Файл: Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.pdf

Он включает в себя следующие базовые этапы:

- если таковой договор заключается на период более года, то он обязательно составляется в письменной форме и регистрируется;

- сам договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре - если иное по какой-то причине не определено законодательством Российской Федерации;

- в случае, если в дальнейшем после регистрации будет осуществлен процесс купли-продажи, по окончании периода действия соглашения, то договор должен быть оформлен соответствующим образом [20, c.89].

Порядок заключения таковых соглашений опять же должен быть составлен и оформлен в соответствии с определенными законодательными нормами [2].

Причем несоблюдение такового правила может стать причиной возникновения достаточно существенных затруднений. Вплоть до аннулирования действия такового договора.

Величина арендной платы может быть различной. Определяется этот момент в первую очередь как раз по договоренности между гражданами. Причем устанавливаться аренда может отдельно за каждый объект или же целиком за все, что присутствует на конкретном земельном участке.

Сам форма оплаты может быть следующей:

- в фиксированной денежной сумме - вносится единовременно или же периодически, в соответствии со сроками, обозначенными в договоре;

- некоторая доля от доходов, продукции - которая была получена в результате ведения определенной деятельности;

- другим способом [8, c.99].

Срок оформления имущества во временную собственность (в аренду) может быть различным. Все зависит от типа территории, а также статуса получателя имущества. Например, для многодетных семей действуют специализированные программы, в рамках которых можно будет получить земельный участок на безвозмездных условиях на неограниченное количество времени.

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора [12, c.144].

На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок. Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским кодексом РФ.

При условии, если собственником земельного участка выступает местная администрация, а у арендатора имеется особый социальный статус, значит, достаточно написать заявление на продление договора аренды – пролонгация возможна без торгов.

Возможен и такой вариант событий, когда арендатор не сдал участок администрации по окончании срока действия договора. Если администрация не имеет претензий, а арендатор также вносит арендные платежи, значит, договор претерпевает автоматическую пролонгацию.

Условия пролонгации представляются следующие образом:

- для продления договора аренды должно иметься согласие двух сторон;

- продление может произойти вследствие вынесенного судебного разбирательства – такое осуществляется при наличии разногласий между сторонами;

- продление договора возможно на основании действующего законодательства [6, c.115].

Чтобы администрация не смогла выставить земельный участок на торги, арендатор должен заранее подать соответствующее заявление.

В зависимости от ситуации возможны следующие способы продления соглашения об аренде земельного участка без торгов:

- повторное перезаключение договора на новый срок;

- заключение дополнительного соглашения – подразумевает описание новых прав и обязанностей сторон;

- автоматическая пролонгация – была описана выше [9, c.83].

В каждом индивидуальном случае выделяют собственные условия, которые необходимы для выполнения с обеих сторон соглашения.

Не следует пренебрегать законодательными актами, поскольку в случае судебного разбирательства договор могут и вовсе признать недействительным. Это повлечет расторжение сделки без погашения компенсации.

Таким образом, без торгов можно продлить договор аренды только в двух случаях. Первый – договор аренды земельного участка был оформлен ранее физическому или юридическому лицу без предварительного проведения торгов.

Гражданские лица могут относиться к особому социальному статусу, а юридические пожелать начать коммерческую деятельность, соответствующую нормативным актам.

Второй же случай – это если договор был ранее подписан по результатам аукциона, но для ведения арендатором сельскохозяйственной деятельности. Арендатор может попросту запросить выделение участка для садоводства – если такой объект был предоставлен даже на основании проведения аукциона, наниматель имеет право продления договора без торгов [11, c.59].

Самое важное, чтобы арендатор являлся добросовестным. По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в случае если строительство не ыло закончено в установленный в договоре аренды срок.

Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Отказ может последовать только в случаях:

- земельный надел за время аренды был изъят из оборота, расформирован. Нередко в отказе указывается изменение статуса участка, поэтому его нельзя использовать по назначению, оговоренному ранее;

- земельный участок находится в резерве государства – это подтверждается соответствующими документами и приказами, о чем конкретно указывают в отказе;

- на земельный участок уже наложен запрет на приватизацию земельного участка [16, c.160].

Представленные основания указываются в уведомлении, которое выдается на руки заявителю. При этом уточняется, что в течение года администрация не может заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.

Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа.

В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации. В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления.

Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком [5, c.18].

К примеру, если участок выдавался для ведения коммерческой деятельности, значит, требуется доказать использование объекта по назначению – представить бумаги по финансовой деятельности организации с указанием деятельности именно на участке.

Нередко в суд приводят свидетелей – это распространено при соглашении между физическим лицом и администрацией. В заявлении также следует указать, что надлежащее использование объекта может быть подтверждено показаниями свидетелей [19, c.28].

Если суд принимает решение в пользу истца, администрация будет вынуждена заключить новый договор аренды на земельный участок. Решение можно видоизменить, и по настоянию истца администрация удовлетворит его требования.

При отрицательном решении для истца, его обязуют оплатить расходы администрации, которые она понесла на время судебной тяжбы.

Таким образом, договор аренды земельного участка является довольно сложной конструкцией правового регулирования, имеющей свои особенности и проблемные моменты. Законодательство в данной сфере имущественных отношений меняется постоянно, поэтому очень важно в целях обеспечения защиты интересов обеспечивать его мониторинг.

1.3 Особенности прекращения договора аренды земельного участка

Проблема прекращения договора аренды земельного участка была неоднократным объектом исследования в современной правовой литературе. В связи с внесением в 2015 году многочисленных изменений в земельное законодательство РФ, аспекты расторжения договора аренды земельного участка вновь стали предметом дискуссий в области права [10, c.200].

Нормы гражданского (ст. 260 ГК РФ) и земельного (ст. 22 ЗК РФ) права предусматривают право собственника земельного участка сдавать его в аренду, кроме случаев, когда оно ограничено или исключено из обращения. Договорные обязательства при аренде земельного участка прекращаются в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Основания прекращения аренды земельного участка регламентированы в ст. 46 ЗК РФ.

Их классифицирует их следующим образом:

− прекращение аренды земельного участка по соглашению сторон;

− прекращение аренды земельного участка по решению суда;

− прекращение аренды земельного участка по истечении срока аренды по письменному заявлению арендодателя;

− прекращение аренды земельного участка по инициативе арендодателя в соответствии с нормами ст. 46 ЗК РФ [1].

При расторжении договора аренды по взаимному согласию составляется в письменной форме двустороннее соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения договора аренды и последствия для каждой из сторон. Инициатором процедуры может быть как арендатор, так и арендодатель, предложение о расторжении договора направляется им другой стороне с пояснением причин такого решения. Данный способ с юридической точки зрения представляется самым простым способом прекращения арендных правоотношений, при котором условия сделки согласуются и оформляются без дополнительных сложностей и претензий

При применении общих норм гражданского права о расторжении договора аренды земельного участка по требованию арендодателя на основании судебного решения существуют свои особенности.

Реализация права арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не может зависеть от специальных ограничений. Его нельзя ограничить в праве на отказ от договора и установить для аренды бессрочный режим.

Если арендатор по истечении срока договора аренды продолжает без согласия арендодателя использовать земельный участок, то последний имеет право требования дополнительного внесения арендных платежей за время такой просрочки. Когда указанный размер не покрывает убытков, понесенных арендодателем, он вправе претендовать на их возмещение в установленном порядке. Если арендодатель не предупредил арендатора о правах на земельных участок у третьих лиц, последний может требовать снижения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, которое определено договором аренды, или в первоначальном состоянии в момент получения «с учетом нормального износа» (ст. 622 ГК РФ) [12, c.144].

Прекращение договора аренды земельного участка имеет свою специфику в соотношении норм земельного и гражданского права. В ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей основания прекращения данного договора, содержится как отсылка к общим, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ основаниям, так и указание на дополнительные основания, предусмотренные п. 2 ст. 45 ЗК РФ. Наличие дополнительных оснований прекращения договорных обязательств при аренде земельных участков направлено на усиление публично-правовой направленности правового регулирования отношений в сфере земельного права. В специальной литературе по юриспруденции они называются средствами, устремленными на охрану и пресечение ненадлежащего использования земельных участков.

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в принудительном порядке в случае, когда арендатор использует участок с нарушением норм российского законодательства. В частности, к таким случаям пп.1 п. 2. cт. 45 ЗК РФ относит нецелевое использование земельного участка, порчу земли, возведение самовольной постройки, случаи, когда в результате использования участка значительно снижается плодородие сельскохозяйственных земель или наносится вред окружающей среде [7, c.55].

В числе причин принудительного прекращения арендных обязательств земельное законодательство устанавливает и невыполнение арендатором ряда возложенных на него обязанностей:

- по улучшению и рекультивации земель,

- охране почв, приведению участка в пригодное для его целевого использования состояние,