Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.pdf

В законодательстве РСФСР данный вид пользования был закреплен в 1991 году. На тот момент, для граждан существовали три вида прав пользования земельным участком:

1) право на собственность;

2) аренда;

3) право наследуемого владения, т. е. ПНВ [19, c.28].

В условиях масштабных приватизаций земельных участков, данный вид права, соответственно статья ЗК РСФСР, закрепляющих право ПНВ, было признано не действительным. Однако, ПНВ снова нашло свое отражение в Гражданском кодексе от 2001 года. А 2015 году, в связи с масштабными изменениями в земельном законодательстве, такой вид права не предоставляется [21, c.384].

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ «если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка, на праве ПНВ, вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности» [22, c.84].

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону [22, c.87].

Право постоянного (бессрочного) пользования и ПНВ — это право пользования земельным участком, где не установлены сроки пользования. Именно неограниченный срок пользования — главное сходство прав постоянного (бессрочного) пользования и ПНВ. Главным же отличием данных видов пользования, является право ограниченного распоряжения в виде наследования, где в ПНВ закреплено такое право, а в постоянном (бессрочном) пользовании нет. Право ПНВ предусмотрено исключительно для граждан, которые приобрели данное право до вступления ЗК РФ. Право постоянного бессрочного пользования предусмотрено для государственных и муниципальных органов [19, c.29].

Исходя из вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

–право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право ПНВ были закреплены еще в советском законодательстве;

–право предоставления земельных участков в ПНВ не закреплено в современном законодательстве РФ;

–право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной и муниципальной собственности исключительное право самого государства (муниципалитетов);

–главной особенностью права ПНВ, является право наследования;

- право ПНВ и постоянного (бессрочного) пользования — это права пользования земельным участком без заранее установленного срока [11, c.56].

2.3. Безвозмездное пользование земельным участком

Деление прав на вещные и обязательственные является неотъемлемой частью правовой системы РФ. Оно отражает сущность имущественных отношений. Данная классификация сохранилась еще со времен римского частного права и является актуальной на сегодняшний день.

Для определения сущности правоотношения необходимо обратить внимание на его объект. Если такой объект представляет собой непосредственно вещь, то правоотношение вещное, если же объектом является совокупность действий (бездействий), поведение другого лица, в данном случае должника, то складывающееся правоотношение обязательственное. Это основное отличие вещного права от обязательственного [5, c.17].

Однако существует еще ряд известных нам различий между данными правоотношениями:

— абсолютность вещного права и относительность обязательственного;

— бессрочность вещного и срочность обязательственного права;

— неисключительность обязательного и исключительность вещного права [16, c.160].

Одним из важных признаков вещного права также является право следования. Таким образом, необходимо рассмотреть безвозмездное пользование земельным участком с точки зрения совокупности признаков вещного и обязательственного права.

В ст. 216 ГК РФ изложен перечень ограниченных вещных прав (вещных прав наряду с правом собственности). Однако безвозмездное пользование там не указано, это может навести на мысль о его обязательственном характере, однако стоит заметить, что признак исчерпывающего указания в законе всех вещных прав не является основополагающим для определения сущности правоотношения [18, c.811].

Если же брать основной признак вещных правоотношений — их объектом является вещь, — то нельзя не отметить, что при обладании правом безвозмездного пользования земельным участком лицо направляет свое правовое воздействие именно на объект данного права, на земельный участок. Конечно, у него возникает обязанность использовать данный участок по назначению, однако это скорее соблюдение законодательства России в целом, чем условий договора, на основании которого и возникает данное право [19, c.28].

Наличие договора как юридического факта, который порождает изучаемые правоотношения, также может свидетельствовать об обязательственном характере права безвозмездного пользования земельным участком. Однако, проанализировав ст. 689 ГК РФ, посвященную договору безвозмездного пользования (договору ссуды), следует отметить, что при возникновении права безвозмездного пользования земельным участком она применяется в уникальном виде, т. к. порождает особые правовые последствия. Возникновение права безвозмездного пользования земельным участком обусловлено фактом заключения особого по своей правовой природе договора, предметом которого выступает передача вещи лицу для владения и пользования [9, c.83].

Согласно ст. 24 ЗК РФ, в безвозмездное пользование предоставляются земельные участки, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц. Отсюда следует, что касательно данной категории правоотношений возможно применение договора ссуды. В свою очередь, указание в содержании договоре ссуды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности возможно в строго определенных случаях. Это следует из смысла п. 2, статьи 39.10 ЗК РФ, где говорится, что земельные участки именно предоставляются в безвозмездное пользование, тем самым договору, заключаемому после принятие решения о предоставлении земельного участка, отводится второстепенная роль [7, c.55].

Нормы этой же статьи раскрывают положения о заключении договора безвозмездного пользования земельным участком с лицами, которым предоставлен земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. Тем самым законодатель уходит от данного ограниченного вещного права (права постоянного бессрочного пользования) на землю.

Что касается абсолютности вещных прав, то следует отметить, при возникновении права безвозмездного пользования земельным участком лицу будет противостоять неограниченное число третьих лиц, и, при нарушении его права пользования или владения земельным участком, для защиты данных прав будут применяться вещные иски. Именно с помощью таких исков можно будет эффективней защитить свои права на данный участок [5, c.19].

Следующим признаком вещных правоотношений является их бессрочность. Однако этот признак не всегда имеет место. Так, например, сервитут может действовать ограниченное время, пока не исчезнет необходимость в данном ограниченном вещном праве. Сервитут, в соответствии с ГК РФ, может возникать на основании соглашения сторон, а соглашение сторон является договором в чистом виде [20, c.89].

По своей природе право безвозмездного пользования земельным участком является исключительным, никто, кроме определенного лица, не может обладать в том же объеме данной вещью. В случае проведения параллели с правоотношениями, вытекающими из договора аренды земельного участка, то следует отметить, что, в силу не исключительности отношений аренды, могут возникнуть обязательственные отношения собственника земельного участка с несколькими лицами. Так, одному лицу определенный земельный участок может быть сдан в аренду для одних целей, другому лицу — совершенно для других. Однако некоторые ученые аренду все равно относят к ограниченным вещным правам [22, c.87].

Согласно пункту 1 ст. 700 ГК РФ при смене собственника вещи, которая является предметом договора ссуды, к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования. Применительно к земельным участкам это означает, что право безвозмездного пользования земельным участком следует за своим обладателем при смене собственника, а это подтверждает его вещную природу [12, c.143].

Глава 3. Практические особенности функционирования договора аренды земельного участка

3.1. Особенности судебной практики в отношении определения существенных условий договора аренды земельного участка

Предполагается, что согласование таких условий договора как предмет и арендная плата не представляет сложностей, однако на практике возникает немало сложностей.

Очень часто, на практике возникает ситуация, когда в связи с изменением законодательства в части изменения размера арендной платы, арендодатель выступает с требованием заключить дополнительное соглашение к договору, а когда арендатор отказывается от данного предложения, обращается в суд с целью понудить своего контрагента к заключению дополнительного соглашения [15, c.11].

Однако суд, в большинстве случаев, отказывает в удовлетворении требований в связи с тем, что установление арендной платы не может определяться соглашением сторон, так как если ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма её изменения, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта [16, c.162].

Так, например, между департаментом (арендодатель) и ПАО (арендатор) заключён договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края.

Письмом ПАО обратилось к департаменту с предложением изменить размер арендной платы в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)» [2].

Департамент сообщил, что размер арендной платы может быть рассчитан, исходя из предельной ставки арендной платы для Хабаровского края, равной 5,59 руб. за кв. м.

В результате переписки стороны не пришли к соглашению в отношении определения размера арендной платы, что послужило основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями.

Однако суд установил, что в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и, как следствие, быть предметом спора о внесении изменений в договор аренды.

Относительно проблемных аспектов в связи с определением предмета договора аренды земельного участка, были выявлены следующие проблемы [13, c.77].

К примеру, если в ходе судебного разбирательства будет выявлено, что договор аренды земельного участка не является заключённым, то все заявленные требование в ходе судебного разбирательства, такие как требования о взыскании убытков, реального ущерба, упущенной выгоды, будут являться несостоятельными и не подлежащими удовлетворению 3 К примеру, ООО обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к ИП – главе КФХ о взыскании убытков в размере 834 917,50 руб., в том числе 202 603 руб. 50 коп. реального ущерба и 632 314 руб. упущенной выгоды. Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано [16, c.159].