Файл: Право собственности на землю (Понятие и содержание права собственности).pdf

При заключении договора купли-продажи цена такого земельного участка не может быть больше кадастровой стоимости.

Передача в аренду земельных участков государственной и муниципальной собственности также является одной из форм ее управления. Договору аренды отводится значительная роль в регулировании земельных правоотношений. Он позволяет достичь баланса между интересами арендодателя – государства, и арендатора – физического или юридического лица. Аренда оформляется в виде стандартного соглашения (договора), которое в дальнейшем проходит процедуру регистрации в Росреестре. Арендатор должен использовать земельный участок по целевому назначению, а также предоставить плату за временное пользование. В случае, если земли передаются в аренду для полного освоения и под строительство, проводятся обязательные торги, представленные в виде аукциона. Размер платы исчисляется исходя из итогов аукциона, за основу берется та цена, которую заявил победитель торгов. Если была подана одна заявка, арендный взнос исчисляется в размере начальной цены.^[19]

Договор аренды может заключаться и без проведения торгов (в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ), а именно в случае предоставления земельных участков, образованных в границах застроенной территории, юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного назначения, для реализации инвестиционных проектов, для комплексного освоения территории, для ведения сельскохозяйственного производства, некоммерческой организации в целях ИЖС, гражданам претендующих на первоочередное или внеочередное приобретение участков, организациям для проведения работ по пользованию недрами, а также в других случаях предоставления земель, описанных соответствующей статьей.^[20]

Наконец, в завершение необходимо отметить, что механизм предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц может осуществляется несколькими способами, а это значит, что эффективность и результативность правового регулирования таких земель увеличивается.

2.2.Прекращение права собственности на землю и проблемы совершенствования земельного законодательства.

В заключительной части курсовой рассмотрим вопрос касающийся прекращения права собственности на землю и проблем совершенствования земельного законодательства. Как уже было отмечено ранее земельные правоотношения всегда являлись и являются одними из актуальных проблем для дискуссий в связи с тем, что субъектами данных правоотношений выступают государство, физические лица, юридические лица. При этом Государство наделяется контролирующей и регулятивной функцией по отношению к другим субъектам.

Так, по мнению некоторых исследователей, одними из основных полномочий государства в аграрных и земельных отношениях является в обеспечении того, чтобы каждый участок земли находился в руках умелого, «прирожденного» хозяина-собственника. Способ достижения этого – эффективное, экономическое, то есть рыночное регулирование этих отношений, не нарушая самого права собственности и дополняя механизм рынка прямым законодательным регулированием в вопросах экологии, санитарии, целевого использования земли и т.д.^[21]

Одной из основных регулятивных функций выступает изъятие земельного участка у собственников в связи с тем, что они не соблюдают положения законов, устанавливающие определенные требования по использованию земельного участка.

На законодательном уровне установлено обязательство собственников и лиц, таковыми не являющимися, по использованию земель согласно с их целевым предназначением. Данное положение закреплено в ст. 42 Земельного кодекса  Российской Федерации («ЗК РФ»).

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на землю прекращается в случае отчуждения собственником своего земельного участка иным лицам, отказа собственника от права собственности на землю, принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ») изъятие земельного участка у собственников происходит в том случае, когда участок по целевому назначению предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется согласно его назначению в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Необходимо учесть, что ни ст. 284 ГК РФ, ни нормами Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» («Закон об обороте земель сельхозназначения»)^[22] не обозначается период времени, необходимый для освоения земель сельскохозяйственного назначения и использования его в целях сельскохозяйственного производства.

Законодательными актами также не предусмотрен тот факт, что во время неоднократных перепродаж участка намеренно могут создаваться условия, которые способствуют ухудшению земли для выведения сельскохозяйственных земельных участков из состава земель данной категории и в дальнейшем их покупки по низким ценам.^[23]

Таким образом, в целях применения норм ст. 284 ГК РФ и ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения в данных законах необходимо уточнить период времени освоения земельного участка сельскохозяйственного назначения в зависимости от видов разрешенного использования участка земли.

Нормы ст. 284 ГК РФ, уточняющие часть 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества, определяют возможность изъятия у собственника участка сельскохозяйственного назначения, как одного из оснований прекращения прав собственности, но при этом не предполагается произвольное изъятие участка, а наоборот устанавливают необходимость исследования фактических обстоятельств, доказывая обоснованность и необходимость данного изъятия.

В связи с этим необходимо отметить, что положение ст. 284 ГК РФ не рассматривается как нарушение каких-либо прав граждан.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 6 «Закона об обороте земель сельхозназанчения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежит принудительному изъятию у собственника в судебном порядке, если участок  использовался с нарушением требований, закрепленных законодательством РФ, и тем самым способствовало существенному снижению плодородия почв или причинении вреда природе, не использовали  в течение трех и более лет подряд, исключением составляют земельные участки, являющиеся предметом ипотеки или в отношении собственника земельного участка возбуждено дело о банкротстве.^[24]

Критерии существенного снижения плодородия почв земель устанавливаются Правительством РФ. При этом признаки неиспользования земель по целевому назначению устанавливаются Правительством РФ и применяются с учетом региональной специализации сельскохозяйственного производства.^[25]

Ответственность за использование земель с нарушением требований ст. 42 ЗК РФ предусмотрена статьей 8.8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.^[26]

Привлечение к административной ответственности является существенным условием для лишения землевладельца или землепользователя, принадлежащего ему права на земельный участок. Так же данному лицу выносится предупреждение, содержащие предписание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок, если не будут устранены земельные правонарушения.

Таким образом, в случае использования земельного участка не по целевому назначению законодательством предусмотрена административная ответственность, что в последующем является основанием для принудительного изъятия земельного участка.^[27]

Кроме того говоря о прекращении и ограничении прав на земельный участок

При различных способах владения и распоряжения площадями существует несколько оснований для окончания прав граждан. Прекращение прав на землю может иметь характер добровольный или принудительный. В случае постоянной эксплуатации надела, право на массив может быть аннулировано добровольно по желанию гражданина, а может в принудительном порядке при наличии следующих оснований:

1. использование площади вразрез с целевым назначением;

2. эксплуатация земли с нарушением правил рациональности;

3. осуществление действий, приведших к порче земли;

4. неиспользование территории в течение трех лет с момента ее получения;

5. изъятие земли для нужд государства или муниципалитета.^[28]

Право аренды может завершиться добровольно, по согласию между участниками, в связи с окончанием срока акта и в принудительном порядке из-за нарушения договорных обязательств или несоблюдения норм закона в процессе эксплуатации площади.

Прекращение права безвозмездного пользования земельным участком может происходить следующими путями:

- соглашение между сторонами отношений;

- по требованию собственника;

- по желанию пользователя;

- в результате завершения срока эксплуатации;

- служебный надел возвращается после увольнения сотрудника.

В статье 48 ЗК РФ прописаны условия прекращения сервитута.

Как правило, оснований для этого всего 2:

1. По окончании оснований для установки сервитута;

2. При невозможности использования территории по целевому назначению из-за установки данного ограничения.

Далее отметим, что законодательством определены несколько способов принудительного отчуждения земельных наделов у владельца. К таковым относятся реквизиция и конфискация. Основания для такого действия следующие:

- потребность в площади со стороны государства или муниципалитета;

- необходимость обеспечения безопасности граждан при заражении территории или возникновении эпидемии;

- с целью погашения имеющихся долгов у собственника.

Конфискация представляет собой процедуру, в рамках которой предусмотрено принудительное изъятие надела на основании судебного решения. Такой способ применяется только относительно физического лица. Изъятая территория в дальнейшем реализуется с торгов и владелец уже не вправе вернуть ее в свое распоряжение. Исключениями являются площади, которые изъятыми быть не могут согласно федеральному законодательству.

Реквизиция земельного участка, в отличие от конфискации, является процедурой, согласно которой производится изъятие надела на время из-за стихийных бедствий, эпидемии, загрязнения, потопа. После того как причина изъятия устранена, гражданин получает свою землю назад, а если это невозможно, то может потребовать денежную компенсацию или выдачу другого, но равноценного надела.^[29]

Права на землю ограничиваются бессрочно или в рамках конкретного периода. Основаниями изъятия земель для государственных и муниципальных нужд могут стать:

- акты исполнительных органов власти;

- судебные решения;

- распоряжения муниципалитета.

В данной ситуации ограничиваются права как собственников территории, так и пользователей, арендаторов, землевладельцев.

Основания для ограничения:

- необходимость особых условий для эксплуатации земель;

- участок перешел в разряд исторических и культурных памятников, стал путем миграции диких животных;

- положено начало застройки и освоения территории в рамках оговоренных сроков;

- необходимость устройства новых коммуникационных узлов, транспортных сетей, оросительных каналов, промышленных спецобъектов.

Наконец, говоря о совершенствовании законодательства, обратим внимание на тот факт, что новые земельные законы с 2019 года предусмотрели:

- Порядок возмещения убытков при ограничении прав на землю. (глава 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий» Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)).

- Более подробное, нежели ранее, регулирование земельного сервитута. В частности, установлено, что непубличные сервитуты подчиняются гражданскому законодательству, а публичные – нормам ЗК РФ (глава 5.7 «Установление публичного сервитута» ЗК РФ).