Файл: Ипотека в гражданском обществе.pdf

Отсутствие согласия залогодержателя на распоряжение залоговым имуществом является специальным признаком договора с «пороком» воли.

Согласно действующему законодательству, существенное заблуждение может являться основанием для признания сделки недействительной. Одна из сторон может оспорить договор залога, если сможет доказать, что на момент его заключения заблуждение было настолько значительным, что данный договор не был бы заключен в подобной ситуации другим лицом.

Под обманом в уголовно-правовом смысле следует понимать сообщение ложных сведений или сокрытие фактов, направленное на введение другого лица в заблуждение и склонение последнего к совершению действия (бездействия) в интересах обманщика.

Впрочем, и заблуждение, и обман, угроза, представляющие собой реальную угрозу являются основаниями для оспаривания договора ипотеки.

3.2 Рекомендации по совершенствованию правовой регламентации гражданского законодательства

На данный момент, правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) содержит некоторые пробелы в законодательстве, которые, в свою очередь, порождают правоприменительные проблемы. Например, в юридической практике зачастую можно встретить споры, которые непосредственно связаны с определением особо важных условий договора ипотеки.

В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ неоднократно указывалось, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Зачастую перед судами встает вопрос о том, как должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «… ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики…»[12.].

Следующая группа юридических споров объединяет вопрос о том, какое именно имущество не может являться предметом ипотеки. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке» содержит описание имущества, которое может выступать предметом ипотеки, однако данного перечисления недостаточно. Именно неполнота перечня имущества влечет за собой юридические споры. Так, в одном из дел суд признал недействительным договор залога учебных помещений [12.], а в другом деле признал невозможным залог здания, которое является объектом культуры [12.]. Таким образом, суды отрицали возможность некоторого вида имущества быть предметом договора ипотеки.

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую невозможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Еще одна категория спорных дел — это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Указание срока исполнения обязательства является одним из существенных условий договора ипотеки. Отсутствие обозначения срока или неопределенность в его указании могут привести к признанию договора ипотеки незаключенным.

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров, суды признают залоговую оценку предмета залога. «При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке».

Согласно п. 4 ст.9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре ипотеки обязательно должно быть указано место заключения договора, на котором основано обязательство. Указание в договоре ипотеки лишь ссылки на обеспечиваемый договор не удовлетворяет требованиям Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», порождая все вытекающие из нарушения данного требования последствия[3.].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ключевые проблемы правоприменительной практики непосредственно связаны с определением условий договора ипотеки, а также с государственной регистрацией залога недвижимости.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию Гражданского Кодекса РФ. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

Анализ юридической практики выявил часто возникающие на практике проблемы, непосредственно связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Главной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Таким образом, для решения правоприменительных проблем, выявленных во время анализа юридической практики, а также улучшения действующего законодательства следует устранить законодательные пробелы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору ипотеки могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора ипотеки не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор ипотеки оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ). Но законодатель не исключает включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор. Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными.

В ипотечном праве договор об ипотеке, как система волеизъявлений залогодателя и залогодержателя, является одним из ключевых понятий,

В образующих, наряду с такими необходимыми понятиями, как регистрация права ипотеки и регистрация обременений, юридическую форму действующего ипотечного отношения. Если ипотечный случай не подпадает под случай законного залога, то породить залоговые обязательства может только двусторонняя сделка, к которой относится договор об ипотеке. Следствием заключения договора об ипотеке является возникновение залогодержателя права залога. В силу того, что договор об ипотеке не требует больше государственной регистрации, в момент его заключения право залога возникает только для отношений сторон заключенного договора - для залогодателя и залогодержателя, а также для залогодержателя и третьих лиц, знающих о залоге. В этом заключается так называемая относительная сила залога, который до факта государственной регистрации права на него еще не обладает качеством оборотоспособности в силу того, что не предан гласности. Приобретение залогом абсолютности и обязательности "для всех" связано с правом внесения, которое легитимирует залог способом государственной регистрации возникшего из договора об ипотеке ипотечного права (ипотеки). Моментом возникновения такого абсолютного (публичного) права залога является момент внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости. Акт регистрации есть публичное признание права залога, которое с этого момента лицо не обязано специально доказывать.

В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.

Анализ юридической практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора ипотеки, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)
5. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 N 117-ФЗ (последняя редакция)
6. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)
7. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция)
8. Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – № 6. – С. 171–176. 54