Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме..pdf

Судебная практика признаёт сделки по отчуждению другим лицам закреплённого за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящее к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным статьёй 168 Гражданского кодекса, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного органа) или предприятием самостоятельно^[17].

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником. Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

2.2 Форма и содержание договора.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме сделки и о письменной форме договора имеют серьёзные отличия. В первом случае (письмена форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путём составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путём составления одного документа, подписанного сторонами, но и путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит со стороны по договору.

Договор продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами^[18]. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключённым с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечёт его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет фигура продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и субъект права оперативного управления – казённое предприятие (пункт 1 статьи 297) не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости по лучения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными^[19].

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата^[20].

В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в договор все, что они хотели бы там видеть. Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необходимо учитывать следующее:

1. Должна быть соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости - простая письменная или нотариальная с государственной регистрацией. При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.

2.Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).

3.Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т. е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т. е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества^[21]. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учёте недвижимости^[22].

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками, за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).

Заключение

В результате приватизации в России произошло выделение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определённого государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.

Система создана и на протяжении уде более двадцати лет работает и развивается. Уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на неё задачи государственного регулирования.

Эффективность данного механизма в большой степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. Возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьёзных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и создаётся серьёзные препятствия для развития предпринимательства.

В настоящее время законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, насчитывает десятки нормативно-правовых актов. Только на федеральном уровне действуют Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Водный и Лесной кодексы, Жилищный кодекс. Указанные федеральные законы и иные нормативные акты, регламентирующий оборот недвижимости, зачастую дублируют друг друга, включают в себя противоречивые правила, по-разному регулируют одни и те же общественные отношения, что негативно сказывается на судебной практике.

И в конечном итоге – на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота недвижимого имущества: граждан, юридических лиц, публичных образований.

В такой ситуации дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативно-правовых актов, внесение в них отдельных изменений (в каждый акт по отдельности), представляется тупиковым путём развития законодательства о недвижимости. Теперь на первое место выдвигается проблема качества правового регулирования оборота недвижимого имущества. Для этого необходимо обеспечить комплексный подход к совершенствованию соответствующего массива законодательства, а главное, однообразие видений путей его развития.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе должна представлять собой комплексный анализ законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, с акцентом на выявление его наиболее серьёзных недостатков, пробелов, а также противоречивых положений и внесение предложений, направленных на изменение соответствующих законов и иных нормативных правовых актов на единой концептуальной основе. Включать в себя единообразные подходы к решению основных проблем, существующих в этой области нормотворчества: понятие и признаки недвижимого имущества, перечень объектов недвижимости, регулирование ограниченных вещных прав на недвижимость, правовой режим сделок, единообразный взгляд на правовое регулирование различных объектов недвижимого имущества, проблемы государственной регистрации сделок.