Файл: Ипотека в гражданском обществе.pdf

При нарушении залогового обязательства залогодержатель не может объявить предмет залога своим. Для этого ему необходим соответствующий статус. В зависимости от условий договора об ипотеке залогодержателю, как обладателю ипотечного права, необходимо инициировать процедуру взыскания в судебном или внесудебном порядке.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу в соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить причиненные кредитору убытки. «По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества»[1.].

При этом «нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества».

«В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна»[1.].

Право на обращение взыскания на залоговое имущество у залогодержателя возникает после наступления срока исполнения обязательства, до наступления срока в случаях, предусмотренных законодательством. Такие случаи наступают:

• «при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества»[1.];
• «при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества»[1.];
• «в случае утраты или повреждения заложенного имущества настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает»[1.];
• «при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником после вступления в законную силу соответствующего решения суда»[1.]
• «в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска, когда они отказываются исполнить обязательство. Закон об ипотеке также установил требования, которые обеспечиваются заложенным имуществом»[1.].

Пункты 1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке практически повторяют ст. 337 ГК РФ, поскольку эти нормы применимы к любому виду залога: если договором не установлено иное, «ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, причитающихся залогодержателю: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества»[3.].

Возмещение убытков, уплата неустойки и взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами законодателем отнесено к мерам гражданско-правовой ответственности. По общему правилу такая ответственность наступает при наличии состава гражданского правонарушения, необходимым элементом которого является вина должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Поэтому право кредитора на покрытие этих сумм за счет средств ипотечного обеспечения возникает при наличии двух обязательных условий:

• наличие в обеспечительном договоре согласованного условия об этом;
• характер поведения должника должен быть виновным и противоправным.

Наличие договорного условия о том, что предмет ипотеки покрывает заявленную в нем неустойку, не исключает впоследствии оспаривания заявленного залогодержателем размера неустойки.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.1 Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки

Залог, как гарантия обеспечения обязательств, признается одним из самых надежных инструментов и обладает относительными преимуществами по сравнению с другими способами обеспечения. Благодаря этому, залог недвижимого имущества широко используется в гражданско-правовых отношениях. Но по-прежнему остаются актуальными вопросы, связанные с оспариванием и признанием договоров залога недействительными, о чем наглядно свидетельствует количество соответствующих юридических споров.

В данной главе будут рассмотрены и классифицированы основания для признания договора залога недействительным.

Согласно ст. 166 ГК РФ «сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)»[1.]. Основания, необходимые для признания сделки недействительной, предусмотрены законодателем в ст. 168-179 ГК РФ[1.]. В п. 1 ст. 166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные[1.].

Оспоримая сделка – это заключенная сделка, которая может быть признана недействительной, а ее правовой результат окажется аннулированным [11.]. Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, так как была заключена с нарушением норм законодательства.

В юридической литературе можно встретить разные классификации недействительных сделок. Наиболее показательным является разделение недействительных договоров в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок».

Для раскрытия значимых, распространенных и специфических оснований признания договоров ипотеки недействительными сделками целесообразно классифицировать их в видовом (групповом) порядке с учетом вышеперечисленных критериев.

Договоры ипотеки (залога недвижимости) с «пороком» субъектного состава – это договоры:

• связанные со специальными правоспособностью или статусом органа юридического лица;
• связанные с недееспособностью физических лиц. Здесь имеет смысл выделить среди недействительных сделок три состава:

1. «недействительность (ничтожность) договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным»[15., C. 240];
2. «недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законных представителей, если сделка не может быть совершена самостоятельно)». По иску пострадавшей стороны или законных представителей данная сделка может быть признана недействительной;
3. «недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя (по иску последнего)»[15., C. 240].

Согласно п. 5 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного либо недееспособного лица»[3.]. Кроме того правила заключения сделок с участием упомянутых лиц подробно регулируются статьями 26-38 Гражданского Кодекс РФ[1.].

На практике же сделки с участием недееспособных лиц сопряжены, как правило, с существенными трудностями, о чем свидетельствует сложившаяся юридическая практика.

Рассмотрим в качестве примера, одну из ситуаций из юридической практики: гражданин без соответствующего разрешения попечителя купил квартиру у своего друга по договорной цене. Так как друг намеревался незамедлительно уехать за рубеж, то по его просьбе ограниченно дееспособный гражданин предоставил данную квартиру в залог (ипотеку) для обеспечения кредитных обязательств последнего. Орган опеки и попечительства вправе возражать против заключения таких сделок, несмотря на то, что ограниченно дееспособный гражданин в описанной ситуации фактически не понес никакого ущерба, напротив, удачно и выгодно приобрел недвижимость. Но, с другой стороны, в случае, если кредитные обязательства заемщика не будут исполнены, на предмет ипотеки будет обращено взыскание. Такие сделки можно считать оспоримыми, но не ничтожными, так как совершены ограниченно недееспособным гражданином. Согласие попечителя в данном случае может решить вопрос с оспоримостью сделки.

В другом случае два нижеследующих состава недействительных договоров ипотеки определены законодательно:

• «недействительность сделки, совершенной юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (за пределами специальной правоспособности)»;
• «Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными»;

В указанных случаях одна из сторон заведомо знала или должна была знать о существующих ограничениях и незаконности сделки.

Таким образом «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)»[3.].

С 1 июля 2014 года подлежит государственной регистрации сама ипотека, но не договор.

В настоящее время, благодаря новейшим изменениям в российском законодательстве, процедура государственной регистрации ипотеки такова, что без достаточной индивидуализации предмета ипотеки (по любому из признаков, указанных в законе), регистрация ипотечного обязательства не представляется возможной.

Договоры с «пороками» содержания можно считать такие договоры, где присутствует несогласованность существенных условий договора, или налицо несоответствие совокупности прав обязанностей залогодателя и залогодержателя, указанной в договоре, правам и обязанностям, установленным нормами закона.

В соответствии с ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»[1.].

Как видно из приведенной формулировки, существенные условия определены, но не конкретизированы законодателем, что, в свою очередь, является одной из причин вероятного оспаривания договора ипотеки. Последняя группа представляют собой недействительные договоры ипотеки с «пороками» воли субъектов договорных отношений (недееспособность, заблуждение, насилие, обман, угроза).

На основании статей ГК РФ следует выделить три состава недействительных сделок, а именно:

• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная физическим лицом, хотя и дееспособным, но не отдающим отчета своим действиям или не могущим руководить ими (в «состоянии аффекта»). Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной, иными лицами, чьи права и законные интересы были нарушены данной сделкой» [15., C. 240];
• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием заблуждения - неправильного представления о чем-либо, неправильного формирования воли субъекта. Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной»[15., C. 240];
• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или в результате стечения тяжелых обстоятельств. Сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшей стороны» [15., C. 240].