Добавлен: 17.05.2023
Просмотров: 40
Скачиваний: 2
В п.2 ст.1 Закона об ипотеке говориться о возможности возникновения обязательства об ипотеке при наступлении указанных в Законе обстоятельств. При этом стоит помнить про содержащееся в п.3 ст.334 Гражданского кодекса РФ обязательное условие возникновения залогового (ипотечного) обязательства из закона: в нем должно быть «предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге».
Вот некоторые фактические составы порождающие ипотечные правоотношения в силу закона известные современному российскому праву:
– передача недвижимого имущества под выплату ренты а также по договору пожизненного содержания с иждивением;
– покупка недвижимости в кредит;
– покупка недвижимости с условием о рассрочке платежа;
– приобретение жилого дома и квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.
Стоит также помнить что ст.41 Закона об ипотеке гласит, что ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.
Существуют нормы, указывающие на случаи возникновения законной ипотеки. Среди них можно выделить две ее разновидности:
1 – законная ипотека, возникающая независимо от воли сторон (в силу императивных норм);
2 – законная ипотека, носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность «невозникновения» ипотеки по согласию сторон[9] .
К императивным законным ипотекам можно отнести например ипотеку, которая возникает в силу п.1 ст.587 Гражданского кодекса РФ, согласно которого получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество; такая норма не подлежит изменению по соглашению сторон, в то время когда возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), наоборот имеет возможность быть предотвращенной волей сторон.
1)Передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 Гражданского кодекса РФ устанавливает , что в данном случае получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. Залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон, и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (объясняется это особенностями субъектного состава - пожилые люди). Несколько ранее уже было сказано что такая норма императивная, исходя из этого ипотечное обязательство считается возникшим даже в том случае, когда договором предусмотрено иное.[10]
Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной недвижимости – одновременно и рентой (ст.586 Гражданского кодекса РФ), и залогом – вызывает сомнения. Можно предположить, что имея субсидиарную (и особенно при возможности солидарную) ответственность по требованиям получателя ренты вполне достаточно будет одного обременения недвижимости – самой рентой. И все же законодатель решает такие вопросы иным способом, устанавливая дополнительное обременение – залог, который, как установлено, особенно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.[11] Передавая плательщику недвижимое имущество получатель ренты приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона. В этом случае плательщик ренты – новый собственник недвижимого имущества – становится залогодателем, а получатель ренты – залогодержателем. При этом особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (параграф 3 гл.23 Гражданского кодекса РФ).
2) Покупка недвижимости в кредит. В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге. Норма ст.488 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер, а это означает, что она будет недействительной, если в договоре на это будет специальное указание.
Тот самый залог, о котором говориться будет основной причиной обеспечивающей исполнения покупателем своих обязанностей ро расчету за товар. Право собственности по договору купли-продажи переходит к покупателю. Поэтому, для защиты интересов продавца законодатель установил в его пользу залог на товар до его полной оплаты. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже, и, если в статьях, посвященных купле-продаже недвижимости, иное не предусмотрено, следует признать ипотечное обязательство возникшим и тогда, когда предметом договора купли-продажи в кредит служит недвижимость.[12]
Если в договором купли-продажи не предусмотрена норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты товара покупателем, возникает залог в силу закона, запись о котором необходимо вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой (ст.20 Закона об ипотеке)[13] .
3) Покупка недвижимого имущества с условием о рассрочке. В силу п.3 ст.489 Гражданского кодекса РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке применяются правила, сходные случаю продажи товара в кредит, то есть товар, проданный в рассрочку, находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара.
4)Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В соответствии с п.1 ст.77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Установленная п.1 ст.77 норма является диспозитивной, так как предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. В таком случае стороны предусматривают отсутствие в кредитном договоре условия, что ипотека не возникает, дают подтверждение стремлению к переходу права собственности на предмет купли-продажи. Оплата такого товара осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий.[14]
До сих пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты – средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в Единый Государственный реестр) Второй вариант – трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита.[15]
Ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка может возникнуть тогда, когда заключение и регистрация трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавцу поступает оплата от банка, а не от покупателя недвижимости. В случае , если были заключены два самостоятельных договора (договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю), то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору[16] .
Глава 4 Закладная, как ценная бумага удостоверяющая ипотеку
Основой механизма регулирования ипотечного жилищного кредитования является кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на полученные деньги нужного жилого помещения. Ему можно дать характеристику ипотечного договора жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания может выступить самостоятельным подвидом кредитного договора,который не предусмотрен действующим законодательством.
Существуют основные принципы договора ипотечного жилищного кредитования, которыми являются - платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и возвратность.
С законом об ипотеке в гражданском обороте появилась новая именная ценная бумага – закладная. Обладатель которой удостоверяет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Закладная имеет значение в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Права по закладной можно передать путем совершения сделки в простой письменной форме, которая не требует государственной регистрации смены залогодержателя.
Закладную составляет залогодатель, но если он является третьим лицом – так же и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладную подписывают указанные лица и вместе с договором об ипотеке, либо другими документами, которые влекут за собой ипотеку в силу закона, сдают в орган государственной регистрации. После того, как закладную зарегистрировали, она будет находиться у залогодержателя.
Закладная – представляет новое правовое явление для института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные закладной содержатся в Законе об ипотеке.
Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца, вытекающие из двух таких договоров, как договор об ипотеке и основной договор. Все уступки, которые связаны с договорами, полностью подчиняются правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу считается действительной, если тому же лицу уступлены права, которые обеспечиваются ипотекой по основному обязательству. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается несовпадение кредитора и залогодателя. Закладная-это тот документ, который удостоверяет права, возникающие у залогодержателя и кредитора. Одновременно с закладной передаются права залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладную может продаваться, закладываться, перезакладываться при определенных условиях. При этом не изменяется сам договор об ипотеке. Закладную можно не удостоверять нотариально, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы. Соответственно нет необходимости в государственной регистрации перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она будет признана ничтожной. Права об ипотеке уступаются только в том случае, если по нему не имеется закладной.
В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
Закладная в силу закона удостоверяет права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке.
Таким образом, быть держателем закладной более выгодно, чем кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечивается должником. Соответственно, должники при получении кредита, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, получают условия более благоприятные, чем заемщики, права которых не обеспечены ипотекой.
Существуют случаи, при которых составление и выдача закладной не допускается:
1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо его право аренды;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
Если не обращать внимание на данное условие, закладная все же составляется, то условия в договоре об ипотеке, о выдаче закладной будут признаны недействительными. Следовательно, органом государственной регистрации, при обнаружении подобного факта, не выдаётся закладная первоначальному залогодержателю.
Большое значение имеют форма и формальные признаки закладной. Данные условия, которые вносятся в закладную, могут делиться на две категории– обязательные, которые предусматриваются законом, и необязательные, вносимые в закладную по соглашению сторон.
Обязательные данные, вносимые в закладную:
1) слово «Закладная», имеющееся в названии документа;
2) ФИО залогодателя, место его регистрации или наименование и местонахождение юридического лица, если он таковым является;
3) ФИО первоначального залогодержателя, место его регистрации или наименование и местонахождение юридического лица, если залогодержатель таковым является;