Файл: Нотариат в РФ (Понятие нотариата и его правовая природа).pdf

2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

03 июля 2016 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»^[33] из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.

При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан.

При нотариальном удостоверении сделок, требующих согласия на совершение, необходимо, прежде всего, учитывать сферу действия общих правил, закрепленных в ст. 157.1 ГК РФ. Во-первых, они применяются субсидиарно, т.е. если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом. Во-вторых, согласно ст. 3 ГК РФ, определяющей структуру гражданского законодательства, под законом надлежит понимать собственно ГК РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, регламентирующие отношения, образующие предмет гражданско-правового регулирования (п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ), а также указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, содержащие нормы гражданского права, вследствие их прямого обозначения в п. 6 ст. 3 ГК РФ в виде иных правовых актов. В-третьих, общие правила не подлежат применению, если необходимость получения согласия предопределена не законом, а договором, в том числе учредительным, уставом или иными внутренними актами юридического лица.

Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае «одаряемый», а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.

---

При нотариальном удостоверении предполагается, что нотариус должен полностью проверять юридическую чистоту сделки. Это и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, и дееспособность ее участников, наличие у сторон сделки воли на ее совершение и понимания последствий своих действий, наличия всех необходимых разрешений, и наконец, проверка собственно наличия права на имущество и отсутствия его арестов и обременений.

В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок: по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Законодатель, вводя новые правила, преследовал цель защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота с помощью института нотариального удостоверения. Нотариат призван выступить инструментом эффективной борьбы со злоупотреблениями в сфере недвижимости, прав несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, в том числе в борьбе с квартирным рейдерством при продаже мини-долей в праве и т.п. В последнем случае недобросовестный покупатель (рейдер) мог приобрести за небольшую сумму незначительную долю квартиры (например, 1/90) и получить право проживания в жилом помещении. После чего рейдеры создавали для сособственников долей в праве на жилое помещение невыносимые условия проживания с целью заставить продать принадлежащие им доли по цене, которая значительно ниже рыночной. Новым Законом также установлено, что соглашение о разделе общего имущества супругов должно носить обязательную нотариальную форму. До настоящего момента при разделе общего имущества супругов при разводе зачастую соглашения заключались на кабальных для одной из сторон условиях. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений предположительно должно защитить права всех участников соглашения.

Следует отметить также и некоторые трудности практического характера, с которыми столкнулись стороны при оформлении соответствующих договоров. К примеру, удостоверять сделку по продаже недвижимости несовершеннолетнего могут нотариусы только того территориального округа, где находится само недвижимое имущество (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате), а несовершеннолетний при этом может быть зарегистрирован и проживать в другом месте (округе). Но в нотариальном удостоверении договора по месту жительства ему будет отказано, так как имущество находится на территории другого нотариального округа. Как следствие, этот недостаток в законодательстве о нотариате необходимо устранять.

---

В настоящее время исчисление нотариусами соответствующего тарифа за нотариальное удостоверение может быть привязано как к цене сделки, так и к кадастровой стоимости отчуждаемого объекта, которая, как известно, близка к рыночной. Во всяком случае стоимость нотариальных услуг, как правило, в разы превышает стоимость госпошлины за государственную регистрацию, которую платили заинтересованные субъекты ранее, до введения требований о нотариальном удостоверении сделок. Отчасти это связано с тем, что все нотариусы пользуются «монопольным» правом увеличения цены за счет стоимости сопутствующих услуг юридического и технического характера. Конечно, бремя оплаты таких тарифов оказалось непосильным для многих российских семей с многодетными детьми, и даже предусмотренное ныне нормативное снижение расценок на нотариальные услуги для близких родственников смотрится крайне недемократично: настолько минимален указанный процент снижения. Однако проблема кроется не в стоимости тарифа, а в другом: насколько отвечает требованиям защиты прав обратившейся за оказанием нотариальной услуги слабой стороны (допустим, гражданина, желающего продать свое жилье) «обусловливает» со стороны профессионала-нотариуса своих услуг дополнительными услугами технического и правового характера при нотариальном удостоверении практически каждой сделки.

В силу особого публичного статуса нотариуса указанные отношения фактически выведены из плоскости отношений по защите прав потребителей. Нормы п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» о запрете обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг) здесь не применимы, хотя, казалось бы, проблема налицо.

В этой связи представляется очевидной необходимость внесения поправок в действующее законодательство в части усиления ответственности нотариусов как должностных лиц, действующих от имени государства, за неправомерные действия подобного характера, с одной стороны, и введения комплекса мер по защите прав слабой стороны – потребителя подобных услуг, с другой. Необходимо обратить внимание на зарубежный опыт регулирования предоставления государственных услуг, где имеется действенный механизм работы общественных институтов, выражающийся в создании неформальных правил и общественных организаций, осуществляющих независимый контроль за качеством работы государственных структур по оказанию услуг гражданам. Примером является выработка таких стандартов в Великобритании в 1991 г., получившая в дальнейшем развитие в других европейских странах.

---

2.3. Контроль за деятельностью нотариусов

Вопросы контроля за деятельностью нотариусов регулируются гл. VII Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривают два основных вида контроля за деятельностью нотариусов в зависимости от субъекта, осуществляющего контрольные полномочия: контроль, осуществляемый государственными органами и должностными лицами (судебные органы, Минюст России и его территориальные органы, налоговые органы), и контроль, осуществляемый нотариальными палатами в отношении нотариусов, занимающихся частной практикой.

При этом законодательством Российской Федерации установлены полномочия органов государственной власти при осуществлении ими контрольных функций. Так, порядок обжалования в суде действий нотариусов установлен гл. 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Минюст России осуществляет свои полномочия в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденном Указом Президента Российской Федерации «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» № 1313 от 13.10.2004. Порядок проведения налоговых проверок установлен ст. 87-89 Налогового кодекса Российской Федерации.

Полномочия нотариальных палат фактически таких законодательных ограничений не имеют. Необходимо учитывать, что ст. 24 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливает, что нотариальные палаты организует свою работу на принципах самоуправления. При этом Федеральный закон «О некоммерческих организациях» № 7-ФЗ от 12.01.1996, регулирующий деятельность нотариальных палат, не содержит порядка осуществления некоммерческой организацией контроля за деятельностью своих членов.

Основными задачами проведения проверок исполнения профессиональных обязанностей нотариусами являются следующие:

- контроль за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей;

- подготовка и представление на рассмотрение правления палаты заключений (справок) о проведенных проверках;

- содействие в развитии нотариальной деятельности;

- повышение профессионального уровня нотариусов путем обобщения нотариальной практики;

- выявление и устранение причин, порождающих нарушения законности при совершении нотариальных действий^[34].

---

Публично-правовой статус нотариусов предопределяется осуществлением ими нотариальных функций от имени государства, что предполагает необходимость организации эффективного государственного контроля за деятельностью нотариусов^[35]. Специальный публично-правовой статус нотариусов обусловлен особой природой юридической деятельности, которая осуществляется от имени государства, что гарантирует доказательственную силу и публичное признание нотариально оформленных документов^[36]. Злоупотребление нотариусами своими полномочиями, посягающими на нормальную управленческую деятельность, может причинить вред гражданам и организациям, повлечь существенный вред охраняемым правам и законным интересам личности, общества, государства.

Контроль за деятельностью нотариуса осуществляет областная нотариальная палата, членами которой являются все нотариусы на территории региона, а также федеральная нотариальная палата. Кроме того, деятельность нотариусов контролирует управление юстиции. Раз в четыре года управление юстиции и нотариальная палата проводят плановую комплексную проверку деятельности каждого нотариуса.

Существенным плюсом нотариальной формы является то, что по закону о государственной регистрации нотариусу предоставляется право самому сдавать документы своих клиентов по нотариальным сделкам на государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 1 Основ законодательства РФ о нотариате нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Тем самым предопределяется публично-правовой статус органов нотариата. Указанные функции требуют наличия порядка взаимодействия между органами государственной власти и профессиональным сообществом нотариусов. Данный нормативный акт также предполагает необходимость существования нотариальных палат как профессиональных объединений, основанных на обязательном членстве нотариусов, занимающихся частной практикой. Положения Постановления Конституционного Суда РФ от 19 мая 1998 г. № 15-П^[37] также касаются определения публично-правового статуса нотариусов, и публично-правовое значение придается нотариальным палатам, что проявляется в осуществлении контроля за исполнением нотариусами, занимающимися частной практикой, своих профессиональных обязанностей. Нотариальные палаты субъектов Российской Федерации наделены правом обращения в суд с ходатайствами или представлениями о лишении нотариусов права нотариальной деятельности за нарушения законодательства (в соответствии со статьями 12, 17 и 34 Основ законодательства о нотариате). В указанном Постановлении Конституционного Суда РФ особое внимание обращается на то, что для организации нотариальных палат неприемлем принцип добровольности, который характерен для членства в других объединениях, создающихся исключительно на основе общности интересов граждан.

---