Файл: Ипотека в гражданском обществе.pdf

В общих нормах залогового права предусмотрено еще одно основание для возникновения залога – судебный залог (п. 5 ст. 334 Гражданского кодекса РФ)[2.]. В рамках такого залога кредитор, чьи требования обеспечены арестом, наложенным судом или иным управомоченным органом, рассматривается как залогодержатель арестованного имущества.

Понятие «залог» существует также в нормах публичного права (таможенное, уголовное законодательство). Как установлено, например, таможенным законодательством, к залогу для таможенных целей (депозиту денежных средств в счет таможенных платежей) применяется порядок, установленный гражданским законодательством. Однако залог в этих отраслях публичного права, имея определенные сходства с гражданско-правовым залогом, не тождественен залогу в праве гражданском, не признающем залог денежных средств и направленном только на обеспечение денежных обязательств.

Таким образом, можно сделать вывод о единственно верной концепции выделения двух оснований возникновения ипотеки: закон и договор. Эта концепция и применяется в действующем российском законодательстве, где в федеральном законе об ипотеке выделены именно эти два основания.

1.2 История возникновения и становление ипотеки в России

Благодаря возникновению права частной собственности на землю, в России получили развитие и залоговое право, и институт ипотеки. При этом учитывалось соблюдение интересов и прав залогодержателей – появилась возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. Также были соблюдены интересы и права залогодателей - появление права распоряжения имуществом, являющимся предметом залога.

Изначально, согласно древнерусскому праву, залогодержатель по установлении залога был вправе немедленно вступить во владение заложенным имуществом. Таким образом, залог являлся видом отчуждения. К концу XIX и началу XX века в России получило развитие поземельное (ипотечное) кредитование. При этом его правовая форма значительно отличалась от того, что мы привыкли видеть в настоящее время.

XIX в. был разработан, но не принят проект Вотчинного устава, над созданием которого работали выдающиеся ученые того времени. Аналогичная участь постигла большинство проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателей была связана в первую очередь с тем, что практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации из-за передела земельной собственности.

Понятие «ипотека» было впервые введено в законодательство п. 2 ст. 43 Закона РСФСР от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», ныне утратившего силу[13.]. Основные положения о залоге недвижимого имущества опирались на фундаментальные принципы ипотечной системы, получившие свое развитие еще в дореволюционном праве (принцип внесения, принцип старшинства, принцип бесповоротности ипотечных прав), которые в современном российском праве были дополнены принципами специалитета и гласности.

Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище»[13.], которая нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994 г. был принят Гражданский Кодекс РФ (часть первая)[13.], являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Благодаря появлению Закона о государственной регистрации прав, была реализована норма ст. 131 ГК РФ, устанавливающая требование о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество. Таким образом, в законодательном порядке были закреплены принципы публичности и достоверности в отношении регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество.

В тоже время не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы. Отличительными чертами данного этапа являлись:

• признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что, безусловно, сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;
• перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом;
• начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;
• значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

1.3 Источники правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов. Рассмотрим основные законодательные акты более подробно.

Следует отметить, что следующие нормативные акты в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют одинаковую юридическую силу по отношению друг к другу. Однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге.

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: «к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге»[1.].

Основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений, требования и обязательства, обеспечиваемые ипотекой, закреплены в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем так же содержатся понятие предмета ипотеки, процедуры оформления ипотеки, условия государственной регистрации. В данном Законе содержатся разъяснения по закладной и регламентация порядка осуществления прав по ней для исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме этого, в Законе «Об ипотеке» детально регламентированы вопросы по страхованию залогового имущества, а также ответственности залогодателя в случае неисполнения обязательства.

13 июля 2015 г. был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Закон о регистрации»), который вступил силу с 1 января 2017 года. Данный закон существенным образом реформирует текущие правила государственной регистрации. Главное отличие данного законодательного акта: объединение сведений, находящихся в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав, ограничений и обременений недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который ведется в электронном виде.

Новый закон способствует приведению к единой форме регистрации и кадастрового учета недвижимости, устранению противоречий между данными кадастра и реестра недвижимости, реализации принципов открытости и публичной достоверности реестра.

Согласно новому закону сокращен срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино-мест.

Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 года, были уточнены некоторые нормы законов и внесены поправки в такие законодательные акты как:

• Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «О государственном кадастре недвижимости»;
• «О государственной регистрации недвижимости»;
• Земельный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Лесной кодекс РФ;
• Основы законодательства РФ о нотариате.

Новым правовым актом были уточнены порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости и регламентирован их состав, внесены изменения, позволяющие усовершенствовать механизм межведомственного взаимодействия по государственной регистрации прав.

Таким образом, за относительно небольшой срок в Российском законодательстве произошли значительные изменения в реформировании законодательной базы. Появились новые законодательные акты, регулирующие регламентирующие залоговые правоотношения, и, в частности, института ипотеки.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

2.1 Условия договора ипотеки и порядок заключения. Государственная регистрация

На основании предписания закона в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ в статье 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены существенные (обязательные) условия договора об ипотеке. В нем «должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»[3.].

Основные положения договора об ипотеке наглядно проиллюстрированы приложении А.

Предмет ипотеки является важнейшим существенным условием договора об ипотеке. Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом по рассматриваемому договору может выступать «недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3.]. Следует отметить, что «здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение»[3.]. Также предметом ипотеки может быть незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке.

Определить в договоре ипотеки его предмет означает указать то недвижимое имущество, которое может быть надлежащим предметом ипотеки, тем самым юридически его обособить, зарезервировать, одновременно персонифицировать то недвижимое имущество, которое может поступить в собственность залогодержателя в случае неисполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. Для залогодателя это та имущественная масса, принадлежащая ему на праве собственности (праве хозяйственного ведения), которая явится объектом обременения на срок действия договора и на которую может уменьшиться его актив в случае неисполнения обеспеченной обязанности.

Под описанием предмета в договоре ипотеки подразумевается указание определяющих индивидуальность данного имущества признаков. Предмет ипотеки должен быть описан в договоре ипотеки через его «наименование, место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета»[15., C. 240] (это могут быть такие характеристики как: площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

Применительно к таким объектам ипотеки, как различные строения потребительского назначения (гаражи, дачи и т.д.), надлежит иметь в виду, что по поводу них ипотечные отношения возможны лишь в том случае, если эти объекты оформлены как недвижимые, свидетельством чего является наличие записи об этих объектах в Едином государственном реестре недвижимости. Тем самым соблюдается однозначный законодательный подход к объектам недвижимого имущества - таковыми являются не только те объекты, которые прочно связаны с землей, невозможны к перемещению без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению, а также прошли государственную регистрацию.

Важно понимать, что в случае возникновения спора недостаточно точное описание имущества, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, может повлечь признание договора ипотеки незаключенным.

Так, например, применение отсылочных положений с указанием технических характеристик объекта к техническому паспорту и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога, были использованы в деле № А71-11528/201319[16.].

Далее «в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя».

«Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре ипотеки так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды»[16.]. И в этом случае Закон «Об ипотеке» также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место его нахождения и описание, достаточное для его идентификации.