Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме..pdf

Введение

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенством законодательной базы и низкой инвестиционной активность граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Так, в 2001 году была принята Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Актуальность выбранной темы ещё подтверждает и тот факт, что на базе Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации была создана рабочая группа, состоящая из специалистов, представляющих различные ведомства и организации, занимающиеся проблемами недвижимости, а также известных учёных правоведов, перед которой была поставлена задача разработать единую концепцию развития законодательства о недвижимом имуществе. Состав указанной рабочей группы был официально утверждён Советом по кодификации гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации.

Результатом напряжённой работы стала Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была рассмотрена и одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации.

Цель данной курсовой работы – рассмотреть недостатки в законодательной системе, регулирующей оборот недвижимого имущества.

Задачи курсовой работы:

1) проанализировать правовой режим некоторых объектов недвижимости;

2) сопоставить гражданское и земельное законодательство в отношении объектов недвижимости.

Экономика современной России находится в процессе своего становления и развития. В аналогичном положении находится и современное отечественное законодательство, в частности и гражданское. Создание нового слоя граждан – среднего класса, являющегося наиболее активным участником гражданского оборота, невозможно без поэтапного совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. А для этого, в свою очередь, нужны конкретные изменения, которые необходимо вносить в различные законы и правовые акты, начиная с Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого являются фундаментом всей системы правового регулирования оборота недвижимости.

Конечным результатом этой работы могут стать конкретные законопроекты, обеспечивающие одновременное внесение изменений во все федеральные законы, регулирующие оборот недвижимого имущества, что должно обеспечить создание действительно единой внутренне непротиворечивой системы правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Глава 1 Понятие и виды объектов недвижимости

• 1. 1.1 Объекты недвижимого имущества

Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся (в порядке перечисления в частях указанной статьи):

1. Земельные участки.
2. Участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
3. Здания.
4. Сооружения.
5. Объекты незавершённого строительства.
6. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
7. Иное имущество.
8. Жилые и нежилые помещения.
9. Части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств^[1].

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика свидетельствуют о том, что выделение в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землёй и невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно.

Вместе с тем наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференциированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. В этом смысле следует признать, что попытка установления единых правил, рассчитанных на всякий объект недвижимости, себя не оправдала.

Данное обстоятельство, а именно наличие различных категорий объектов недвижимости, заставляет сделать ещё один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование и определить, какие нормы об иных объектах недвижимого имущества подлежат применению.

Одна из основных проблем, касающихся содержания статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, состоит в том, что включённый в неё перечень объекто недвижимого имущества нуждается в уточнении. Не вполне оправданно также признание объектом недвижимости предприятия как имущественного комплекса, используемого в предпринимательской деятельности.

В последнее время особую актуальность приобрела проблема так называемых имущественных комплексов^[2]. Не меньшее значение имеют имущественные комплексы газопроводов, электростанций и другие промышленные комплексы, которые объединяет то обстоятельство, что они включают в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели.

Нельзя забывать, что под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определённые вещи. Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о порядке применения к недвижимым вещам гражданско-правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимая вещь должна прекратить существование, а на её месте образуются два и более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь^[3].

Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абзаца 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи с её землёй и невозможности её перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки применимы к объектам, относимым современным законодателем к разряду недвижимых?

Далеко не все перечисленные в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землёй. Так, согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятие, будучи имущественным комплексом, признаётся объектом недвижимости. В то же время в данный имущественный комплекс включаются все виды имущества, инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работы и услуги.

Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определённые сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимости данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир объектами недвижимости. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники уже не настолько связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без ущерба для целевого назначения^[4].

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность объективно является недвижимой. Однако, некоторые специалисты подвергают сомнению сам факт возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, в этой статье используется три обозначения исследуемого предмета: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». Однако, построение предложения таким образом, как это сделано в данной норме, свидетельствует не о различном содержании приведённых в данной статье понятий, а, напротив, об их идентичности. В связи с этим вопрос о том, любая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на него представляются не совсем уместными в отношении земли.

Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте, поскольку только в этом случае возможно наилучшим образом обеспечить её эффективное воспроизводство.

Итак, практически единственным действительно недвижимым объектом может быть признана земля. Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. И фактически понятие «недвижимость» достаточно условно, что признаётся некоторыми правовыми системами. Например, согласно французскому гражданскому законодательству, к недвижимому имуществу относят земледельческие орудия, семена и другие вещи, способствующие обработке земли.

Таким образом можно предположить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой общественной значимости.

Так, часть вторая статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие регистрации воздушные и морские суда, выделяя особо среди массы воздушных и морских судов подлежащие государственной регистрации^[5]. А статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации вводит обязательную регистрацию для всех недвижимых объектов. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

1.2 Предприятие как объект недвижимого имущества

Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Собственно, именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно -привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды - соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и прочее.

Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения и прочее)^[6].