Файл: Специфические особенности правовых конструкций.pdf

Введение

Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года сказано, что Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Понятие достойная жизнь подразумевает удовлетворение как минимум первичных потребностей, таких как потребность в пище, воде, одежде, жилище. А какой достойной жизни можно говорить без своего собственного жилища, поэтому гарантия права на жилище так же есть в Конституции. Статья 40 Конституции РФ гласит, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, причем малоимущие граждане и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право на его бесплатное предоставление или за доступную плату из государственных фондов.

В настоящее время в России так уж сложилось, что для большинства граждан рассчитывать в вопросах решения своих жилищных проблем на государство не приходится, ведь не всех можно отнести к категории малоимущих граждан или других указанных в законе граждан. Именно по этой причине инструмент ипотеки был призван решить данную проблему. На сегодняшний день ипотека является одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий для большинства граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимости, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в залог банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Исходя из того, что ипотека настолько часто встречается в повседневной жизни, и большинство граждан не знают множества особенностей, я решил именно данной теме посвятить свою курсовую работу.

Цели работы:

1) Изучить доктринальную и нормативную базы;

2) Исследовать основания возникновения ипотеки;

3) Выявить специфические особенности правовых конструкций;

Глава 1 Понятие ипотеки

Ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог в свою очередь - один из способов обеспечения исполнения денежного обязательства залогодержателя перед залогодателем. Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более эфективен, так как с его помощью гораздо легче произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его полном владении и пользовании. Другими словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае, если должник не исполняет своего основного обязательства, то на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации идут на погашение основного обязательства.

Ипотека обеспечивает сохранность и наличие заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. При этом стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Так же ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства возможность удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Единственный способ реализации залога – это продажа его с торгов неопределенному кругу лиц с предварительным определением условий продажи в нотариальном или судебном порядке. Причём сам залогодержатель не имеет никаких преимуществ в ходе торгов либо, по классическим взглядам, должен быть отстранен от них совсем. И только если торги не дадут результатов, возникает возможность передачи недвижимого имущества залогодержателю. Это означяет, что, пока залог не отменен, его передача залогодержателю помимо торгов заведомо ничтожна в силу прямого нарушения закона, и этот порог не может быть никак восполнен.

Ипотека (залог недвижимости) как вид залога наряду с этим имеет свою специфику.

Статья 42 Закона «О залоге» дает определение ипотеки: «ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». Субъекты ипотечного правоотношения – это залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель – лицо, принявшее это недвижимое имущество в залог.[1] Действующее законодательство РФ не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами могут быть как физические и юридические лица, так и административно-территориальные и государственные образования. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве – третье лицо. Это лицо заключает договор ипотеки от своего имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не будут считаться ипотечными.

Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключением являются:

1) имущество, которое изъято из гражданского оборота;

2) имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть применено взыскание;

3)имущество, в отношении которого предусматривается обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»);

4) земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

5) сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

6) часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

7) жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке).

Ипотека приобрела наибольшую популярность при залоге недвижимого имущества и земельных участков. Но предметом договора ипотеки могут выступать не только вещи, но и имущественные права (в частности, право аренды недвижимого имущества), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью.

Ипотека относится к той разновидности залога, когда не производится передача предмета залога залоговому кредитору; имущество остается во владении и пользовании залогодателя, отсутствует лишь право распоряжаться им.[2] Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Рядом важных особенностей ипотеки является то, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, оно продолжает им использоваться. В связи с этим, по общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. При наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за исключением случая, когда между ним и залогодателем заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (ст. 36 3акона «Об ипотеке»). Так же в практике есть правило страхования имущества от возможных рисков.

Глава 2 Возникновение ипотеки в силу договора

Довольно часто залог возникает в силу договора. Не всегда договор о залоге является консенсуальным. Определение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида залога, который используется. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога берет начало с момента передачи этого имущества, таким образом, данный договор является реальным. Однако стороны имеют в данном случае заключить консенсуальный договор, отразив это условие в договоре. Если же заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, то право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Следовательно, договор об ипотеке является консенсуальным.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным. Это означает быть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.[3]

При заключении договора ипотеки нужно пользоваться общими правилами ГК РФ о заключении договоров и положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В законодательстве применены особые требования и к форме договора и к его содержанию.

В соответствии с п.1 ст.10 «Закона об ипотеке» и п.2 ст.339 «Гражданского кодекса» договор об ипотеке обязательно заключается в письменной форме. Необходимо помнить о том, что договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его регистрации (п.1,2 ст.10 Закона). Несоответствие правилам о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор будет считаться ничтожным.

Основные положения порядка регистрации договора ипотеки изложены в Главе IV Закона об ипотеке и ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, составленного в обычной письменной форме, формируется после заявлений обеих сторон договора.

Статья 9 Закона об ипотеке определяет обязательные требования к содержанию договора ипотеки. Таким образом, в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п.43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 такие условия являются существенными условиями договора залога. Если сторонами не будет достигнуто соглашение хотя бы по одному из предложенных условий либо названное условие в договоре отсутствует, договор о залоге не будет считаться заключенным.

Остановим своё внимание на каждом из приведенных условий подробнее, поскольку от грамотно изложенной формулировки договора ипотеки будет зависеть его действительность.

2.1 Предмет договора ипотеки

Ст. 5 Закона устанавливает, что по договору об ипотеке возможно заложение недвижимого имущества, причем для определения понятия недвижимого имущества делается ссылка к нормам Гражданского кодекса РФ. Таким образом, в п.1 ст.130 Гражданского кодекса говориться, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи. Необходимо обратить своё внимание на такое обстоятельство, что ст. 130 Гражданского кодекса РФ в представленной выше формулировке действует в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 г., вступившего в силу с 1 января 2005 г. Именно с этого момента ГК РФ объекты незавершенного строительства признаются объектами недвижимого имущества. Таким образом, было убрано несоответствие. В результате этого объекты незавершенного строительства в судебной практике признавались объектами недвижимости, права на которые подлежали государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на уровне Гражданского кодекса это не находило своего закрепления.[4]

Не менее важным представляется уточнение, совершенное Законом об ипотеке, исходя из этого предметом ипотеки будет только то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, который установлен для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приведем такой пример, чтобы обременить ипотекой предприятие как имущественный комплекс, необходимо будет пройти процедуру его регистрации в порядке, установленном ФЗ.

Заострить внимание следует на требование об описании предмета ипотеки. В силу п.2 ст.9 Закона предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке нужно указывать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, который зарегистрировал это право залогодателя. В таком случае, при формулировании предмета ипотеки необходимо сослаться на свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора ипотеки, а также на договор аренды в случае, если предметом ипотеки является право аренды.