Файл: Виды договоров (Понятие договоров).pdf

Еще одним важным моментом при заключении предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

По данному условию также возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190 ГК срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, по независящим от воли и действий сторон.

В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока, не отвечает критерию неизбежности, в связи, с чем срок считается не согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного. Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте договора, что основной договор подлежит заключению после наступления определенного события, но не позднее определенного срока. Такой способ установления определенного срока, отвечающего требованиям ст. 429 ГК, предложил А. Бычков.^[6]

Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.^[7] Этим нововведением законодатель вводит специальный срок исковой давности для понуждения заключить основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет - шесть месяцев.

Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры относительно условий основного договора, что фактически направлено на поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.

Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что законодатель усилил конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием, которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Этими нововведениями законодателя (а кроме того - практикой судебных органов), несомненно, защищается сторона, заключающая предварительный договор с единственной целью - заключить в будущем основной договор. Отныне она действительно будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного результата злоупотребления ее контрагента правом.

Развитие российского законодательства в целом, выражающееся, в частности, в изменениях, рассмотренных в настоящей статье, очевидно следует системе континентального права, которая в противовес англосаксонской алеаторной системе права использует преддоговорную ответственность. Некие черты преддоговорной ответственности (только предлагаемой к введению в российское право - Пункт 225 проекта ГК РФ) прослеживаются и в нынешней конструкции предварительного договора, и изменение норм закона об обязательном наличии существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая отказываться от заключения основного соглашения при наличии согласованного ранее предварительного.

Условия предварительного договора не могут считаться обязательными. Предположим, что договор касается желания одного человека купить у другого человека дом. Сколько бы раз стороны не подписали этот договор, это не породит обязательства исполнить намерения. То есть потенциальный покупатель может расхотеть покупать дом, а продавец - передумать его продавать.

Аспект обязательности наступает, когда договор намерения объединяется с договором задатка и то только в части самого задатка. В отношении основного намерения (например, покупки дома) обязательств по-прежнему не будет. В идеале предварительный договор в чистом виде может касаться чего угодно, хотя считается, что он может относиться только к реально существующим вещам или услугам.

Мнения в данном случае разделяются, хотя логичным было бы предположить, что договор, не порождающий ни прав, ни обязанностей, не может иметь и ограничений по предмету (то есть вещи или услуги, которой он касается). Более того, как соглашение, не порождающее взаимообязательств, предварительный договор не может быть оспорен, обжалован или признан недействительным.

С задатком или без задатка, но единственное назначение договора намерений - это установление сроков, до наступления которых стороны планируют совершить задуманную сделку. Как правило, предварительный договор оформляется в тех случаях, когда для заключения основной сделки требуется выполнить некоторые дополнительные действия, занимающие время. Например, оформить документы на наследственную квартиру.^[8]

Для того, чтобы удостовериться в серьезности намерений друг друга, стороны объединяют договор о намерениях и договор задатка в единое целое. Во-первых, задаток будет гарантировать сторонам некоторую компенсацию затраченного времени и средств, если контрагент откажется от сделки. А во-вторых, задаток часто превращается в аванс в счет будущей сделки.

Предварительный договор является прообразом будущей основной сделки, то есть содержит все основные условия соглашения:

1. Наименования участников договора, то есть потенциальных продавца и покупателя;
2. Наименование предмета договора (то есть того, по поводу чего он заключается) с указанием характеристик предмета. Например, если речь идет о предполагаемой сделке по покупке квартиры, следует указать местоположение квартиры, жилой фонд, этажность, метраж и т.д.;
3. Цену договора, то есть стоимость предмета или услуги, о которой стороны пришли к соглашению;
4. Срок действия, хотя в предварительном договоре срок относится лишь к дате заключения основного договора, который запланировали стороны;
5. Если договор намерений включает в себя и договор задатка, то дополнительно вводится параграф, касающийся суммы задатка и условий санкционировании в случае, если одна из сторон откажется от сделки по собственной инициативе.

Единственной санкцией, которая может последовать за неисполнение условий предварительного договора - это возврат задатка в двойном размере или невозврат задатка, если это прописано в условиях договора.^[9]

Как и для всех других видов договоров, для предварительного договора предусмотрена письменная форма. Необходимость нотариального удостоверения договора возникает либо в силу соглашения сторон, либо в силу требований закона. Считается, что нотариальное удостоверение договора намерений необходимо, если закон устанавливает эту необходимость для планируемого основного договора. Например, при отчуждении долей недвижимости обязательно оформление договора у нотариуса, а, значит, оно будет необходимым и для предварительного договора, если он касается вопросов отчуждения долей.

Что же касается совмещенного с намерениями договора задатка, то законом для него предусмотрена простая письменная форма, то есть не требующая нотариального оформления.

2.2 Права и обязанности сторон предварительного договора

Следует помнить, что предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон - заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено. В частности, нельзя предусмотреть обязанности внести оплату (предоплату). ^[10]

Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае спора суд может: признать условие о таких обязанностях недействительным либо переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.

К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны: назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой вывод приведен в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.^[11]

«Конкретных случаев, в которых необходимо заключить предварительный договор, закон не устанавливает. Решение о том, прибегать к конструкции предварительного договора или нет, стороны принимают самостоятельно.

Задуматься о предварительном договоре стоит, когда стороны: по каким-либо причинам не могут сразу заключить основной договор (купли-продажи, подряда, аренды и т. д.) и при этом хотят получить гарантию того, что в будущем (после устранения имеющихся препятствий) основной договор между ними все же будет заключен. В такой ситуации имеет смысл проанализировать случаи из практики. По итогам такого анализа сторонам нужно решить, что делать в их сложившейся ситуации - заключить предварительный договор или же уладить проблемы, мешающие совершить основную сделку, иным образом (например, путем переговоров).

Рассмотрим права сторон предварительного договора.

На практике сложились два противоположных подхода к праву стороны на односторонний отказ от его исполнения.

1. Право на односторонний отказ предусмотреть нельзя. Главная обязанность сторон предварительного договора - заключить в будущем основной договор. Если же стороны установят право на отказ, то получится, что в любой момент ожидаемая сделка может сорваться. Вместе с тем, предварительный договор как раз и заключают для того, чтобы получить гарантию совершения сделки в будущем. Если такой гарантии нет (т. е. сторона вправе заявить об отказе), то теряется смысл заключать предварительный договор. Еще одна причина, по которой стороны не могут предусмотреть право на отказ, - конкретные последствия на случай, когда сторона уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации применяются правила для договоров, заключение которых обязательно (п. 5 ст. 429 ГК). Другими словами, закон по сути относит основной договор к договорам, которые нужно заключить в обязательном порядке. Если бы условия предварительного договора позволяли стороне заявить об отказе, то было бы непонятно, в чем тогда проявляется обязательность основного договора. ^[12]

2. Право на односторонний отказ можно предусмотреть в договоре. С 1 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ конкретизировал случаи, когда стороны могут предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от его исполнения. Если договор заключают предприниматели, то право на отказ можно установить, когда законодательство (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК): прямо не запрещает это сделать и не содержит иных правил досрочного расторжения договора, которые нельзя заменить правом на отказ. Нормы о предварительном договоре никак не регулируют порядок его расторжения. Следовательно, ничто не запрещает предусмотреть в нем право стороны на односторонний отказ. Оптимальный вариант - включить в договор условие, по которому одна сторона вправе отказаться от исполнения в любой момент и независимо от каких бы то ни было обстоятельств, а контрагент правом на односторонний отказ не обладает.

Вместе с тем, нужно понимать, что такое условие не будет соответствовать интересам контрагента и тот, вероятнее всего, постарается настоять на другой формулировке. В этом случае стороне стоит попытаться сохранить за собой право на односторонний отказ, но при этом конкретизировать, при каких ситуациях такой отказ возможен (т. е. заменить безусловное право на отказ условным). Имеет смысл указать как можно больше оснований для одностороннего отказа по своей инициативе (например, в связи с тем что арендодатель вовремя не получил право собственности на объект аренды).