Файл: Ипотека в гражданском обществе.pdf

Так, по делу № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 г.22 суд сделал вывод о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»: «арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, срок аренды указан»[16.].

Оценка предмета договора ипотеки также является важным существенным условием. В оценке определяется рыночная стоимость объекта на основании стандартов осуществления оценочной деятельности, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении в виде оценочной и залоговой стоимости предмета договора. Но, при этом «может вообще не соответствовать рыночной цене заложенного имущества»[16.].

При этом «при оценке земельного участка должны соблюдаться требования статьи 67 настоящего Федерального закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации»[16.].

Требования по регулированию оценочной деятельности, в том числе и оценки предмета залога, устанавливаются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст. 8 данного Закона «проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»[7.].

В договоре ипотеки может быть указано несколько оценок, но при этом обязательно должно быть определено, какая из этих оценок признана сторонами договора существенным условием.

Так, на примере юридической практики, в одном случае, в заключенном договоре об ипотеке были указаны три разных оценки залогового имущества. «Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным»[7.]. «В то же время, при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»[7.].

В соответствии с требованиями статьи 4 ФЗ «Об оценочной деятельности РФ» «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)»[7.].

Еще одно существенное условие договора ипотеки, выделяемое законодателем, это существо, размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека. Как правило, договор ипотеки является акцессорным (дополнительным) договором по отношению к основному обязательству. Поэтому все указанные в нем параметры обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, в договоре ипотеки также должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. Если обязательство подлежит исполнению по частям, должны быть указаны условия такого исполнения (сроки, размеры или условия, позволяющие определить эти размеры). Также в договоре ипотеки должны быть указаны стороны, заключающие основной договор обязательства, и все необходимые для идентификации реквизиты этого договора (номер, дата и место его заключения).

В договоре ипотеки обязательно должно содержаться указание всех существующих праве третьих лиц на предмет залога. Сокрытие или искажение этой информации может привести к признанию договора ипотеки недействительным.

Кроме того, договор об ипотеке может содержать условия о страховании залогового имущества; о запрете на отчуждение; о возможности передачи этого имущества в аренду или предоставления другому лицу права ограниченного пользования им; о возможности передачи заложенного имущества в ипотеку (последующая ипотека); о порядке обращения взыскания на предмет залога; другие условия.

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, для того, чтобы договор ипотеки считался заключенным, в нем, по соглашению сторон, должны быть указаны все необходимые существенные условия. Заключенный договор ипотеки подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, «договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке»[3.].

Согласно п. 2 статьи 10 Федерального закона об ипотеке, «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)».

Однако здесь следует учесть, что согласно п.5 ст.3 ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе об ипотеке и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, то есть, с 1 июля 2014 года.

Таким образом, с 1 июля 2014 года договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежат государственной регистрации. Однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Как следует из п.2 статьи 3 Закона о правилах государственной регистрации, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору Об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки[4.].

В соответствии с п.1 ст.19 Закона о правилах государственной регистрации, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, установленном Федеральным законом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этого следует, что права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом[4.].

Согласно законодательству о государственной регистрации прав на недвижимость орган государственной регистрации имеет право приостановить регистрацию в том случае, если местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса) [4.].

В настоящее время государственная регистрация ипотеки осуществляется, в том числе согласно положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основаниям для регистрации ипотеки, согласно п. 1 статьи 53 настоящего Закона служат договор об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Согласно п. 6 данной статьи, при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Согласно п. 7 ст. 53 настоящего Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

2.2 Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Д.Б. Раднаева характеризует содержание договора ипотеки (залога недвижимости), как «совокупность прав и обязанностей, выполняемых (осуществляемых) сторонами договора, как предусмотренных договором ипотеки, так и установленных императивными нормами закона»[13.].

Ипотечные правоотношения возникают и устанавливаются по воле участников этих правоотношений и регулируются правовыми нормами государства.

Сторонами ипотечных правоотношений являются залогодатель и залогодержатель (кредитор). При этом залогодатель может и не являться должником по основному обязательству, обеспечиваемому договором ипотеки. Поскольку ипотека предполагает возможное отчуждение залогового объекта, залогодателем может быть только собственник имущества, передаваемого в ипотеку, либо залогодатель должен иметь право на владение имуществом по праву хозяйственного ведения.

Статья 1 Закона «Об ипотеке содержит основное право залогодержателя, именно «получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами».

Ипотека дает залогодержателю право не только на возврат суммы долга, но и на возмещение убытков и неустоек (штрафы или пени), в случае ненадлежащего исполнения, неисполнения или просрочки исполнения основного обязательства. А также право на возмещение расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество.

2.3 Ответственность сторон

Классическими субъектами ипотечных отношений выступают залогодатель и залогодержатель. При этом кредитор и залогодержатель обязательно должны совпасть в одном лице. Залогодатель и должник могут или совпадать, или нет. Поэтому по фигуре залогодателя можно выделить ипотеку, предоставленную должником по обеспечиваемому обязательству, и ипотеку, предоставленную третьим лицом. Участие третьего лица - это тот случай, когда основное обязательство имеет собственное содержание и не имеет отношения к сторонам залогового правоотношения, однако выполняет роль необходимого юридического факта, входящего в фактический состав залогового правоотношения, выполняя роль каузы (цели) залогового правоотношения. Частью такого залогового соглашения или самостоятельным документом может быть соглашение должника и третьего лица о праве на получение вознаграждения третьим лицом, а также право последнего на получение возмещения в случае обращения взыскания на имущество. В этой части стороны действуют своей волей и в своем интересе. Эти отношения не являются ипотечными, возникшее между должником и третьим лицом залоговое правоотношение имеет собственное содержание, отличное от содержания основного обязательства, что является свидетельством самостоятельности залогового титула. Не являясь участником обеспечиваемого обязательства, третье лицо имеет статус обеспечительного должника – лица, предоставившего обеспечение за должника.

Ипотека относится к числу тжех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается у залогодателя (непосессорная форма залога). В международной практике такой вид залога именуется невладельческим залогом, эффективность которого основывается на праве залогодателя продолжать пользоваться заложенным имуществом, вести свой бизнес без ограничений и передавать заложенные активы в обеспечение по другим сделкам. На это же ориентирован и российский законодатель. Сохранение за залогодателем его титульных прав не только не устраняет должника от владения предметом залога, обеспечивая оборотоспособность его активов и не "поражая" его будущие активы, но и не препятствует новым соглашениям собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения) об обеспечении. Немаловажно и то, что залогодержатель при таком способе залога не лишает должника источников погашения долга. С учетом этого и сформулированы нормы комментируемого Закона о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом, праве на отчуждение заложенного имущества, возможности предоставлять единожды заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства имущество в обеспечение исполнения другого обязательства.