Файл: Виды договоров (Понятие договоров).pdf

Пример формулировки условия о неустойке за нарушение срока для заключения основного договора «В случае нарушения срока для заключения Основного договора, предусмотренного в пункте настоящего договора, сторона, допустившая нарушение, выплачивает другой стороне неустойку в размере  1000 руб. за каждый день просрочки».

Реже используют другие способы обеспечения. Так, можно предусмотреть условие об обеспечительном платеже в отношении обязательств (п. 1 ст. 381.1 ГК):

- по выплате неустойки (на случай, если она установлена в договоре и наступят основания для ее выплаты);

- по возмещению убытков (если сторона нарушит обязательство по заключению основного договора).

С 1 июня 2015 года исполнение обязательства по заключению основного договора разрешено обеспечивать задатком (п. 4 ст. 380 ГК).

Ранее в судебной практике существовало две позиции по вопросу о том, можно ли обеспечивать исполнение по предварительному договору путем задатка. Верховный суд РФ придерживался следующей позиции: «Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора» (определение от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20, см. также более ранние определения от 10 марта 2009 г. № 48-В08-19, от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

Президиум ВАС РФ занял противоположную позицию: «...задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору».

Неопределенность устранил Закон № 42-ФЗ. Он внес в Гражданский кодекс РФ следующее уточнение: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором» (п. 47 ст. 1 Закона № 42-ФЗ). Такое нововведение вступило в силу с 1 июня 2015 года (ч. 1 ст. 2 Закона № 42-ФЗ).

2. Порядок направления предложений о заключении основного договора. После заключения предварительного договора хотя бы одна из сторон, скорее всего, направит в адрес другой стороны предложение совершить основную сделку. Если ни одна из них этого не сделает и стороны не заключат основной договор в установленный срок, обязательства по предварительному договору прекратятся (п. 6 ст. 429 ГК).

Стороны не вправе установить обязанность исполнить те или иные обязательства по основному договору до его заключения. Так, предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон - заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено.

В частности, нельзя предусмотреть обязанности:

- передать товар;

- выполнить работы;

- оказать услуги;

- внести оплату (предоплату).

Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае спора суд может: признать условие о таких обязанностях недействительным либо переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.

К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны: назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой вывод приведен в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Глава 3. Проблемы заключения предварительного договора

3.1 Проблемы заключения предварительного договора

Предварительный договор - это договор, направленный на оформление будущих отношений сторон. Актуальность изучения связанных с ним проблем теории и практики связана с возрастанием регулятивных возможностей данной конструкции для современного гражданского оборота.

Важным теоретическим вопросом является определение места предварительного договора. Наиболее обоснованным является отнесение его к договорной модели организационной группы. Но, проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации до сих пор не выделяет организационные договоры в отдельный тип. При этом все чаще звучат предложения выделить определение данного договора в ГК РФ. По мнению С.Ю. Морозова, это невозможно в силу следующих причин. Во-первых, в предмете гражданско-правового регулирования не отражены организационные отношения. Во-вторых, не разрешена проблема противостояния организационных и имущественных договоров. В-третьих, наука гражданского права так и не сформулировала определение организационного договора.^[18]

Согласно позиции Е.Б. Подузовой, «цель организационного договора — это организация договорных отношений, под которой понимаются действия, направленные на заключение договоров в будущем».^[19]

Данное определение имеет свои недостатки.

Во-первых, договоры выражают направленность, соответственно целей у них быть не может.

Во-вторых, нельзя исключать вероятность того, что организационный договор может быть направлен на организацию исполнения другого договора в будущем.

В-третьих, как утверждает М.М. Скуратовская: «Существенными условиями организационных договоров являются условия о предмете, т.е. о будущих договорах, условия которых будут определяться на основе организационного договора; существенные, обычные и случайные условия договоров общие правила предъявления требований, исполнения обязательств и порядка разрешения споров.^[20] Положения ст. 429.1 позволяют с этим не согласиться. Условия рамочного договора имеют право уточняться договорами, заявками, иными документами, в том числе односторонними сделками.

Следовательно, стоит провести небольшой сравнительный анализ предварительного договора с иными моделями организационной группы договоров. Среди них можно отметить, как уже упоминалось, рамочный договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях, договор долевого участия и т.д.

1. Соотношение предварительного договора с рамочным. По рамочному договору (договору с «открытыми условиями») стороны определяют общие условия своего взаимодействия и вопросы, по которым на дату его заключения они достигли соглашения. Условия конкретных сделок, совершаемых в соответствии с рамочным договором, уточняются и детализируются на основании отдельных соглашений сторон, которые могут оформляться как в виде самостоятельных договоров, так и в виде дополнительных соглашений к нему. К отношениям сторон по рамочному договору и соглашениям, детализирующим его, применяются положения рамочного договора в качестве общих правил и условия отдельных соглашений.^[21] Организационный аспект присутствует в договоре авторского заказа, по которому автор обязуется по заказу заказчика создать обусловленное договором произведение науки, литературы или искусства на материальном носителе или в иной форме (п. 1 ст. 1288 ГК РФ). Особенности договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе.^[22]

2. Предварительный договор и соглашение о порядке ведения переговоров. Первый не является альтернативой второго, поскольку у них разный предмет. Предварительный договор предполагает введение юридической обязанности о заключении основного договора, в то время как второй регулирует сам процесс переговоров о заключении, в частности, такого договора. По существу, эти инструменты могут эффективно дополнять друг друга, закрывая разные аспекты преддоговорного процесса. Это особенно актуально сейчас, когда Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» для предварительного договора предусмотрен целый комплекс изменений.^[23]

Во-первых, отныне в предварительном договоре отсутствует необходимость согласовывать все существенные условия: сторонам будет достаточно сформулировать предмет будущего договора, а также иные его условия, если одна из сторон сочтет это необходимым.

Во-вторых, в случае возникновения разногласий у сторон отсутствует необходимость подписывать основной договор. Как вариант, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона может обратиться в суд. В такой ситуации условия договора определяются в соответствии с решением суда, и основной договор считается заключенным с момента вступления этого решения в законную силу или с указанного в нем момента.

В-третьих, обязательство о заключении основного договора может быть обеспечено задатком, что теперь прямо предусмотрено в п. 4 ст. 380 ГК РФ.^[24]

3. Соотношение предварительного договора и протокола о намерениях. Иногда стороны, не имея намерений связывать себя какими-либо обязательствами, подписывают документ, озаглавленный «Протокол о намерениях». Как правило, в нем фиксируется решение/желание заключить договор в будущем. При этом такой документ зачастую рассматривается просто как «джентльменское соглашение», отказ от которого может повлечь лишь репутационные, но не юридические последствия. Между тем общеизвестно, что сущность юридического документа определяется не тем, какой заголовок он носит, а тем, как в нем определены права и обязанности сторон. Если протокол о намерениях будет содержать все существенные условия договора, который предполагается заключить в будущем, суд вполне может признать его предварительным договором, то есть документом, при помощи которого заинтересованная сторона может принудить к заключению договора. И судебной практике такие случаи известны. Возможен также вариант, что суд не признает протокол о намерениях предварительным договором, но сделает вывод, что определенные права и обязанности у сторон он тем не менее порождает.^[25]

Отсюда вывод: либо не включать в протокол о намерениях (впрочем, документ может носить и совершенно другой заголовок, например, «Соглашение об условиях продажи» и т.п.) все существенные условия договора, либо писать: «Стороны не придают настоящему протоколу значение предварительного договора».

4. Также следует рассмотреть соотношение договора долевого участия (далее - ДДУ) и предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения. Долевое участие предполагает, что одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок построить какой-либо объект (многоквартирный дом или иной объект недвижимости), а другая сторона обязуется принять объект и оплатить оговоренную сумму.

Предварительный договор регулируется ГК РФ и законодательством о защите права потребителя. ДДУ регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законодательством о защите прав потребителей.

А право заключить данный договор принадлежит только застройщику - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Инвестор, реализуя средства, но при этом, не являясь застройщиком, не вправе заключать ДДУ. Он может обратиться лишь к предварительному договору. С другой стороны, застройщик вправе заключать с гражданами лишь ДДУ и по нему реализовывать, рассчитанные на строительство финансы. Согласно, части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;