГК, не требуется.

Согласно п. 1 ст. 8 Закона №74-ФЗ порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением о его создании. Вместе с тем право распоряжения имуществом крестьянского хозяйства закрепляется за его главой, который должен осуществлять это право в интересах всего хозяйства (что предполагается).

Поскольку в праве совместной собственности доли не определены, для раздела общего имущества или выдела доли из него требуется предварительное определение размера принадлежащей каждому из сособственников доли в праве общей собственности. Такие доли также по общему правилу признаются равными (п. 2 ст. 254, п. 3 ст. 258 ГК РФ).

В остальном порядок раздела совместного имущества и выдела из него доли аналогичен порядку раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу доли из него. Специфическая регламентация может следовать из закона или существа отношений субъектов права совместной собственности. Так, соответствующие особенности касательно имущества супругов регламентируются ст. 38 СК РФ(устанавливающей, в частности, требование нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака), ст. 39 СК; имущества участников крестьянского хозяйства - ст. 258 ГК РФ и ст. 9 Закона №74-ФЗ).

Итак, существует законный режим общей совместной собственности, т.е. этот вид общей собственности может возникнуть только на основании законных предписаний. Гражданское законодательство допускает возможность создания общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В совместную собственность могут приобретать также жилое недвижимое имущество члены семьи, нанимающие или арендующие жилые помещения, выделенные ранее им из государственного или муниципального жилого фонда.

Участники совместной общей собственности в обязательном порядке сообща распоряжаются общим имуществом, причем изначально презюмируется, что все сособственники согласны на распоряжение имуществом хотя бы одним из них. Если один из сособственников совершил сделку с общим совместным имуществом, не поставив в известность других, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, если суд установит, что контрагент по этой сделке должен был иметь представление об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение.

2.2. Особенности оснований возникновения права общей собственности по договору (соглашению)

Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 25^[20]).

Договоры об объединении могут быть учредительными, создающими юридическое лицо, либо договорами, посредством которых формируются иные правовые образования. При создании общей долевой собственности не обязательно сособственникам обладать статусом юридического лица, поэтому соглашение о создании общей собственности следует трактовать как соглашение о созданиинеправосубъектных образований.

Рассматривая с таких позиций соглашение о создании общей собственности, можно констатировать, что оно является объедением лиц, взявших на себя обязательства объединить общие вклады с целью создания общего имущества в долях для последующего владения, пользования и распоряжения им.

При разрешении одного дела суд отметил, что если покупатель при покупке произвел оплату стоимости объекта жилого недвижимого имущества по договору купли-продажи, но для оплаты использовал не только собственные денежные средства, но и других лиц, при этом если нет соглашения покупателя с этими лицами на приобретение объекта общей собственности, то приобретаемое жилье нельзя считать купленным на основании общей долевой собственности^[21].