Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.pdf

Введение

Право иметь землю, в том числе право гражданина на земельный участок, ─ одно из неотъемлемых условий экономической свободы, жизненно необходимой для успешного развития рыночной экономики.

Взаимосвязь земельных отношений с общественным производством выражается в том, что земельные отношения являются особым видом имущественных отношений, которые возникают, изменяются и прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством. Особый характер имущественных отношений по поводу земли обусловлен указанными выше особенностями земельных отношений, отличающими их от иных имущественных отношений. Природа земельных отношений определяет публично-правовой характер их регулирования.

У правоприменителей и субъектов прав на землю возникает немало практических вопросов, связанных непосредственно с использованием и охраной земельных участков, находящихся на правах собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д. Массовый интерес к подобным вопросам понятен и обусловлен использованием и необходимостью охраны своих земельных участков, толкования земельного и гражданского права, разъяснения пробелов, противоречий и коллизий, присущих любому законодательству, находящемуся в динамике и развитии. Именно поэтому изучение вопросов, связанных с правами на земельные участки, являются остается актуальным.

Важнейшими источниками нормативного регулирования прав на земельные участки являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, другие федеральные законы и подзаконные правовые акты.

Объект работы - собственники земельных участков.

Предмет работы - исследование особенностей прав земельного участка.

Цель работы: исследование прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Задачи работы:

• Охарактеризовать договор аренды земельного участка
• Рассказать о правах на землю лиц несобственников земельных участков
• Описать право пожизненного наследуемого владения земельным участком
• Дать определение праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
• Рассмотреть право безвозмездного пользования земельным участком
• Изучить обязанности собственников земельных участков.

Глава 1. Теоретические особенности договора аренды земельного участка в РФ

1.1. Понятие, признаки и особенности договора аренды земельных участков

Аренда земли – это тип финансового соглашения, в котором земля передается во временное пользование другому лицу, а не продается.

Аренда земельного участка - процесс достаточно простой, но имеет при этом ряд особенностей. Таковые в первую очередь зависят именно от типа самой земли, а также целого ряда дополнительных факторов [12, c.193].

Процесс аренды земли - это передача во временное пользование объекта недвижимости на определенных условиях. Причем после окончания срока действия договора недвижимость передается обратно собственнику.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ [19, c.28].

Предмет договора аренды — земельный участок как часть земной поверхности, который имеет характеристики, позволяющие признать его в качестве индивидуально определенной вещи. Земельный участок должен быть точно описан:

- надлежащим образом определены его площадь, целевое назначение, местоположение его границ, разрешенное использование, присвоен кадастровый номер [5, c.18];

- в результате проведенного кадастрового учета установлена кадастровая оценка его, проведена государственная регистрация прав на него.

Прежде всего, для того, чтобы предмет договора был согласован, необходимо указать данные относительно предмета договора таким образом, чтобы эти данные позволили конкретно определить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренда, к таким сведениям относятся: наименование и индивидуальные характеристики.

В качестве индивидуальных характеристик выступают следующие данные о земельном участке:

- кадастровый номер,

- адрес,

- площадь,

- категория земель,

- вид разрешенного использования [12, c.143].

Все указные сведения можно получить посредством получения выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная выписка удостоверяет государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимость.

Так же для того, чтобы сторонам договора обезопасить себя от каких-либо рисков относительно несогласования предмета договора, не лишним будет указать в договоре права и обязанности сторон по передаче объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данное условие позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды [19, c.28].

Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц [19, c.28].

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор, для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ [1].

Необходимо отметить, что существует исключение, в соответствии с которым, договор всё-таки будет считаться заключённым, несмотря на то, что характеристики земельного участка не описаны должным образом, когда сторона подтвердила действие договора, иными словами приняла исполнение. В данном случае, признание договора незаключённым будет нарушать принцип добросовестности участником гражданских правоотношений.

Субъектный состав договора аренды земельного участка составляют арендодатель и арендатор советующего земельного участка.

Арендодателем в данных правоотношениях является субъект, у который обладает правом собственности на соответствующий земельный участок, также данным субъектом может являться уполномоченное лица [21, c.383].

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков [9, c.83].

Арендаторами в данных гражданско-правовых правоотношениях могут быть любые частные российские или иностранные субъекты (юридические и физические лица), апатриды, кроме тех случаев, которые регламентированы нормами гражданского и земельного законодательства. В данном контексте необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, которые расположены в границах, не принадлежащих им земельных участок наделены земельным законодательством преимущест венным правом аренды земельного участка, на котором расположены их объекты недвижимости.

Договор аренды земельного участка может быть заключен исключительно в письменной форме, данный договор также подлежит обязательной государственно регистрации в том случае, если срок договора аренды превышает один год. По соглашению сторон устанавливает срок действия договора аренды земельного участка, при условии отсутствие указания срока его действия, данный договор является бессрочным [19, c.28].

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах [6, c.115].

Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды [15, c.15].

Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществаСогласно ст. 609 ГК РФ форма договора — письменная. Он оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит госрегистрации при заключении его на срок свыше одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Срок договора определяется по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных законом. При отсутствии срока договора он считается заключенным на неопределенный срок. В законе могут быть установлены предельные сроки договора аренды [14, c.87].

1.2. Особенности процесса заключения и продления договора аренды земельного участка

Процесс заключения договора аренды стандартный. Но имеются некоторые отличия в зависимости от типа недвижимости и ряда иных моментов. Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно.

Обычный список действий включает в себя следующее:

- устанавливаются базовых параметров договора - величина арендной платы, а также объект недвижимости;

- формируется непосредственно сам договор аренды;

- далее, после того, как осуществлено ознакомление сторонами подписывается в двустороннем порядке;

- по необходимости - осуществляется его регистрация в Россреестре.

Важно отметить, что в ряде случаев процесс регистрации должен быть осуществлен обязательно. Сегодня вопрос регистрации определяется ст. 609 ГК РФ. В данной статье также определен основной порядок осуществления таковых действий.