Файл: УМК темы куросвых работ, список литературы.doc

Учебно-методический комплекс дисциплины

Оценка и управление собственностью.

1. Цели и задачи дисциплины.

Целью дисциплины является приобретение студентами теоретических и практических навыков по оценке собственности.

Задачами курса являются формирование у студентов:

• навыков подготовки информационной базы для оценки собственности из различных источников;

• представлений о теоретических основах оценки собственности и отдельных ее видах;

• навыков проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемых в рамках трех теоретических подходов;

• представлений о построении системы организации процесса оценки.

В свою очередь, изучение оценки стоимости имущества предприятия и бизнеса в целом позволит глубже понять современные механизмы финансового менеджмента, банковского дела, бухгалтерского учета и аудита, правильно оценить эффективность бизнес-планирования и разработки программ реструктуризации, умело управлять имуществом предприятия.

В результате аудиторного и самостоятельного изучения дисциплины студенты должны:

знать:

- нормативные и методические документы, регламентирующие оценочную деятельность в Российской Федерации;

- цель и назначение оценки, случаи обязательного проведения оценки собственности;

- основные процедуры сбора и требования к информации, необходимой для оценки стоимости активов предприятия;

- подходы и методы оценки объектов: отдельных видов активов предприятия и бизнеса в целом;

- структуру и содержание отчета об оценке;

- основные положения теории управления имуществом;

- нормативную базу в сфере управления собственностью.

уметь:

- сформулировать цель оценки имущества;

- произвести сбор и проверку на достоверность информации, необходимой для проведения оценочных работ;

- использовать методы оценки собственности в рамках трёх подходов к оценке;

- находить вариант наиболее эффективного использования имущества.

иметь представление:

- об организации полного и всестороннего учета всех компонентов имущества на предприятии;

- о разработке эффективного режима наиболее полного использования разных объектов имущества.

2. Содержание дисциплины

2.1. Разделы дисциплины и виды занятий

№ п/п	Раздел курса	Количество часов
		Лекции	Самостоятельная работа	всего
1.	Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ.	4	22	26
2.	Основные понятия оценки, цели и задачи оценки. Виды стоимостей.	4	22	26
3.	Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Принципы оценки.	2	11	13
4.	Подходы к оценке.	1	6	7
5.	Экономическое и юридическое понятие недвижимого имущества. Методы оценки недвижимого имущества (зданий и сооружений)	3	17	20
6.	Оценка земельных участков.	2	11	13
7.	Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта.	2	11	13
8.	Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.	2	11	13
9.	Оценка стоимости предприятия (бизнеса).	8	44	52
10.	Цель, задачи и содержание управления имуществом на предприятии	2	11	13
11.	Принципы управления имуществом	2	11	13
12.	Нормативная база в сфере управления собственностью	2	11	13
13.	Механизм управления. Методы управления имуществом.	2	11	13
		36	200	236

---

2.2. Содержание разделов дисциплины.

Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ (4 часа).

Понятие оценки, оценочной деятельности. Роль оценки в управлении имуществом.

Субъекты и объекты оценки. Краткий исторический экскурс в развитие оценочной деятельности в России.

Закон «Об оценочной деятельности в РФ»: сфера использования и основные статьи. Регулирование оценочной деятельности в РФ: требования, предъявляемые к субъектам оценочной деятельности. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ (Федеральные стандарты оценки).

Тема 2. Основные понятия оценки, цели и задачи оценки. Виды стоимостей (4 часа).

Основные виды целей и задач оценки. Понятие стоимости и цены. Виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Взаимосвязь целей оценки и вида стоимости, определяемой в результате расчетов по оценке.

Тема 3. Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Принципы оценки. (2 часа)

Факторы, влияющие на оценку собственности: их группы и характеристики.

Система принципов оценки собственности. Принцип наиболее эффективного использования собственности. Анализ наиболее эффективного использования: общие положения, поиск и анализ вариантов.

Тема 4. Подходы к оценке (1 час).

Сбор и анализ информации для оценки собственности. Информация о продажах, аренде собственности.

Три подхода к оценке собственности: затратный, сравнительный, доходный. Выбор подходов в зависимости от ситуации оценки и особенностей оцениваемого объекта. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования трех подходов.

Тема 5. Экономическое и юридическое понятие недвижимого имущества. Методы оценки недвижимого имущества (зданий и сооружений) (3 часа).

Особенности оценки зданий и сооружений. Использование паспортов БТИ в процессе сбора информации для оценки.

Оценка стоимости на основе затратного подхода, понятия «затраты на воспроизводство», «затраты на замещение». Методы расчета затрат на воспроизводство (замещение) объекта. Виды износов и устареваний, присущих зданиям и сооружениям, методы их определения.

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Оценка стоимости на основе доходного подхода: методы прямой капитализации и дисконтирования денежного потока.

Тема 6. Оценка земельных участков (2 часа).

Земельный участок как объект оценки. Принципы оценки земельных участков. Учет взаимосвязи оцениваемого земельного участка и построенных на нем объектов. Методы доходного и сравнительного подходов оценки, используемые для оценки стоимости земельной собственности.

Тема 7. Оценка стоимости машин, оборудования и транспорта (2 часа).

Классификация и идентификация машин и оборудования.

Цели оценки, методы оценки машин и оборудования. Особенности оценки транспорта и оборудования.

---

Учет износа при оценке машин и оборудования: виды износа и устареваний.

Тема 8. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (2 часа).

Классификация нематериальных активов (НМА). Особенности оценки нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности.

Цели оценки и методы ее определения по отдельным видам нематериальных активов.

Тема 9. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - (8 часов).

Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущественного комплекса и бизнеса.

Цели и ситуации оценки бизнеса предприятия. Теоретические основы и особенности оценки бизнеса. Подготовка информации, необходимой для оценки. Роль проведения финансового анализа деятельности предприятия в оценке бизнеса.

Затратный подход к оценке бизнеса. Методы затратного подхода. Оценка ликвидационной стоимости предприятия.

Сравнительный подход к оценке бизнеса. Критерии выбора компаний – аналогов. Подготовка и приведение к сопоставимому виду информации по сопоставимым компаниям. Понятие оценочного мультипликатора, виды мультипликаторов. Метод сделок. Метод рынка капитала. Метод отраслевых коэффициентов.

Доходный подход к оценке бизнеса. Методы доходного подхода. Модели и методы расчета денежного потока в рамках оценки бизнеса. Методы определения ставки дисконтирования и ставки капитализации.

Оценка контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия.

Тема 10. Цель, задачи и содержание управления имуществом на предприятии (2 часа)

Имущество предприятия как объект управления. Имущественная структура предприятия.

Стратегический подход к управлению имуществом. Цель и задачи управления имуществом.

Тема 11. Принципы управления имуществом на предприятии. (2 часа)

Основные функции системы управления имуществом на предприятии.

Основные принципы при управлении имуществом: системность, целенаправленность, гибкость, динамический подход, наиболее эффективное использование.

Тема 12. Нормативная база в сфере управления собственностью (2 часа).

Конституционные основы регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности. Законодательные документы, раскрывающие конституционные нормы: ГК РФ и ЗК РФ. Основания приобретения права собственности и прекращения права собственности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иные кодексы и Федеральные законы об операциях и сделках.

Тема 13. Механизм управления. Методы управления собственностью (2 часа).

Состав и структура механизма управления. Последовательность этапов при процессе управления. Планирование вариантов использования имущества. Методы и способы управления.

2.3. Перечень практических занятий.

№ п\п	Раздел дисциплины (№ темы)	Тема практического занятия
1.	Тема 5	Оценка застроенного земельного участка – 1 час
2.	Тема 5, 6	Оценка объекта недвижимого имущества методами сравнительного подхода – 1 час
3.	Тема 5	Оценка объекта недвижимого имущества методами доходного подхода – 2 часа
4.	Тема 8	Методы оценки НМА и ОИС – 1 час
5.	Тема 9	Метод чистых активов в оценке рыночной стоимости предприятия – 1 час
6.	Тема 9	Оценка бизнеса (предприятия) методами сравнительного подхода: методы рынка капитала и метод сделок – 1 часа
7.	Тема 9	Оценка бизнеса (предприятия) методами доходного подхода. Расчета ставки дисконтирования. – 1 час
8.	Тема 13	Управлением имуществом. Расчет доходных и расходных потоков в бюджете собственника (предприятия) – 2 часа

---

3. Методические рекомендации по организации самостоятельной работы.

3.1. Темы самостоятельной работы студентов.

Тема 1. Стоимость и фондоотдача основных фондов предприятия.

1. Особенности определения стоимости имущественных комплексов.

2. Влияние стоимости имущества на показатели деятельности предприятия.

3. Амортизация имущества и амортизационная политика предприятия.

Тема 2. Аренда и лизинг в управлении имуществом на предприятии.

1. Экономическая эффективность аренды недвижимого имущества.

2. Правовые и организационные основы лизинга.

3. Лизинговые платежи и эффективность лизинговой сделки.

3.2. Практические задания для самостоятельного выполнения.

Задание №1. Типовые задачи по приобретению навыков применения подходов и методов оценки имущества.

Задача 1.

Срок службы станка равен 20 годам. Станок введен в эксплуатацию 1 декабря 2006 года. В результате неполной загрузки эффективный возраст станка оказался меньше действительного на 30%. Дата оценки – май 2011 года. Определить коэффициент физического износа станка.

Задача 2.

Площадь сдаваемого в аренду помещения 540 кв.м. Арендная плата составляет 120 руб./кв.м. в месяц. Эксплуатационные расходы по данному зданию равны 30 руб./кв.м. По данным рынка недвижимости аналогичные помещения используются на 90%, рыночная величина эксплуатационных расходов на данном сегменте находится в диапазоне 20-50 руб./кв.м.

Рассчитать ставку капитализации методом рыночной экстракции. Имеется информация по схожим (аналогичным) объектам:

№ п/п	Арендная ставка с учетом эксплуатац. расходов, руб./1кв.м.	S помещений, кв.м.	Цена объекта, руб.
1	180	200	2 340 000
2	200	860	13 760 000
3	160	400	4 000 000

Определить рыночную стоимость объекта.

Задача 3.

Рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 34800 тыс.руб., чистая прибыль предприятия после уплаты всех налогов составила 3640 тыс.руб. Среднеотраслевая доходность активов равна 10,2 %. Ставка капитализации – 22%. Определите стоимость деловой репутации предприятия.

Задача 4.

Рассчитать денежный поток на собственный капитал предприятия на конец года, если известны следующие данные (млн.руб.)

Показатели	Начало года	Конец года
Чистая прибыль		250
Остаточная стоимость основных средств	21 950	21 900
Запасы	1460	1480
Дебиторская задолженность	480	470
Кредиторская задолженность	320	340
Долгосрочная задолженность	14390	14350

Задача 5.

Определите рыночную стоимость предприятия «А» годовая выручка которого составляет 750 000 руб. Прибыль – 50000 руб. Аналогом является предприятие «В», рыночная стоимость 1 акции которого составляет 20 руб., число акций в обращении 800 000 шт. Годовая выручка – 800000 руб., прибыль 70 000 руб.

---

Показатели баланса предприятий:

Показатели	А	В
Собственный капитал	4 000 000	8 000 000
Долгосрочные обязательства	500 000	2 000 000
Краткосрочные обязательства	1 500 000	4 000 000

Задача 6.

Оценить патент на промышленный образец (упаковочная коробка конфет). Дата приоритера 10.12.1999 г. Дата оценки 10.12.2004 г. Срок действия патента на промышленный образец составляет 10 лет. Чистая прибыль от реализации данной продукции составляет 1 500 000 руб. в год и на прогнозный период предполагается её рост на 10% в год. Ставку дисконтирования принять в размере 20%.

Задание №2. Типовые задачи по приобретению навыков применения стоимости имущества в управлении собственностью.

Задача 1.

Определите индекс изменения фондоотдачи, если известны следующие показатели:

	Предшествующий год	Отчетный год
Выпуск продукции за год, тыс.руб.	67 000	72 000
Среднегодовая полная стоимость основных фондов, тыс.руб.	51000	54000

Задача 2.

Определите фондоотдачу от недвижимости и от парка оборудования на предприятии. Среднегодовая стоимость недвижимости – 77 000 тыс.руб. Выпуск за год – 110000 тыс.руб. Производственная мощность – 140000 тыс.руб. Производственная площадь – 4700 кв.м. Ставка арендной платы – 6 тыс. рублей за 1 кв.м. в год. Среднегодовая стоимость парка оборудования – 21000 тыс.руб.

Задача 3.

Определите увеличение платежей по налогу на имущество после переоценки основных фондов. В результате переоценки восстановительная стоимость парка оборудования увеличится на 2000 тыс.руб. Ставка налога на имущество – 2,2%. Коэффициент износа недвижимости – 60%, парка оборудования – 45%. Увеличение стоимости недвижимости составляет 5000 тыс.руб.

Задача 4.

Определить действительный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду при следующих данных:

Площадь помещений, кв.м.	1 400
Ставка арендной платы, $/ кв.м. в год	120
Оборачиваемость помещений, сдаваемых в аренду, %	15
Срок экспозиции помещения на рынке, мес.	2
Доля площадей, сдаваемых по льготным расценкам, %	20
Средний размер льгот, %	15
Потери арендодателя от неплатежей (часть арендаторов съезжает, не рассчитавшись за аренду), %	1,5
Доходы от круглосуточной охраняемой автомобильной стоянки, в год	11 000
Доходы от услуг связи, $ в год	1 000

3.3 Примерные вопросы для подготовки к экзамену

1. Основные виды учёта имущества на предприятии.

2. Имущественная стратегия предприятия, находящегося в условиях кризисного (тяжелого) финансово-экономического состояния.

3. Имущественная стратегия предприятия, находящегося в условиях напряженного финансово-экономического состояния.

4. Имущественная стратегия предприятия, находящегося в условиях хорошего финансово-экономического состояния.

5. Основные функции системы управления имуществом на предприятии.

6. Цель и задачи управления имуществом на предприятии.

7. Виды стоимости, используемые в теории оценки имущества.

8. Понятие рыночной стоимости. Случаи определения рыночной стоимости собственности при управлении имуществом.

9. Внутренние и внешние факторы, влияющие на рыночную стоимость имущества.

10. Регулирование оценочной деятельности: формы, стандарты, нормативно-правовые документы.

11. Основные понятия оценки собственности. Субъект и объекты оценки. Цели оценки.

12. Система принципов оценки собственности. Принцип наиболее эффективного использования.

13. Случаи обязательного проведения оценки имущества.

14. Особенности оценки объектов недвижимого имущества затратным подходом.

15. Методы сравнительного подхода оценки рыночной стоимости недвижимой собственности

16. Методы доходного подхода оценки рыночной стоимости недвижимой собственности

17. Особенности земельной собственности как объекта оценки.

18. Подходы и методы, используемые для оценки земельных участков.

19. Оценка транспорта: понятие, цели, особенности. Используемые подходы и методы оценки.

20. Оценка рыночной стоимости машин, механизмов, оборудования

21. Виды износа и устареваний, определяемых в оценке стоимости имущества.

22. Оценка интеллектуальной собственности и НМА: понятие, цели, особенности.

23. Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущественного комплекса. Понятие бизнеса для целей оценки.

24. Затратный подход к оценке бизнеса. Методы затратного подхода.

25. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Используемые методы оценки. Критерии выбора компаний-аналогов.

26. Понятие ценового мульпликатора. Типы мультипликаторов.

27. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Метод сделок и метод рынка капитала.

28. Доходный подход к оценке бизнеса. Метод капитализации доходов.

29. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса.

30. Объекты и субъекты управления собственностью.

31. Законодательная база управления собственностью.

32. Механизм и методы управления собственностью.

---