Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.pdf

Суды установили, что предметом спорного договора аренды является земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 39 га, расположенный по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район.

В пункте 1.5 договора указано на принадлежность земельного участка Тамбовской области на праве собственности и ИП глава КФХ Власкину В.М. на праве аренды.

Между тем, согласно договору аренды от 03.06.2010 № 5/1-163 земельного участка с кадастровым номером 68:05:40 01 059:3, площадью 25,8 га, местоположение: Тамбовская область, Инжавинский район, в центральной части кадастрового квартала 68:05:40 01 059, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодателем) и ИП главой КФХ Власкиным В.М. (арендатором), срок его действия определен до 02.06.2015. Договор зарегистрирован 15.07.2010 [22, c.83].

Согласно пункту 4.3.5 арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, из договора аренды от 03.06.2010 N 5/1-163 следует, что ответчику передан в аренду земельный участок площадью 25,8 га, тогда как в аренду истцу передан земельный участок площадью 39 га.

Истец в обоснование требований указал, что переданный ему в аренду земельный участок площадью 39 га состоит из двух частей: земельного участка с кадастровым номером 68:05:4001059:9, площадью 17,7 га, принадлежащего ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 30.07.2013 68 АБ 659584), и земельного участка с кадастровым номером 68:05:4001059:3, площадью 25,8 га, являющегося собственностью Тамбовской области (выписка из ЕГРН от 16.05.2018), принадлежащего ответчику на праве аренды по договору аренды от 03.06.2010 N 5/1-163 [19, c.29].

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды верно указали, что:

- суммарная площадь указанных земельных участков составляет 43,5 га и превышает площадь земельного участка, указанную в договоре аренды от 06.06.2012-39 га;

- реквизиты договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тамбовской области в пункте 1.5 договора аренды от 06.06.2012 не указаны;

- из содержания спорного договора аренды от 06.06.2012 не усматривается, что переданный ответчику во владение и пользование земельный участок состоит из земельных участков (их частей) с кадастровыми номерами 68:05:4001059:9 и 68:05:4001059:3 и один из них (его часть) передан в субаренду, а другой участок (его часть) передана в аренду;

- границы передаваемого земельного участка не описаны ни словесно ни графически;

- акт приема-передачи земельного участка в рамках договора аренды от 06.06.2012 в материалы дела сторонами не представлен [1].

С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать указанный договор заключенным.

Таким образом, автор пришел к выводу, что не смотря на то, что казалось бы, определение таких условий в договоре аренды земельного участка как предмет и арендная плата, в теории видится не проблематичным, однако на практике возникает множество спорных ситуаций, разрешить которые возможно, только прибегнув к судебной защите.

3.2. Правовые проблемы арендной платы за землю в Российской Федерации

Одной из важнейших проблем является проблема, которая возникает при заключении договора аренды земельной доли в общей собственности на земельный участок – это низкий уровень установленной арендатором арендной платы. Это происходит из-за экономической зависимости собственников земельный долей как работников сельскохозяйственных организаций, арендующих их земельный доли [12, c.143]. Собственники земельных долей бояться идти на конфликт с руководителем сельскохозяйственной организации, чтобы не потерять работу или ту минимальную арендную плату, выплачиваемую этой организацией [12, c.144].

Предлагается собственникам земельных долей использовать следующие рекомендации при заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя:

а) обязательно указывать в договоре размер арендной платы и ее индексацию в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда;

б) указать накопительный вариант формирования арендной платы на случай недобросовестности арендатора;

в) предусмотреть виды и размер имущественной ответственности сельскохозяйственной организации за задержку и неуплату арендной платы, а также в случае не использования всего земельного участка находящегося в общей долевой собственности [6, c.115].

Единовременные платежи по сделкам с земельными долями.

Собственник земельной доли в праве общей собственности на земельный участок вправе без согласия других участников долевой собственности подарить земельную долю своим родственникам другим лицам, юридическим лицам, государству. Одаряемыми могут быть как собственники единого земельного участка, так и посторонние лица. Лица, которые не могут иметь в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, могут быть одаряемыми при условии, что они после получения земельной доли оформят ее не в собственность, а в аренду [18, c.811].

Налог уплачивается со стоимости земельной доли, если ее стоимость, согласно справке о нормативной или кадастровой цене, превышает 80 МРОТ.

Размер налога зависит от степени родства дарителя с одаряемым, а также от стоимости земельной доли. При дарении земельной доли супругу налог со стоимости земельной доли не взимается. Указанный налог оплачивается в течении 3-х месяцев со дня получения от налоговых органов платежного извещения. После оплаты одаряемому выдается справка из налоговых органов, и теперь новый собственник земельного доли в праве общей долевой собственности на земельный участок может распоряжаться ею в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством [19, c.28].

Собственник земельной доли вправе завещать свою земельную долю любым физическим и юридическим лицам, а также государству. При этом соблюдая правило ст. 8 ФЗ «О введении в действия ЗК РФ», согласно которому иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства вправе владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В случае передачи таким лицам земельной доли по наследству они должны переоформить ее на праве аренды или продать [13, c.75].

После получения наследства земельной доли наследник должен уплатить налог со стоимости наследуемой земельной доли, если ее стоимость согласно выписки из кадастровой палаты превышает 850 МРОТ согласно закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Правила по уплате такого налога аналогичны, как и при дарения земельной доли.

Налоговые органы выдают новому собственнику справку об уплате налога, после чего собственник земельной доли может по своему усмотрению и в рамках законодательства распоряжаться земельной долей в праве общей собственности на земельный участок [10, c.199].

Земельный налог на земельные доли в общей долевой собственности на земельный участок.

Учет налогоплательщиков и исчисление налога производится ежегодно по состоянию на 1 июля. Налоговые органы ежегодно не позднее 1 августа вручает физическим лицам налоговые уведомления об уплате налога, где указываются размер налога, подлежащего уплате, расчет налоговой базы, а также сроки уплаты налога [9, c.84].

Налоговое уведомление передается физическому лицу лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения. При уклонении от получения налогового уведомления, оно направляется по почте заказным письмом и считается полученным по истечению шести дней с даты направления.

В случае неуплаты земельного налога в срок налогоплательщику направление требование об уплате налога. Требование об уплате – это направленное налогоплательщику письменное извещение о неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленной срок неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленный срок неуплаченную сумму налога и соответствующие пени [15, c.13].

К сожалению, на практике уплата земельного налога за пользование земельными долями не всегда осуществляется. Это связано, в первую очередь, с тем, что описанная выше процедура применяется только для уплаты земельного налога за пользование земельными участками, а налогообложение земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, в настоящее время, не урегулировано. Налог за использование земельных долей уплачивается сельскохозяйственной организацией лишь в том случае, если собственники внесли свои земельные доли в уставной капитал сельскохозяйственной организации, заключили с ней договор аренды, где прописана обязанность сельскохозяйственной организации платить налог за земельные доли. В противном случае налоговые органы не предъявляют к сельскохозяйственным организациям никаких претензий [21, c.384].

Сельскохозяйственные организации специально не включают в договор пункт о земельном налоге за земельные доли, чтобы его не платить. Тем самым государство теряет значительное количество денежных средств.

Налоговые органы не могут предъявлять налоговые претензии непосредственно и к собственникам земельных долей. Как отмечают практические работники Федеральной службы земельного кадастра России, трудности возникают из-за того, что порядок ведения списка налогоплательщиков земельного налога, согласованный с Госналогслужбой в 1995 г., предполагает включение списки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, пожизненном наследуемом владении земельные участки, а не земельную долю. Поэтому в списках налогоплательщиков собственники земельных долей и не значатся [9, c.83].

Хотя, как уже отмечалось выше, земельная доля в общей долевой собственности на земельный участок является объектом налогообложения. В тоже время, ни в одном нормативно-правовом акте не указывается на налогообложение именно собственников земельных долей [19, c.28].

А налоговый кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что «неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборов толкуются в пользу налогоплательщика [9, c.85].

Таким образом, государство отказываясь от налогообложения собственников земельных долей ежегодно не получает значительные суммы денежных средств.

На мой взгляд, необходимо внести изменения в списки налогоплательщиков по земельному налогу и вписать туда собственников земельных долей в качестве обязательных налогоплательщиков земельного налога, а также внести дополнение в Налоговый кодекс РФ и прописать там процедуру налогообложения собственников земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование - не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя.

Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Закон устанавливает практически абсолютную свободу собственника распоряжаться своим земельным участком, при этом нарушаются права и гарантии интересов будущих владельцев природных объектов. Было бы целесообразно пересмотреть вопрос упрощения процедуры оформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, так как требуется значительное время для оформления землеустроительной документации. Действующее законодательство в сфере правового регулирования возникновения и прекращения права собственности на земельные участки не является совершенным и требует значительных изменений и дополнений. Так, например, необходимо, во-первых, преодолеть двойственное правовое регулирование данного института нормами земельного и гражданского права, которые порой дублируют друг друга, а в некоторых случаях и противоречат между собой. Развитию данного института препятствует и чрезмерное наличие иных нормативно-правовых актов в этой сфере, в которых тяжело ориентироваться даже специалистам.

К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.