Файл: Право собственности на землю (Понятие и содержание права собственности).pdf

Кроме того стоит отметить тот факт, что согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»^[9] в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: а) вид объекта недвижимости (земельный участок); б) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; в) описание местоположения объекта недвижимости; г) площадь объекта недвижимости.

Очевидно, что первая характеристика не может являться идентифицирующим признаком, так как не позволяет отличить один земельный участок от иного, являясь наименованием объекта недвижимости. В отношении второго признака следует согласиться с высказанной в доктрине позицией: кадастровый номер выступает в качестве идентификатора, но не идентифицирующего признака самого земельного участка. Он действительно не характеризует объект недвижимости как вещь, а позволяет найти необходимую информацию о вещи в Едином государственном реестре недвижимости. Вместе с тем значимость данной характеристики сложно переоценить при вовлечении земельного участка в гражданский оборот, а также при его определении в качестве объекта права собственности и иных прав на него.

Площадь земельного участка также не может рассматриваться в качестве идентифицирующего признака земельного участка как объекта, поскольку согласно п. 9 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» «площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость». Очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.^[10]

Как представляется, из всех характеристик объекта недвижимости, указанных в законе, действительно уникальной характеристикой любого земельного участка является только одна – его местоположение. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью. Более того, именно местоположение обусловливает привлекательность земельного участка как объекта права собственности и во многом определяет его рыночную стоимость.

Наконец, говоря о земельных участках как об объектах права собственности, необходимо исходить из правомочий собственника, то есть из известной еще со времен римского права триады правомочий собственника – права владения, пользования и распоряжения. Применительно к земельному участку данные правомочия собственника выражаются в следующем. Владение и пользование земельным участком предполагает фактическое обладание его пользователем и использование в соответствии с целевым назначением. Говоря о распоряжении земельным участком, речь идет преимущественно о совершении различных сделок с ним. Иными словами, для определения земельного участка как объекта права собственности существенное значение приобретает также оборотоспособность земельных участков.^[11]

В завершение остается сделать вывод о том, что право собственности на землю представляет собой право собственности на высоко социально, хозяйственно и экономически значимое материальное благо – землю, которое, наряду с Гражданским кодексом РФ, регулируется особой отраслью законодательства – Земельным кодексом РФ, а также иными законами.

1.2.Возникновение прав на землю.

Переходя к рассмотрению возникновение прав на землю можно отметить тот факт, что право на земельный участок может появиться у юридического лица, у гражданина, а также у публично-правовых образований. Важным условием для этого является осуществление государственной регистрации права.

Процедура регистрации может занять срок до 12 рабочих дней. В результате данной процедуры гражданин получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости. При наличии данного документа, собственник вправе распоряжаться площадью по своему желанию, строить на ней объекты недвижимости, передавать участок в виде залогового имущества.

В статье 35 ЗК РФ дается определение такому понятию, как переход прав на землю при оформлении в собственность постройки, располагающейся на ней. Согласно содержанию данной статьи, при получении прав на строение, лицо одновременно с прежним владельцем приобретает возможность распоряжаться участком по своему желанию, но в пределах той зоны, где размещен объект.

Основаниями для оформления права собственности на землю могут являться стандартные правовые сделки: мена, дарение, купля-продажа. Иногда площадь передается по наследству. Также права на землю могут возникать на основании актов уполномоченных органов и решения суда.^[12]

Покупка или продажа земли представляет собой юридически значимое соглашение, в рамках которого происходит переоформление прав распорядителя площади (продавца) на покупателя. Обязательным условием проведения данной процедуры является выполнение предварительного межевания, согласование границ участка. Договор купли-продажи земельного участка является письменным подтверждением совершения сделки и основанием для ее регистрации. 

Статья 27 Земельного кодекса РФ разъясняет такой термин, как ограничение оборотоспособности земельных участков. Понятие трактуется как недопустимость предоставления определенных земель в частную собственность и (или) использования таковых в качестве объектов гражданских сделок. Ограничение прав может быть полным, а может касаться только части участка. Основаниями для прекращения эксплуатации земли являются официальные нормативные акты.

Законодательно определены территории, изъятые из оборота:

- парки, заповедники, природные зоны;

- промышленные комплексы, места хранения опасных отходов и сырья, полигоны;

- территории, являющиеся местами дислокации армейских образований и размещения военных судов, ФСБ, УФСИН;

- кладбища;

- зоны расположения коммуникаций, предназначенных для защиты государственной границы.^[13]

Частично ограничены в эксплуатации могут быть культурные и исторические памятники, оборонительные сооружения, транспортные узлы, гидротехнические сооружения, зоны государственного резерва, полигоны радиоактивных отходов.

Кроме того участники земельных правоотношений имеют ряд прав, возникающих у них, при получении участка в собственность. К таковым относятся:

1. эксплуатация земли по своему усмотрению и извлечение прибыли;

2. возведение на территории постройки;

3. использование участка в качестве залога;

4. использование участка в качестве объекта гражданско-правовых сделок.

Помимо прав на собственника земли накладываются определенные обязательства:

- использование земли только по целевому назначению;

- осуществление обязательных агротехнических процедур и природоохранных мероприятий;

- оплата всех начисленных платежей, налогов и сборов;

- сохранение установленных границ и геодезических знаков;

- эксплуатация надела с соблюдением всех законодательных нормативов;

- недопущение загрязнения территории, деградации почвы.^[14]

Права и обязанности собственников земельных участков и арендаторов, землепользователей, землевладельцев особых различий не имеют, кроме того, что обозначенные категории лиц не могут использовать площади как объекты юридически значимых соглашений, и обязаны эксплуатировать территории только в рамках заключенного соглашения.

Таким образом, в заключение данной главы сделаем вывод о том, что Земельный Кодекс РФ четко регламентирует основания возникновения прав на землю, которые базируются на действующих нормах государственных и федеральных законов. Так, все без исключения сделки с земельными наделами должны быть официально оформлены, иными словами, зарегистрированы уполномоченными на то органами. Земельные наделы могут быть предоставлены в пользование как физическим, так и юридическим лицам на территориях РФ, кроме тех наделов, которые запрещены к передаче в частную собственность, согласно российскому законодательству.

2.Особенности предоставления и прекращение права собственности на землю: проблемы совершенствования земельного законодательства в РФ

2.1.Особенности предоставления земельных участков.

Переходя к рассмотрению вопроса особенности предоставления земельных участков хотелось бы заметить, что в настоящее время большое количество граждан и юридических лиц обращаются в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, с целью приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По данным на 2018 год около 92,2 % от общей площади земель Российской Федерации составляют земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а в собственности граждан и юридических лиц около 7,8 %. Данное процентное соотношение наглядно показывает, что земель государственной и муниципальной собственности значительно больше, соответственно их динамическое развитие, предоставление и правовое регулирование остается актуальным на сегодняшний день.^[15]

Основания возникновения прав на участки, состоящие в распоряжении государства или муниципалитета описаны в статье 39.1 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ: постановления исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления касаемо предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность бесплатно; договора купли-продажи при предоставлении земли в собственность за определенную плату; договора аренды при передаче земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования.

Таким образом, земельные участки предоставляются как на платной основе (в большинстве случаев), так и на бесплатной (предусмотрено статьями 39.5 и 39.6 Земельного кодекса РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ). Продажа земельных участков государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах, которые проводятся в форме аукционов, либо без проведения торгов.^[16]

Распоряжение уполномоченных органов о проведении аукциона принимается по заявлениям граждан или юридических организаций. Если аукцион проводится по инициативе заинтересованного лица, необходимо подготовить следующие документы: схему земельного участка, заявление об утверждении схемы расположения земельного участка с перечислением целей использования, утверждение или отказ органов государственной власти схемы расположения земельного участка (проводится в течение месяца со дня получения заявления), материалы проведения кадастровых работ, постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности; заявление на проведение аукциона (с указанием кадастрового номера объекта), процедуры получения технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, обращение органа власти с заявлением о государственной регистрации права собственности на землю, принятия решения о проведении аукциона в срок не более двух месяцев с момента подачи заявления. После подготовки всех необходимых документов заинтересованное лицо подает заявку на участие в аукционе. Его результаты оформляются в протоколе организатором аукциона. Стоимость аукционного земельного участка будет определяться по результатам данных торгов.^[17]

Проводится аукцион в электронной форме за исключением случаев, когда земля передается физлицам или фермерским хозяйствам: для индивидуального жилищного строительства; осуществления фермерской деятельности; ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства.

Если при проведении аукциона была подана только одна заявка, или заявитель признан единственным участником аукциона, то земельный участок продается ему.

Продажа участка без проведения торгов, согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3, осуществляется в следующих случаях: при предоставлении в аренду для комплексного освоения территории; земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства членам такой организации (за исключением участков, принадлежащих имуществу общего пользования); предоставления садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу (за исключением участков общего назначения); предоставления собственникам зданий, сооружений либо помещений земельных участков на которых они расположены; земельных участков, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц; земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации; ведения сельскохозяйственного производства гражданину или юридическому лицу после 3 лет аренды; передачи участков для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства и КФХ.^[18]