Файл: Договорные конструкции (История становления института ренты).pdf

Пункт 3 ст. 592 ГК РФ защищает права обеих сторон договора ренты [3]. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты, с другой - выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может пре­дусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смер­ти получателя ренты или по истечении согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора.

Следует отметить, что в отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты плательщиком только в случаях, прямо указанных в законе или в договоре.

Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспече­нию выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ)). Однако перечень осно­ваний, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпы­вающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком яв­ляется признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевид­но свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором.

Очевидно, утверждает К.Г. Токарева, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетель­ствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет дока­зывать в судебном порядке.

Еще сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.

Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплате­жеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты - это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собст­венность или разделение его между несколькими лицами.

---

Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время в том случае, если по договору ренты пере­дается недвижимое имущество, согласно ст. 586 ГК РФ именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к приобретателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь нерегулярную выплату ренты. Однако в этом случае получа­тель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность, уплаты ренты.

Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе ренты плательщиком не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению пре­дусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком [16, с. 209].

Выкуп ренты может иметь место и в иных видах рентного договора. Так, что касается пожизненной рен­ты, то согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты пла­тельщиком ренты рентополучатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, пре­дусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков». То есть по­лучатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза­тельств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Заключая договор постоянной, пожизненной ренты или содержания с иждивением, стороны могут дого­вориться о размере выкупной цены, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.

В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты - большую либо меньшую, не­жели предусмотренную в п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по пра­вилам, отличающимся от предусмотренных п. 3 ст. 424 ГК РФ.

---

В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет оп­ределяться по правилам, предусмотренным п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ.

Имущество под выплату ренты может передаваться бесплатно или за деньги. Это основной фактор опре­деления выкупной цены.

В том случае, если стороны не установили в договоре постоянной ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты. Иначе говоря, если размер постоянной ренты составлял 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная це­на будет равна 120 тыс. руб. [3, с. 6].

Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил опреде­ленную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.

Если по договору ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества.

При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определя­ется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельст­вах обычно взимается за аналогичное имущество.

Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Указанные правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты [18, с. 49].

2.2 Договор пожизненного содержания с иждивением

1. Договор пожизненного содержания с иждивением - это, безусловно, изобретение пытливого ума российских юристов. По мнению В.Я. Цветкова - это блистательная правовая находка, позволяющая пожилым людям, не прибегая к купле-продаже и не оглядываясь на наследников, при жизни распорядиться своим имуществом, обеспечив себе проживание в собственной квартире до самой смерти. Этот вид договора особенно хорош для тех, кого не радуют наследники по закону, кто предполагает, что завещание может быть оспорено и кому хочется оставить свое жилье конкретному человеку, точно зная, что оно попадет именно в его руки.

---

Договор пожизненного содержания с иждивением характерен тем, что право собственности на квартиру переходит сейчас, в момент регистрации такого договора, но бывший хозяин сохраняет право проживать в квартире и пользоваться ею до самой своей смерти.

Правовые положения о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в ст. 601-­605 Гражданского кодекса РФ.

Этот договор обычно используют для передачи квартир кому-то из родственников в обход законных наследников, например от бабушек, к внукам, минуя детей. Это также форма подарка любимым друзьям-товарищам назло неблагодарным родственникам.

У этого договора есть и некоторые минусы, которые зависят от черт характера, как новых хозяев, так и старых.

Новые хозяева - дети новых времен - иногда спешат получить квартиру в реальную собственность и порою искусственно и искусно и, конечно, преступно укорачивают жизнь старым хозяевам.

Возмездный вариант предусматривает единовременную выплату новым хозяином какой-то суммы при подписании договора, а потом иждивение на условиях договора. Возмездный вариант договора обычно используется одиноко проживающими стариками, у которых нет родственников или те им не помогают. Голодать на одну пенсию не хочется, а квартиру с собой в гроб не возьмешь. Вот они заключают возмездный вид договора. На разовую выплату чуть-чуть приводят себя в порядок, из вещей чего-нибудь покупают, зубы вставляют, а иногда еще и своим паршивым родственникам помогают, а потом доживают свой век на пенсию плюс иждивение. Причем и размер самой пенсии для стариков фактически увеличивается, потому, что оплата коммунальных услуг - это обязанность собственника, а не проживающего [17, с. 45].

Но есть и другие. Автору известно несколько таких «божьих одуванчиков», которые, заключив возмездный договор пожизненного содержания с иждивением, получив и потратив разовую выплату, дожидались, пока новые хозяева слегка расслабятся, привыкнут, перестанут брать ежемесячные расписки о выполнении ими обязательств по иждивению, и подавали на них в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением. Мотивировали они как раз неисполнением этого самого иждивения. Неисполнение условий договора - основание для его расторжения. Суд выносил решение о расторжении договора. После таких решений бодрые «одуванчики» заключали очередной договор с очередными новыми хозяевами. Судебная практика знает случай с иждивенцем, который пять раз заключала такие договоры. Ее доходы так возросли, что она позволяла себе ездить отдыхать в Европу в отели не меньше четырех звезд.

---

Такая форма договора появилась в 1996 г. после введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ. Первые годы, когда еще не все знали о возможных «дырах» и последствиях, такие случаи не были редкостью. Во многих риэлтерских фирмах даже висели списки адресов и фамилий таких талантливых «одуванчиков», чтобы заранее исключить возникновение подобных проблем.

Если вы сами собираетесь передавать свою недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует скрупулезно прописать в договоре условия своего содержания и иждивения.

Сколько денег вам должны передавать ежемесячно?

Когда, как и кем, эти деньги должны вам передаваться?

В какой форме должно осуществляться иждивение? Нужна ли вам доставка продуктов и лекарств?

Есть ли необходимость делать уборку в квартире и как часто?

Не надо стесняться и предполагать, что потом вы о чем-либо сможете договориться заново. Потом будет поздно. Не подписывайте никаких расписок, если в них написано то, что для вас не делали, и то, чего вы не получали, даже если вам приведут 164 аргумента «за» и пообещают в следующем месяце это все выполнить. Любой подписанный вами документ должен иметь под собой только реальную основу.

Если вы получаете недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует быть очень внимательными по соблюдению условий договора, не забывать фиксировать сделанное, принесенное, переданное. Это очень тяжело. С течением времени отношения между сторонами обычно становятся более доверительными, дружескими, брать расписки за каждый принесенный предмет становится неловко.

Пожилые люди обычно очень внушаемые, свободного времени у них много. По большей части это время используется на общение с себе подобными, которые нередко подзуживают потребовать больше, приводя в пример реальных и мифических знакомых, находившихся в подобной ситуации и получивших потребованное. Бывают случаи, что на психику начинают давить обойденные родственники, обещающие старику все то же самое и еще немножко сверху. Кровь не водица. На уговоры родственников попадаются чаще всего. Начинается большой скандал, заканчивающийся в суде.

Если вы не расслабились, полностью фиксировали выполнение условий по договору (расписки, платежки, чеки), имеете свидетелей-соседей, видевших вас с помойным ведром три раза в неделю в течение всего срока договора, то вашу собственность оставят за вами. Если же у вас нет никаких документов, подтверждающих вашу исполнительность и соблюдение условий договора, - то суд вы уже проиграли.

---