Файл: Ипотека в гражданском обществе.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России. В 90-е годы произошли существенные изменения в политических и экономических отношениях в России. Изменения коснулись и области обеспечения граждан доступным и качественным жильем, поэтому назрела необходимость разработки существенно новых правовых механизмов, регулирующих данную сферу. Безусловно, одним из базисных механизмов решения этого вопроса призвано стать эффективное ипотечное жилищное кредитование на долгосрочный период.

Развитие ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства. С помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с недвижимостью.

За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру, сроку.

Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест, рост экономики и жизненного уровня граждан. Поэтому значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.

Договор ипотеки (залог недвижимости) является одним из наиболее важных правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое значение заслуживает раскрытие и рассмотрение путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.

Степень участия государства напрямую влияет на эффективное и успешное развитие ипотеки, особенно развитое законодательство, призванное поддерживать и развивать института ипотеки. Все вышеназванные причины предопределяют актуальность выбранной темы работы.

Целью бакалаврской работы является комплексное исследование договора ипотеки, как способа обеспечения гражданско-правовых обязательств.

Для достижения цели исследования в бакалаврской работе ставились следующие задачи:

1. Понятие и виды ипотеки, соотношение «ипотеки» и «залога»;
2. История возникновения и становление ипотеки в России;
3. Источники правового регулирования ипотеки;
4. Условия договора ипотеки и порядок заключения. Государственная регистрация;
5. Права и обязанности сторон по договору ипотеки;
6. Ответственность сторон;
7. Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки;
8. Рекомендации по совершенствованию правовой регламентации гражданского законодательства.

Объект исследования – ипотека в гражданском обществе. Предмет исследования – совершенствование правовой регламентации гражданского законодательства.

Методы исследования: анализ литературы, анализ нормативных документов организации и нормативно-правовых актов РФ, наблюдение, статистический анализ, экономический анализ, финансовый анализ.

При написании работы использовались диалектический метод, метод индукции и дедукции, монографический метод, системный подход и ретроспективный анализ.

Цель и задачи выпускной работы предопределили ее структуру. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ

1.1 Понятие и виды ипотеки, соотношение «ипотеки» и «залога»

В повседневной жизни часто понятие «ипотека» ассоциируется с понятием «ипотечный кредит». Однако у термина «ипотека» есть самостоятельное значение. Современное понятие ипотеки можно рассмотреть с различных точек зрения.

Например, В.С. Ем употребляет слово «ипотека» в нескольких значениях. «Во-первых, для обозначения исторической формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя. Во-вторых, в качестве залога недвижимости, связанного с особой системой укрепления прав на недвижимость»[9., С. 20-25].

По мнению И.Т. Балабанова «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека – это и кредит, полученный под залог недвижимости»[9., С. 20-25].

Весьма распространено определение ипотеки как вида имущественного залога, служащего гарантом исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. По описанию Г.А. Цылиной «при этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя)»[9., С. 20-25].

Но и такое общераспространенное определение ипотеки не является верным, так как ипотека предполагает не только залог имущества. В современном понимании ипотеку можно рассматривать как общую юридически-правовую систему, в которую входят оценка предмета залога, определение права собственности залогодателя и состояние расчетов залогодателя с кредитором по ипотечному обязательству. Довлиенко И.В. характеризует «понятие ипотеки в широком смысле слова, как юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле она сравнима с математической системой координат»[9., С. 20-25].

По мнению В.В. Меркулова «юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя»[9., С. 20-25].

Таким образом, понятие «ипотека» можно определить, как вещный способ обеспечения исполнения обязательств залогодателя, при котором предметом залога всегда является недвижимое имущество, существующее в натуре, либо приобретенное в будущем, или права на него, что позволяет залогодержателю обеспечить удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога или прав на него.

Все вышеперечисленные мнения имеют общую основу – ипотека является видом залога.

Возникнув изначально в качестве особого вещного права на объекты недвижимого имущества, ипотека служила и продолжает служить исключительно целям обеспечения прав залогового кредитора.

Залог считается наиболее надежным из всех способов обеспечения обязательства, тогда как поручительство является личным обеспечением. Неустойка служит в большей степени стимулирующим средством к исполнению обязательства, в то время как залог является обеспечением, заключенным в самом имуществе должника. А если вещь недвижимая, то доверие, основанное на такой разновидности залога, как договор ипотеки, возрастает многократно.

Возможность реализации заложенной вещи не является единственным признаком залога. Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, но также и не воспользоваться данным правом, может обратить взыскание на все заложенное должником имущество или выбрать из заложенной имущественной массы любое из имуществ. Ведущее качество залога - обеспечение (гарантия) интересов кредитора.

В российском действующем законодательстве не содержится прямого определения понятия «ипотека».

Статья 334 ГК РФ определяет общее понятие залога как обязательства, заключающее в себе систему взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя)»[1.]. И только в п. 4 данной статьи содержится отсылка к Закону об ипотеке во всем, что имеет отношение к залогу недвижимого имущества (ипотеке).

В свою очередь в ст. 5 Закона об ипотеке дается определение недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество[3.].

В третьем абзаце ст. 1 Закона об ипотеке содержатся ключевые условия, отличающие ипотеку как вид залога: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании»[3.].

Соответственно, сам закон об ипотеке регламентирует все правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества.

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека – это залог, но не всякий залог может быть ипотекой.

Основными отличительными чертами ипотеки как вида залога являются:

• предмет ипотеки – им может быть только недвижимое имущество либо право на него (право долгосрочной аренды);
• залоговое имущество всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, в то время как заложенные движимые вещи могут менять своего владельца в зависимости от условий договора залога;
• самое важное: ипотека – это вид залога, который носит публичный характер, так как сведения об ипотеке в обязательном порядке подлежат учету государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Только с момента регистрации ипотека становится действительной для третьих лиц.

Такими свойствами недвижимого имущества, как функциональная связь с землей, обеспечивающая стабильную стационарность объекта, непотребляемость, особый правовой режим возникновения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости, высокая социальная значимость и, как правило, высокая цена, предопределяемая незаменяемостью объектов недвижимости, их фундаментальными признаками, обусловлены преимущества ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом движимого имущества.

Лепехин И.А в своей статье «Основания возникновения ипотеки» считает, что «в соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основания возникновения ипотеки: договор и закон. Согласно этой классификации, различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека)»[11.]. Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно «не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства, но и с точки зрения оптимизации государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого» [11.].

Основой для возникновения ипотеки в силу договора служит заключенный между залогодателем и залогодержателем договор ипотеки.

Благодаря действующему российскому законодательству, исполнение ипотечного обязательство может обеспечиваться за счет включения условий об ипотеке как в сам кредитный договор, так и посредством заключения самостоятельного договора ипотеки.

Договор об ипотеке имеет акцессорный характер и может заключаться только при наличии основного обязательства. При этом его функция заключается в обеспечении основного обязательства условиями об ипотеке залогового имущества. Например, когда заемщик берет в банке кредит на нецелевые нужды под залог имеющейся у него недвижимости. При этом заключается кредитный договор, где указываются условия исполнения обязательства, и отдельно заключается договор ипотеки, где подробно описывается предмет залога, условия и цели кредитования, исполнения обязательства и т.д.

Ипотека в силу закона возникает на основании указания в законе на возникновение ипотеки, с возможностью определения залогодержателя, обстоятельств, при которых возникает ипотека. Например, заемщик берет в банке кредит на приобретение квартиры. В этом случае в законе определены основания возникновения ипотеки в силу закона и заключается кредитный договор, в котором указываются условия предоставления кредита, цели, залоговый объект, залогодатель и залогодержатель.

Наличие ипотеки в силу закона особенно имеет значение для развития сферы ипотечного кредитования. Ипотека в силу закона имеет некоторые преимущества по сравнению с ипотекой в силу договора. По мнению А.Д. Батуевой к ним относятся: «сокращенный срок государственной регистрации и упрощенный порядок; отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию; снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки»[9., С. 20-25].